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작성자
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윤혁경 |
등록일시 |
2002-10-10
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| 첨부파일
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조회수 |
42 |
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제 목
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江北 '미니타운' 내년 착공/중앙일보 |
서울市, 진관내.외동, 왕십리 등 2~3곳 유력
낙후된 데다 마구잡이 개발 몸살까지 앓는 서울 강북이 '미니 타운' 방식으로 본격 개발된다.
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이명박(李明博)서울시장은 9일 "이달 말까지 강북지역에 미니 타운 시범단지 2~3곳을 선정, 내년 상반기 착공에 들어가 4~5년 내에 개발할 계획"이라고 말했다. '미니 타운' 건설은 자급자족 기능을 갖춘 수도권 신도시와는 달리 우선 학교.도로 등 사회 기반시설을 확보하는 주거단지 개발 방식이다.
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이와 관련, 최근 열린 서울시 간부회의에서는 곧 그린벨트에서 해제되는 은평구 진관내.외동과 대표적인 마구잡이 개발 지역인 왕십리 일대(금호.옥수 지역 포함) 등 두곳이 미니 타운 우선 조성 지역으로 유력하게 거론된 것으로 알려졌다.
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북한산에 인접한 진관내.외동의 경우 그린벨트에서 풀리는 면적(약 2㎢)이 넓은 데다 주민들이 체계적인 개발을 요구하고 있어 미니 타운으로 개발이 가능할 것으로 보인다. 또 도심과 가까운 왕십리 일대는 마구잡이 개발 후유증을 치유하기 위해 재개발 지구들을 함께 묶어 미니 타운을 조성할 수 있는 적지로 꼽혔다.
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서울시는 이와 함께 효율적인 개발을 위해 재개발법 외에 2000년 제정된 도시개발법을 미니 타운에 처음 적용하기로 했다. 재개발 구역으로 지정되지 않은 노후 불량주택 밀집지역도 도시개발 구역으로 지정할 수 있어 지자체에서 도로와 학교부지 등 사회 기반시설을 제공할 수 있기 때문이다.
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시는 개발방식도 ▶공영개발(시나 도시개발공사가 대상 지역 토지를 모두 사들여 개발한 뒤 분양)▶환지(기반시설 용지 떼어내고 나머지는 땅 주인에게 돌려줘 개발)▶재개발(민간사업자가 자력으로 개발 후 분양) 등으로 다양화할 방침이다.
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김필규 기자<phil9@joongang.co.kr>
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[강북 재개발] 강남급 환경 보장 난개발 잡기
서울시의 '강북 미니 타운' 개념은 낙후된 강북을 재개발하되 이와 동시에 마구잡이 개발 후유증을 치유하겠다는 것이다.
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시는 그동안 재개발 사업이 민간에만 맡겨져 도시 기반시설 부족 등 마구잡이 개발을 초래했다고 보고 있다. 게다가 강북지역의 재개발 사업은 사업성이 희박하다는 이유로 지지부진해 시에서 용적률 규제.공공용지 확보 등의 기준을 까다롭게 제시하기도 어려운 형편이었다.
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이에 따라 미니 타운으로 상징되는 강북 개발은 시가 직접 재개발의 큰 밑그림을 그리고 도로 개설.공원 확충 등에도 나서겠다는 것이다. 도시개발공사가 토지의 일부를 수용하는 공영개발도 채택하고, 필요하면 공공용지로 시유지를 제공하거나 시 예산을 쏟아붓는 등 직접투자도 할 방침이다.
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시는 일단 2~3곳의 시범단지가 성공을 거두면 전체 강북 개발에 큰 자극제가 될 것으로 보고 있다.
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시는 이달 말까지 사업지역을 확정한 후 내년 착공, 4~5년 안에 마무리할 방침이어서 2007년께면 1만~10만명이 거주하는 미니 타운이 모습을 드러낼 것으로 보인다.
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그러나 부작용도 적지 않을 것으로 예상된다. 토지 수용과정에서 마찰을 빚고 원주민들이 시 외곽으로 밀려날 수 있기 때문이다. 이에 따라 시는 부동산 투기와 주민 반발을 막기 위해 사업예정지역을 토지거래 허가구역으로 지정하고 민.관 협의체를 구성하는 방안도 검토하고 있다.
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◇유력 후보지=시는 당연히 주민의 반발이 적고 신속하게 개발할 수 있는 곳부터 검토하고 있다. 은평구 진관내.외동 일대 그린벨트 해제지역이 가장 유력한 후보지로 떠오른 것도 이 때문이다. 이 일대는 30여년 동안 그린벨트로 묶여 논.밭 사이로 노후 불량주택들이 모여 있는 낙후된 동네지만 서울 도심까지 차로 30여분밖에 걸리지 않는다. 여기에다 지하철 3호선 구파발역 역세권까지 끼고 있어 제대로 개발될 경우 서울시내 황금주거지역으로 부상할 것으로 보인다.
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시는 당초 올 연말까지 이 일대 취락지역 0.98㎢를 그린벨트에서 해제할 방침이었지만 지난달 은평구와 합의해 해제 범위를 1.91㎢로 대폭 확대, 내년 해제키로 했다. 주민들 스스로 도로.공원.학교 등 도시 기반시설을 포함한 종합계획을 먼저 수립해 달라고 시에 요청한 것도 장점으로 꼽혔다. 시로서는 개발에 따른 주민 저항을 피해 무리없이 사업을 진행할 수 있기 때문이다. 특히 시는 진관내.외동의 경우 현재 개발이 거의 이뤄지지 않은 '백지'상태이므로 그린벨트 해제와 동시에 재개발에 들어갈 수 있을 것으로 보고 있다.
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또 다른 유력 후보지는 성동구 왕십리동 일대. 현재 부분적으로 재개발이 진행되고 있는 중구 황학동은 물론 성동구의 금호.옥수동과 연결해 직장과 주택이 근접한 직주(職住)근접형 형태로 개발한다는 계획이다. 이 일대에 이미 들어선 아파트 단지는 그대로 두면서 주변 노후주택들을 정리해 도시 인프라를 확충할 방침이다.
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이곳에 도로가 확장되고 공원.학교 등이 들어설 경우 그동안 인근 행당동.금호동 등의 마구잡이 개발로 생활환경이 악화된 성동구 일대에 숨통이 트일 것으로 보인다.
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시는 나머지 사업 후보지로 성북구 동소문동.정릉동 등을 검토 중인 것으로 알려졌다.
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◇다양한 개발방식=시는 재개발 사업과 도시개발 사업을 아우르는 종합적인 개발방식을 구체화하는 중이다. 지역 여건에 맞게 다양한 개발방식을 동원해 쾌적한 주거환경을 갖춘 주거단지로 개발하겠다는 것이다.
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이를 위해 서울시는 주택 재개발 구역은 재개발사업 방식으로 계속 추진하되 재개발 구역이 아닌 노후 불량주택 밀집지역은 도시개발 구역으로 지정, 도시개발사업으로 추진키로 했다. 이미 진행 중인 재개발 사업은 기존의 행정행위를 존중, 예정대로 진행시키되 이 일대가 미니 타운 시범구역으로 지정될 경우 재개발구역을 보다 상위 개념인 도시개발구역에 포함시켜 종합적으로 개발하겠다는 것이다.
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이번에 도시개발 사업이 진행되면 2000년 7월 제정된 도시개발법이 처음 적용되는 사례가 된다. 도시개발법에 따르면 시장이 3천평 이상의 주거.상업지역, 자연녹지를 도시개발 구역으로 지정할 수 있다. 일단 지정된 구역에는 서울시가 지구단위계획과 유사한 도시개발계획을 세워 용적률(연면적/대지면적).건축물의 높이와 용도를 정한 뒤 환지방식과 수용방식, 또는 환지와 수용의 혼합방식 등을 적용할 수 있다.
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환지방식은 시가 개발구역 내 땅에서 기반시설에 필요한 부분을 별도로 떼어놓은 뒤 나머지를 지주들에게 지분별로 나눠줘 도시개발공사나 민간업체에 분담시켜 추진하는 방식. 반면 수용방식은 토지수용법에 따라 도시개발구역을 모두 매입한 뒤 조성하는 방식으로, 이는 목동 신시가지에 적용됐다.
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◇문제점=우선 개발을 위해 토지를 수용할 경우 사유재산권 논란이 예상된다. 미니 타운에 대한 기대감으로 땅값이 치솟을 경우 주민들의 눈높이와 시의 보상기준이 마찰을 빚을 수 있기 때문이다.
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원주민 입주 비율도 짚어야 할 대목이다. 도심에 근무하는 저소득층의 주거지 역할을 하고 있는 왕십리 등의 노후주택을 헐어낸 자리에 새로운 타운이 들어서면 비싼 아파트 관리비 등을 감당하지 못한 원주민들이 시 외곽으로 밀려날 수 있다. 실제로 기존 재개발 아파트의 원주민 입주 비율은 10~15%에 머무르고 있다.
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서울대 안건혁(도시공학)교수는 "땅 주인들은 이익이 있기 때문에 개발에 찬성하겠지만 이곳에 거주하던 서민들은 밀려나는 결과를 초래한다"고 지적했다.
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사업기간이 지나치게 짧아 졸속 개발을 우려하는 지적도 있다. 을지로.양동 등 서울 도심 재개발은 보통 10년 이상 걸렸으나 이번 미니 타운 조성 기간은 4~5년 정도에 불과해 밀어붙이기 식으로 진행될 수 있다는 것이다.
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이밖에 미니 타운으로 개발하는 해당 지역에 앞서 광역 차원의 전체적인 밑그림을 그려야 마구잡이 개발을 피할 수 있다는 전문가들의 주문도 있다.
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이지영.심재우 기자<ylee@joongang.co.kr>
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