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작성자
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윤혁경 |
등록일시 |
2001-12-21
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첨부파일
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조회수 |
29 |
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제 목
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재건축 지고 재개발 뜬다 /매일경제 |
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재건축 지고 재개발 뜬다
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소형평형 의무비율 부활과 용적률 규제 등으로 재건축 아파트가 위축되 면서 부동산 시장의 무게중심이 급속히 재개발 사업으로 이동하고 있다.
재개발 구역이란 우리가 흔히 달동네로 부르는 불량주택 밀집으로, 주거 환경 개선과 토지 이용 효율을 높이기 위해 저층 불량주택을 헐고 고층 아파트를 짓는 것을 말한다.
재개발 투자의 성공요소는 재개발 지분을 언제, 어떻게 사느냐에 달려 있다.
그러나 재개발사업 진행절차가 복잡하고 까다롭기 때문에 시기를 잡는 것이 쉽지 않다.
따라서 재개발 투자에 성공하기 위해서는 재개발 사업 진행의 제반 상황을 이해하는 게 필수적이다.
재개발사업은 구역지정-조합설립 및 사업시행인가-관리처분계획인가 등 여러 단계를 거쳐야 한다.
일반적으로 구역지정에서 사업시행 인가까지 1∼2년, 여기에서 관리처분계획 인가까지도 비슷한 시간이 소요되며, 아 파트 착공에서 완공까지 2년 반에서 3년 정도 걸린다.
구역지정에서 아 파트 입주까지는 짧아도 5년 이상이 소요된다.
따라서 재개발사업은 사 업기간이 장기화하므로 사업 단계에 따라 투자 포인트 및 투자목적을 달 리하는 게 좋다.
<> 개방이익비례율이 높은 구역을 잡아라 재개발 투자수익률을 평가하는 기준은 개발이익비례율이 얼마나 높은가 다.
개발이익비례율이란 사업완료시의 대지 및 건축시설의 총가액에서 총사업비용을 뺀 금액을 재개발 이전 토지 및 건축물 가액의 합계로 나 눈 값이다.
개발이익비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분받는 분 양아파트의 무상평수가 커지므로 비례율이 100％ 이상이면 양호한 투자 지역이다.
비례율이 낮아지는 요인은 여러 가지가 있으나 사업비용 과다 지출, 사업기간의 장기화, 종전 재산의 고평가 등이 주된 요인이다.
특 히 종전재산 평가액이 높을 경우 비례율은 낮아지고 매도자의 매도 희망 가격은 높아지는 단점이 있다.
개발이익비례율은 중개업소에서도 잘 모르는 경우가 많고, 조합 측에서 도 관리처분계획 인가시점에서 정확한 계산이 나오므로 대부분 예상치를 공개하지 않는다.
그러나 일반적으로 개발이익비례율이 높은 지역은 국 ·공유지보다 사유지 비율이 높은 지역, 토지면적대비 조합원 및 세입자 수가 50% 미만인 지역이며 상가나 레저시설 등 생활편익시설이 많은 지 역도 좋다.
<> 좋은 땅 고르는 세가지 원칙 재개발 구역의 조합원 지분 매입의 핵심은 어떤 땅을 사느냐다.
같은 지 역, 같은 면적의 땅을 사더라도 토지면적, 용적률, 세입자 수, 땅값, 공 사비 등이 천차만별이기 때문이다.
따라서 다음과 같은 땅을 골라야 한 다.
첫째, 도로에 인접한 평지 쪽의 토지면적이 넓은 땅을 골라야 한다.
이 것은 이후 재산평가시에 유리하다.
조합원 재산평가는 프리미엄을 제외 한 감정평가액에 면적을 곱해 재산가액을 내기 때문에 프리미엄을 적게 주고 넓은 평수의 지분을 사는 것이 중요하다.
둘째, 사유지로서 공시지가가 높은 땅을 찾아라. 국·공유지는 관리처분 계획 인가 시점에 불하대금이 결정되므로 사유지보다 초기 거래가격이 싸지만 프리미엄이 높기 때문에 이후 납부할 불하대금까지 합하면 기존 아파트 시세를 넘기는 때가 허다하다.
또한 이후 재산평가와 평형배정시 사유지 소유자가 유리하다.
셋째, 사업추진 속도가 빠른 곳을 찾아라. 사업기간이 길어지면 그만큼 금융부담이 커지고, 사업비가 많이 들면 조합원 부담이 늘어나 개발이익 이 줄어든다.
일반적으로 구역지정 고시 후 1∼2년 내에 사업계획 결정 고시가 되지 않는 구역, 사업계획결정 고시 후 1∼2년 내에 사업시행 인 가가 나지 않은 구역, 사업시행 인가 후 1년이 넘도록 철거에 들어가지 않은 구역은 어떤 문제가 있는지 확인해보는 것이 좋다.
<> 최적의 매수타이밍을 찾아라 재개발구역의 개발이익은 중요한 사업단계 고비를 넘기는 시점에서 주로 발생되므로 매입 시점도 이 점을 고려해야 한다.
구체적으로 보면 구역 지정 단계, 시공사 선정단계, 조합설립단계, 사업시행인가 단계, 관리처 분단계가 있으며 각 추진단계의 확정 시점 직전이 가장 좋은 투자 시기 다.
적정한 투자시기 선택을 위해서는 관심지역 몇 개를 선정, 사업진행 추이를 면밀히 분석하는 게 바람직하다.
일반적으로 이주비 지급 시점을 투자 적기라 한다.
투자와 동시에 이주 비를 받기 때문에 소액으로도 투자가 가능하다.
그러나 이것을 잘못 이 해하면 곤란하다.
사업시행인가를 받으면 바로 재산평가가 시행되고 평 가가 완료되면 이주가 시작돼 이주비가 지급된다.
그러나 이 시점에서는 이미 가격이 올라 투자가치가 그만큼 감소하는 때도 적지 않다.
그러므 로 사업시행인가 시점을 전후해 재산평가 완료 이전에 투자하는 것이 좋 다.
이 때 투자할 경우 이주비 지급시까지 2∼5개월 정도 소요되므로 이 기간의 금리 부담을 고려해도 투자효과 측면에서 높은 투자수익을 올릴 수 있다.
<> 실수요자의 재개발 투자 요령 내집마련이 목적인 경우에는 4∼5년 내 새 아파트에 입주할 수 있는 사 업시행 인가 직전이 좋다.
사업시행 인가가 떨어지면 프리미엄이 크게 오른다.
이주가 끝나고 본격적인 철거에 들어가면 다시 한번 프리미엄이 붙는다.
사업시행 인가가 나면 건설업체로부터 전세가 수준의 무이자 이 주비를 지급받기 때문에 이 시점에 사면 이주비만큼 투자 원금을 회수하 는 효과가 생긴다.
실수요자들이 안전하게 투자하려면 사업시행 인가에 서 관리처분계획 전까지가 적당하다.
<> 재래시장 재개발이 뜬다 국회 산업자원위원회는 12월 3일, 재개발·재건축 때 주거지역 재래시장 용적률을 현행 250% 내에서 준주거지역 수준인 400∼700%로 대폭 높이는 것을 골자로 ‘중소기업구조개선 및 재래시장 활성화를 위한 특별조치법 ’ 제정안을 의결함에 따라 재래시장 재개발이 새로운 투자처로 떠오르 고 있다.
이 법안이 2002년 1월부터 시행되면 고층의 주상복합건물 신설 이 허용돼 재래시장의 재개발이 활기를 띨 것으로 보인다.
<> 주요 재개발 구역 최근 이목을 끌고 있는 재개발구역(도표 참조) 중에서 1급지는 단연 한 강조망권에 대단지 교통까지 좋은 곳이다.
금호11구역은 지하철 3호선 옥수역과 금호역에서 도보로 5∼10분 거리이 며, 888가구 규모로 2004년말 입주 예정. 달맞이 공원을 끼고 있고 한강 이 단지 앞으로 흘러간다.
30평형에 입주할 수 있는 20평 미만의 대지값 은 평당 1000만원선에 거래된다.
30평형에 입주하려면 지분값과 추가부 담금을 합쳐 2억5000만∼2억6000만원이 필요하다.
주변 30평형대 시세가 최고 3억5000만원 수준이다.
금호7구역은 323가구로 단지가 작지만 한강을 쉽게 내다볼 수 있다.
지 하철 3호선 금호역까지 걸어서 5분 걸린다.
금호11구역에 비해 사업 기 간이 짧고 사업시행인가를 이미 받아 안전한 투자를 할 수 있다.
공덕4구역은 지하철5, 6호선 환승역인 공덕역에서 걸어서 1∼2분이면 닿 을 수 있다.
신공항 고속철이 공덕역을 지나게 되면 교통여건이 더욱 좋 아진다.
616가구 규모로 이주비가 지급된다.
2002년 초 관리처분이 확정될 예정이어서 분양 시기도 멀지 않다.
상가 규모가 작아 조합원들의 추가 부담이 적을 것으로 보인다.
중개업계는 평형에 따라 5000만원선의 투자수익을 기대하고 있다.
동작구 상도4구역은 이주비 지급과 일반 분양을 앞두고 있다.
지하철 7 호선 개통 이후 상도동 아파트의 인기가 높아지는 점을 주목할 만하다.
주변에 녹지 공간도 풍부하다.
12∼15층짜리 중층 아파트로 지을 예정이 어서 사업진행 속도도 빠른 편이다.
제공처 : 20011221 매일경제
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