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작성자
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윤혁경 |
등록일시 |
2003-1-17
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조회수 |
155 |
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제 목
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부동산 투자, ‘직접’ 힘들땐 ‘간접’도 방법/중앙일보 |
배당수익, 은행이자보다 높아/원금보장 안돼 … 잘 선택해야
대표적인 간접 부동산투자상품인 리츠(부동산투자회사.REIT's)에 대한 관심이 커지고 있다. 저금리 기조와 증시 침체가 장기화하고 있는 가운데 부동산 시장이 최근 한파를 맞으며 부동산 직접 투자가 위축되고 있기 때문이다.
리츠는 주식 발행으로 투자자로부터 자금을 모은 뒤 빌딩 등 부동산에 투자해 수익을 나눠주는 펀드의 일종이다. 소액 투자를 할 수 있고, 은행 금리 이상의 배당수익을 챙길 가능성이 크다는 점이 매력으로 꼽힌다.
전문가들은 올해는 리츠시장의 양적 팽창이 본격화하는 시점으로 내다보고 있다. JW에셋 이병철 대표는 "리츠는 아파트.땅값이 급등세를 보이거나 부동산투기가 만연한 상황에서는 쉽게 정착할 수 없다"며 "올해는 부동산 시장이 안정기에 접어들 것으로 예상되는 만큼 리츠투자도 활성화할 것"이라고 내다봤다.
실제 리츠의 본고장인 미국에서도 1980년대와 90년대 초 부동산 가격 침체를 겪고 난 후에야 리츠의 성장이 본격화했다. 미국 부동산 시장이 안정세를 보였던 92년과 2000년 사이 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장된 리츠는 1백42개에서 1백97개로 39% 증가했으며 시가총액 규모도 1백59억달러에서 1천4백4억달러로 7백83% 가량 늘어났다.
◇주식시장서 선전하지만=부동산 투자에 대한 일반인의 관심이 커진 것 외에도 리츠가 주목을 받는 것은 증시에서 주원인을 찾을 수 있다. 2002년 1월 교보-메리츠 퍼스트CR리츠가 첫선을 보인 이후 현재 4개의 리츠가 운영되고 있다. 이 중 3개는 증권거래소에 상장돼 2002년 상반기 이후 증시가 지속적으로 하락하는 가운데서도 주가가 5천~5천3백원대에서 안정적인 흐름을 보이고 있다.
배당 수익률도 세전 기준으로 연 평균 8~11%선으로 4~5%에 머물고 있는 은행권 예금금리보다 높다.
일반인의 리츠투자도 갈수록 활기를 보여 상장을 위한 공모 경쟁률도 교보-메리츠 1.04대 1(2002년 1월), 코크렙1호 2.09대 1(5월), 코크렙2호 10.26대 1(10월)등으로 갈수록 높아지고 있다. 증권업계 관계자는 "투자신탁회사와 국민연금 등 기관투자가들이 올들어 주식시장에서 리츠투자를 확대한다는 방침을 세운 것으로 알고 있다"고 말했다. 한국토지공사 리츠팀 배남진 과장은 "요즘 같이 경제가 불안한 상황에서는 시중의 부동자금이 안전하게 운용될 수 있는 투자처로 리츠와 같은 상품이 주목을 받게 마련"이라고 진단했다.
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◇아직은 걸음마 단계=리츠에 대한 일반인의 관심이 높지만 아직 제 모습을 찾지 못하고 있다는 지적이 많다. 현재 영업 중이거나 설립 예정인 4~5개의 리츠는 모두 CR리츠(기업구조조정부동산투자회사)다. 서류상의 회사로 한시적으로 운영되는 CR리츠는 빌딩 등 기업구조조정용에 부동산에 집중 투자해 임대수입에 의존하므로 다양한 수익원을 창출하는 데는 한계가 있다.
일반부동산투자는 물론 개발사업까지 할 수 있는 일반리츠의 경우 2001년 7월 부동산투자회사법 시행 이후 한곳도 설립되지 않았다. 자본금 최소 5백억원 이상과 일반 공모비율 30% 의무화 등 설립요건이 까다롭고 세제혜택도 CR리츠보다 미흡하기 때문이다.
조흥은행 서춘수 재테크팀장은 "금융권의 부동산투자신탁과 비슷한 형태로 운영되는 CR리츠로는 부동산 운용수익이 한정돼 연 10% 이상의 배당을 받기는 힘들다"고 말했다.
하지만 당분간 리츠의 인기는 지속될 것이란 게 전문가들의 대책적인 견해다. 동양종합금융증권 김미연 애널리스트는 "현재 같은 저금리 체제에서는 수익성과 안정성을 동시에 보장받는 상품으로 리츠만한 게 없다"고 말했다. 삼성증권 김재언 부동산컨설턴트는 "업계가 다양한 상품을 준비하고 있는 만큼 관심을 기울일 필요가 있다"고 조언했다. 그러나 리츠는 주식 형태이므로 원금보전이 안될 수 있고 부동산 가격이 지나치게 떨어지면 수익구조 악화에 따른 배당 이득도 감소할 수 있다고 전문가들은 말한다.
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[전문가가 짚어본 체크포인트]
★리츠 설립주체(발기인)가 어떻게 구성돼 있는지를 알아본다. 설립주체가 제도권의 금융기관이나 기관투자가들로 구성돼 있다면 일단 안심해도 된다.
★현재 운영되는 CR리츠는 대부분 부동산임대사업에 의존하고 있다. 따라서 임대수익의 현실화를 살펴 목표 배당률 달성이 가능한지 따져본다.
★부동산을 책임임대(매도인이 동일 부동산을 이용하면서 일정한 임대료를 리츠에 지급) 방식으로 매입하는지 여부를 확인한다. 책임임대방식은 안정적인 반면 배당수익의 증가폭이 한정된다. 그렇지 않은 것은 수익이 늘어날 수 있으나 시장위험에 노출돼 있다.
★리츠주식은 웬만하면 액면가 이하로 가격이 떨어지지 않는다. 이 때문에 배당수익률을 키우기 위해선 일반공모청약에 참여해 액면가로 주식을 배정받는 게 좋다.
김용석 기자 <cafu@joongang.co.kr> ■
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