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작성자
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윤혁경 |
등록일시 |
2002-11-15
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조회수 |
55 |
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제 목
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[컨설팅 맞대결] 아파트 리모델링/매일경제 |
대치동 은마아파트를 비롯해 일부 재건축 추진아파트의 안전진단 통과가 좌절됐다.
해당 아파트 주민들은 내년에 재신청하겠다며 뜻을 굽히지 않고 있다. 반면 무분별한 재건축을 막겠다는 서울시의 의지도 만만치 않다. 아파트 재건축의 원래 목적은 주거생활을 개선하자는 것이다.
자산가치 증대는 결과에 따른 `떡고물`에 불과하다. 지금은 주객(主客)이 전도돼 `떡고물`이 마치 `금돼지`가 돼버렸다. 재건축시장 위축을 기회로 리모델링 시장을 활성화해야 한다는 여론이 비등하다.
정부도 내년초 `주택건설 촉진법`을 개정해 리모델링을 좀더 원활히 할 수 있도록 제도적으로 뒷받침할 계획이다.시공업체는 주민 동의율이 80%로 낮아지면 리모델링도 사업성이 충분하다고 보고 있다.
주민 재산증대도 가능하다고 강조한다. 하지만 리 모델링 전문가들은 재건축에 대한 정부정책이 일관되지 않아 재건축에 대한 거품환상이 꺼지지 않고 있다고 회의적인 입장이다.
■양재길 대림산업 리모델링 사업부 차장■
리모델링을 대상건물 규모로 구분하면 가구별, 동별, 단지별로 분류된다. 가구당 리모델링은 한 세대만 리모델링하는 것으로 집주인의 뜻만 있으면 가능하다. 동별 리모델링은 한 동 전체 주민의 동의가 필요하며 최근 논의가 가장 활발하다.
단지 리모델링은 아직 시행된 곳이 없으며 당분간 첫사업이 나오기도 힘들 것으로 업계는 보고 있다. 대림산업이 최근 수주한 압구정동 현대아파트 31동(43평 72가구)도 동 단위사업이다. 주민 동의율은 100%에 가깝다. 이 곳은 건물이 튼튼해 안전진단이 거부됐고 용적률이 180% 수준으로 재건축 사업성도 떨어진다. 이에 적극적인 주민 몇몇이 나서 주민자치위원회를 구성하고 리모델링으로 사업방향을 정했다.
양재길 대림산업 리모델링부 차장은 "주민들은 당초 가구당 공사비를 600만원 가량으로 낮게 생각하고 있었어요. 공사비를 현실에 맞게 설득하는 데 1년이나 걸렸다"고 회고했다. 대림측은 설계비만 2억~3억원에 총공사비가 최소 20억원 이상 들어 갈 것으로 계산했다. 게다가 철거비용은 계획보다 1.5배 가량 더 들어가기 마련이다.
이렇게 제시된 가구당 공사비는 2000만~3000만원 가량. 대림측은 리모델링을 통해 신축아파트의 90% 선까지 시세형성이 가능하다고 설명했다. 즉 공용면적인 복도와 베란다를 넓혀 전용면적에 포함시키면 가구당 5~6평은 늘어난다.
이 아파트 평당 시세가 1800만원이므로 적어도 9000만원이상 재산을 불리는 셈이다. 또 같은 평형이라면 계단식이 복도식보다 시세가 높게 형성된다.
양 차장은 "사실 리모델링은 재산증가라는 가시적 경제효과보다 눈에 보이지 않는 효과가 더 크다"고 강조했다. 그가 강남권 주민들을 설득할 때 주로 내세우는 것이 `식빌딩 증후군 `(Sick-Building Syndrome). 리모델링을 하면 자녀의 학업성적이 올라간다고 주장한다.
최근 핀란드에서 열린 `헬씨 빌딩(Healthy Build ing) 국제학회`에서는 리모델링후 거주자는 집중력이 높아지고, 두통과 피로감이 줄며, 기관지염이나 피부건조증 등 질병도 크게 줄었다는 실험논문이 발표됐다. 공부하는 학생은 저절로 학습효과가 높아진다는 것이다.
"노후아파트에는 기존주민과 투기세력이 함께 거주합니다. 주민 모임에서는 재건축을 주장하는 투기세력의 목소리가 큽니다. 양 차장은 주변환경이나 자녀교육을 위해 리모델링을 원하는 주민들도 늘고 있다고 분석하고 있다. 다만 리모델링 시공정보가 적어 이들 이 결심을 굳히는데 어려움을 겪고 있다고 보고 있다. 그는 "압구정동 현대 31동 주민도 인근 현대사원아파트 시공을 보고서야 리모델링으로 결정했는데 업체의 시공경험이 늘고 주민반응도 좋으면 리모델링이 점차 확산될 것"으로 기대했다.
■윤영선 건설산업연구원 선임연구위원■
외국의 경우 주택 리모델링 사업은 그 자체로서 평가된다. 우리나라는 항상 재건축과 수익측면에서 비교돼 리모델링 시장이 그 자체로서 성장하기 힘들다.
윤영선 건설산업연구원 선임연구위원은 "재건축에 대한 정부입장이 일관되지 않으면 현재 재건축 열기 위축은 단기에 그칠 것"으로 평가했다. 최근 안전진단 통과가 거부된 재건축 추진아파트 주민들은 정권이 바뀌면 안전진단을 재신청하겠다고 벼르고 있다. 부동산 정책이 정권과 경제상황에 따라 변한다고 믿기 때문이다.
윤 박사는 "지금 재건축이 안되는 아파트는 10년이 지나도 안된다는 판단이 서면 다른 방법을 생각하게 됩니다. 지금은 10년이 아니라 당장 내년이라도 된다고 보는 사람이 많은 것이 문제죠." 늦은 감이 있지만 내년 2월경 주택건설 촉진법이 개정안이 국회통과 될 것으로 보인다. 6개월간 유예기간을 거쳐 내년 8월경 시행될 예상 된다.
따라서 현재 100%인 주민동의율이 80%로 낮아지는 것도 내년 하반기 이후일 가능성이 크다. "정부로서는 공동주택관리령이나 건축법시행령, 주택건설 촉진법 개정 등을 통해 리모델링 지원책을 제시해 왔습니다.
하지만 법 시행단계에서 건설업체들은 인허가 절차에 어려움을 겪을 것으로 봅니다. 정부가 의지를 갖고 리모델링 입법취지에 맞는 세부방침도 세워야 한다는 것이다.
윤 박사는 건설업체의 사업형태도 비판했다. "수주만 신경쓰지 공사 비를 낮추거나 새로운 공법에는 연구투자를 게을리한다"는 것이다.
신축아파트는 건축비가 높아도 준공후 시세가 더올라 계약자들의 불만이 적었다. 하지만 리모델링은 공사비에 대해 주민들이 예민하다.
"외국의 경우 주민들이 이주하지 않은 상태에서 리모델링 공사를 합 니다. 아직 우리 업체들은 이렇다할 공사기술개발과 기초자료 축적에는 소홀합니다.
세금과 금융문제도 여전히 리모델링이 활성화하기에는 걸림돌로 작용하고 있다. "재건축은 부가가치세가 면제되지만 리모델링은 부과됩니다. 지방세인 취등록세도 서울시의 리모델링 지원의지만 확고하면 충분히 낮출 수있는 부분입니다.
하지만 윤박사도 장기적으로 재건축시장이 위축되고 리모델링 시장이 커져갈 것으로 보고 있다. 그는 "지난 86년 이후부터 신축아파트는 대부분 용적률 300% 이상이 적용돼 오는 2006년 이후 이들 아파트는 재건축 사업성이 당연히 떨어진다"고 내다봤다.
<서찬동 기자 bozzang@mk.co.kr>
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