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작성자
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윤혁경 |
등록일시 |
2003-9-8
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조회수 |
33 |
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제 목
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서울江南 재건축시장 급랭…급매물 쏟아지고 값 큰폭 하락 /동아일보 |
‘9·5 주택가격 안정대책’의 영향으로 서울 강남지역 재건축 아파트 값이 큰 폭으로 떨어지고 급매물이 쏟아져 나오고 있다.
또 재건축을 추진해 온 조합원들은 불확실한 미래 때문에 큰 혼란을 겪고 있으며 조합과 건설회사가 긴급 대책회의에 나서는 등 초비상이다.
7일 관련업계에 따르면 ‘9·5 대책’ 하루 만에 서울 강남구 대치동 은마아파트 31평형은 호가가 7억7000만원에서 6억8000만원으로 9000만원이 떨어진 선에서 형성됐다. 서초구 반포 2단지 18평형도 급매물이 나오면서 가격이 2000만∼3000만원이 떨어졌지만 거래는 중단됐다. 시세가 고공행진을 거듭했던 강동구 지역도 매물이 크게 늘면서 가격이 큰 폭으로 떨어지는 추세다.
재건축 추진 조합들은 대책을 마련하느라 비상이 걸렸다.
강남구 개포동 주공 2단지의 이영수 조합장은 “정부의 ‘9·5대책’으로 그동안 추진해 온 사업계획이 어그러지게 됐다. 정부 요구를 맞추려면 평형 배분이 쉽지 않게 됐다”고 말했다. 그는 이어 “‘우리 아파트의 재건축은 어떻게 되는 것이냐’는 조합원들의 질문이 쏟아지고 있다. 어떻게 대답해야 할지 모르겠다”며 곤혹스러움을 감추지 못했다.
재건축사업 추진에 제동이 걸리면서 공사를 맡았던 현대 대우 삼성 대림 등 주택건설회사들도 긴급 대책 회의를 가졌다.
한편 건교부는 판교신도시의 교육 여건 개선을 위해 학원 등 교육시설만 들어서는 ‘에듀파크’를 조성하기로 했다. 하지만 민주당 소속 국회건설교통위 의원들이 추진 중인 ‘아파트 분양원가 공개 방안’ 입법화에 대해서는 “다른 제조업종과의 형평성에서 문제가 생긴다”며 받아들이기 어렵다는 입장이다.
황재성기자 jsonhng@donga.com/이철용기자 lcy@donga.com
김창원기자 changkim@donga.com
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[집값 따로 정책 따로]<上>어설픈 땜질처방이 투기 부추겼다
《올해 정부가 부동산시장을 안정시킬 목적으로 쏟아낸 정책은 대략 24건에 이른다. 주택분야의 주무부처인 건설교통부 소관만 14건에 이른다. 하지만 집값이 안정되기는커녕 계속 올랐다. 심지어 ‘정부가 안정대책을 발표하면 투자해야 할 때’라는 말까지 나올 정도다. 뭐가 잘못됐기에 이런 일들이 벌어지는 것일까? 2회에 걸쳐 정부 정책의 문제점과 해법을 정리해본다.》
회사원 K씨(33)는 요즘도 아파트시세표를 볼 때마다 신이 난다. 나름대로 부동산재테크에 관심을 갖고 있던 차에 올해 초 서울 강남지역의 40평형대 아파트를 분양받았다. 그런데 이후 정부의 강력한 주택시장 안정 방침이 쏟아지면서 걱정이 앞섰다. 하지만 이후에도 주변의 집값이 꺾일 줄 모르고 계속 상승했고, 그는 현재 분양가보다 최소 배 이상의 수익을 기대할 정도다.
“정부의 정책에 신경 쓰지 말고 투자하라는 주변의 충고를 받고 투자했지만 그동안 걱정이 컸습니다. 하지만 요즘은 그분들께 고마울 따름입니다.”
▽정부가 집값 앙등의 주범=집값 불안을 가져온 근본 원인 가운데 400조원 규모로 추정되는 부동(浮動)자금과 금융권의 초저금리가 차지하는 비중이 크다. 2000년 이후 정부는 경기를 부추기기 위해 매번 돈을 푸는 손쉬운 방법을 썼고, 이는 항상 시차를 두고 집값 앙등으로 이어졌다.
건설산업연구원 김선덕(金善德) 소장은 “특히 외환위기 이후 금리가 떨어지면 집값이 오르는 역(逆)상관관계가 뚜렷해졌다”고 진단했다.
미국 미시간대 김응한(金應漢) 교수는 “정부가 둑을 터뜨려 홍수를 내놓고는 부랴부랴 양수기를 동원해 물을 퍼내며 생색내는 꼴”이라며 “부동산 문제와 관련해서는 경제정책 자체가 몇 해째 서민을 울리고 땅부자만 배불리고 있다”고 비판했다.
▽진단 따로 정책 따로=공급이 수요를 따라가지 못하는 것도 핵심 요인. 특히 서울 강남지역은 전세대기자가 6개월 이상 밀려 있을 정도로 수요에 비해 공급이 부족하다. 이들은 대부분 투자 목적보다는 서울 강남지역의 뛰어난 교육여건과 쾌적한 생활시설 등을 찾는 사람. 재정경제부 김광림(金光琳) 차관도 “강남 집값 상승의 근본 원인 가운데 하나가 우수한 교육여건을 노린 수요자 때문”이라고 인정했다.
강남 아파트에 대한 수요를 잡기가 쉽지 않다는 뜻이다. 그렇다면 △강남 아파트의 공급의 절대량을 늘리거나 이것이 힘들면 △강남에 버금가는 거주여건을 가진 대체재의 공급을 확대하는 방법을 생각해야 한다. 수요를 분산시키는 것.
물론 아파트 또는 신도시 건설이 3∼10년의 긴 시간을 요구한다는 점에서 정부가 정책으로 활용하기에 한계가 있다. 하지만 정부의 정책은 지나치게 거래 억제나, 수요 중에서도 투기적 수요 억제에만 집중돼 있다. 다시 말해 워낙 ‘부동산의 가치(유동성)를 훼손해 값 끌어내리기’에만 초점이 맞춰져 ‘중장기적인 수요 잡기’라고 할 수도 없는 내용들이다. 건교부가 올해 발표한 14건 가운데 공급에 관한 것은 단 2건뿐이다.
전체적인 수급불균형 때문에 발생한 문제를 투기적 수요만 틀어막는 방식으로 대응하겠다는 발상은 임시변통일 뿐이다. 이는 진통제로 증세를 잠깐 숨길 뿐 병을 계속 키우는 꼴이다. 실제로 정부의 거래억제 방안으로 발생한 거래비용 부담이 매매가에 고스란히 반영돼 집값만 끌어올리기도 했다.
▽터뜨리고 보는 정책=중앙정부와 지방자치단체의 손발이 맞지 않는 것도 문제다.
건교부는 안전진단을 강화하는 등의 방법을 동원해 가급적 재건축을 막으려 하고 있다. 그러나 서울시는 재건축대상 아파트 기준연도를 1980년에서 1983년으로 늦추고 재건축 대상을 대폭 늘리는 방안을 추진 중이다.
실현 가능성에 논란이 있음에도 불구하고 발표되는 정책도 있다.
대표적인 사례가 이달 초 잇따라 발표된 ‘종합부동산세 신설’(2006년 시행 예정)과‘투기과열지구 내 재건축아파트 조합원 자격 매매 금지’(2004년 시행 예정)이다. 종합부동산세의 경우 이중과세 논란이 있고, 재건축 조합원자격 매매는 재산권 침해 소지가 커 각각 입법에 어려움이 예상되는 방법이다.
주택산업연구원 장성수(張成洙) 선임연구원은 “실현 가능성이 낮음에도 심리적인 충격을 노린 이 같은 대책이 자칫 정부 정책의 신뢰만 깎아내리는 결과를 낳을 수 있다”고 지적했다.
황재성기자 jsonhng@donga.com/김창원기자 changkim@donga.com
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[9·5 대책후 얼어붙은 강남 부동산]31평 호가 하룻새 1억급락
문닫은 중개업소
‘9·5 주택 가격 안정대책’이 발표된 이후 서울 강남 재건축 단지의 거래가 뚝 끊어졌다. 대부분의 부동산중개업소가 문을 닫은 7일 오후 서울 강남구 대치동 은마아파트 근처 부동산중개업소들에선 적막감마저 돌았다. 박영대기자 《빗발이 흩날린 7일 서울 강남구 대치동 은마아파트 주변 부동산중개업소는 대부분 문을 닫았다. 문을 연 일부 중개업소에도 물건을 찾는 발길은 뚝 끊긴 상태에서 매물을 내놓으려는 전화만 이어졌다. 인근에 위치한 E공인중개업소의 한 관계자는 “정부의 ‘9·5주택가격 안정대책’ 발표 직후 값이 떨어질 것을 우려한 투자자들이 매도가 수준을 탐색하는 전화를 계속 해온다”고 말했다.》
이 아파트는 정부 발표 하루 만인 6일에 벌써 31평형의 호가가 7억7000만원에서 6억8000만원으로 9000만원 급락했다. 34평형도 3500만원 떨어져 8억3500만원에 형성됐다.
E공인 관계자는 “추석 연휴가 지나면 본격적으로 매물이 쏟아지면서 가격도 떨어질 것으로 보인다”며 한숨을 내쉬었다.
9·5 부동산 대책 발표 직후 서울 강남지역 부동산시장이 급랭할 조짐을 보이고 있다. 매물을 찾는 수요는 끊긴 상태에서 소형평형 의무비율 확대로 재건축 사업이 불투명해진 아파트를 중심으로 매물이 쏟아지면서 일부 단지에서는 1억원 가까이 떨어진 투매현상까지 나오고 있다.
반면 이미 사업승인이 났거나 신청한 재건축 아파트와 기존 중대형 아파트 단지는 반사이익이 기대되면서 상대적으로 느긋한 표정이다.
▽가격 하락 아파트 속출=40평형 배정이 가능해 최고 7억5000만원까지 치솟았던 서초구 반포3단지 16평형은 6억7000만원까지 떨어졌다. 반포주공1단지 22평형도 6000만원 가까이 떨어져 6억1000만원에 나오고 있다.
인근 D공인 관계자는 “10월 1일을 기준으로 양도소득세 부담이 9000만원가량 커지므로 9월 말이면 매물 수가 절정을 이룰 것으로 보인다”고 말했다.
최근 시세가 천정부지로 오르던 강동구 재건축 아파트도 2000만∼3000만원씩 가격을 낮춘 매물이 쏟아지고 있다. 4억5000만∼4억6000만원에 거래됐던 둔촌주공1단지 16평형이 4억3000만원, 3단지 31평형이 6억원에서 5억8000만원까지 떨어졌다.
▽아우성치는 재건축조합=소형평형 의무비율 확대로 직격탄을 맞은 강남지역의 12∼15층 규모의 중층 아파트들은 재건축을 전면 재검토하거나 리모델링으로 사업을 전환할 움직임을 보이고 있다.
이들 아파트 대부분은 30∼40평형대로 구성돼 가구 수를 늘리지 않고 평형만 키워가는 ‘1 대 1 재건축’을 추진 중이었다. 그런데 소형평형 의무비율 확대 조치로 20평형대 아파트도 지어야 한다.
강남구 역삼동 S아파트 재건축조합 관계자는 “소형평형을 추가로 넣는다면 조합원 중 일부는 현재보다 평형이 작은 아파트를 배정받아야 한다”며 “이 같은 방안은 수용되기 힘들기 때문에 정부가 제시한 대안인 ‘조합원 몫을 기존평형대로 하고 용적률이 늘어난 만큼 소형아파트를 추가로 짓는 방식’으로 사업계획 수정이 잇따를 것”이라고 예상했다.
SK건설 장태일 상무는 “재건축 사업은 중대형 평형이 많아야 사업수익성이 높아져 조합원 분담금도 낮아지는데 소형 평형이 늘면 수익성이 현저히 떨어진다”면서 “가구 수가 적어 의사결정 속도가 빠른 소규모 단지들은 리모델링으로 사업을 전환할 가능성이 높다”고 말했다.
▽뒤돌아 웃음 짓는 곳도 있다=사업승인을 받았거나 신청 중인 재건축 단지는 상대적으로 여유 있는 모습이다. 정부의 이번 조치 대상에서 제외돼 희소성이 더해져 상품 가치가 높아진 때문이다.
송파구 잠실주공, 강남구 영동청담주공 등이 대표적인 곳들이다. 송파구 잠실동 에덴공인 김치순 사장은 “아직 가격이 보합세를 유지하고 있지만 이번 정부 조치로 반사이익이 기대된다”고 말했다.
황재성기자 jsonhng@donga.com/이철용기자 lcy@donga.com
김창원기자 changkim@donga.com
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['9·5 부동산 대책' 따른 투자전략]서울 강남 단기차익 NO
‘9·5 주택가격 안정대책’으로 그동안 부동산시장 가격 상승을 주도했던 재건축 아파트가 직격탄을 맞았다. 수익성은 크게 떨어지고 환금성도 나빠질 가능성이 커졌다. 따라서 투자자라면 투자자본 규모 등을 따져보면서 새로운 투자전략을 설계해야 한다. ‘9·5 대책’에 따른 시장 변화와 투자전략 등을 정리, 분석해 본다.
▽수익성 하락이 불가피한 아파트=우선 가구 수를 늘리지 않고 평형만 늘리는 ‘1 대 1 재건축’이 추진돼 온 중층 아파트가 최대의 피해자다.
소형평형 의무공급비율 확대 조치로 기존 단지에 20평형이 없었음에도 재건축하면서 새로 20평형을 넣어야 하기 때문이다. 이는 그만큼 수익성이 떨어진다는 의미다.
대표적인 곳이 서울 강남구 대치동 은마아파트(단지 규모 4424가구). 이 아파트는 현재 31평형과 34평형으로 구성돼 있다. 이번 조치를 적용하면 20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상이 40%로 단지가 구성된다.
이 아파트 재건축 조합은 당초 재건축을 통해 30∼50평형대로 단지를 바꿀 계획이었지만 이번 조치로 물거품이 됐다. 사업 자체가 무산될 가능성도 있다.
정부는 이 같은 사태를 막기 위해 조합원 몫은 기존 평형대로 하고 용적률(부지면적 대비 지하층을 뺀 건물바닥 총면적의 비율)이 늘어난 만큼 지어질 아파트를 25.7평(전용면적 기준) 이하로 짓는 경우에는 사업을 허용하기로 했다.
저밀도지구 아파트 가운데 사업계획 승인을 신청하지 않은 서울 강남구 반포저밀도지구 내 아파트와 강서구 화곡 저밀도지구의 화곡 2주거지구와 3주거지구도 영향을 받는다.
당초 이들 아파트는 저밀도지구의 기본계획에 따라 20평형대 20%, 30평형대 30%, 40평형대 이상 50% 또는 20평형대 30%, 40평형대 이상 70%로 각각 재건축할 수 있었다. 하지만 이번 조치로 계획 수정이 불가피해졌다.
강남구 개포 주공, 강동구 고덕 주공과 둔촌 주공, 송파구 가락 시영 등과 같은 저층 재건축 추진 아파트단지들도 이번 조치로 사업에 타격을 입게 됐다.
조합원 자격 전매 금지 조치는 투기과열지구로 지정된 지역의 재건축아파트 대부분이 대상이다. 직격탄을 맞는 곳은 올해 말까지 조합설립 인가가 나기 어려운 아파트들이다.
대표적인 곳이 현재까지 조합설립인가를 받지 못한 강남구 개포 주공, 강동구 고덕 주공, 강남구 은마 등이다. 이런 아파트의 투자자는 앞으로 5∼6년, 길게 잡으면 10년까지 투자금이 묶일 수도 있다.
조합설립 인가가 났더라도 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 개정돼 시행되면 한 차례만 매매가 허용된다. 그만큼 유동성이 떨어져 투자자로부터 외면 받을 수밖에 없다.
▽반사이익을 보는 아파트=이번 조치의 최대 수혜주는 재건축 사업계획이 확정된 곳들이다. 강남구 잠실동 주공 2·4단지, 신천동 시영단지 등이 대표적이다.
강남지역에 위치한 새 아파트나 주상복합아파트도 상품 가치가 더욱 높아지게 됐다. 재건축 대상 아파트에 비해 실내 주거 공간이 쾌적하기 때문이다.
특히 강남지역의 특성상 40∼50평형대의 중대형아파트는 가격이 크게 오를 것으로 보인다. 이번 조치로 강남지역에서 신규로 공급될 중대형아파트가 크게 줄어들기 때문.
마찬가지 이유로 강남지역에서 앞으로 분양될 아파트와 이미 분양된 아파트의 분양권 등도 인기가 급상승할 것으로 전망됐다.
▽투자 전략=단기 차익을 노리는 투자자라면 당분간 강남에서 눈을 돌려라. 불이익을 받는 물건을 이미 소유하고 있다면 가급적 급매물로 내놓고 빨리 손을 빼야 한다. 이번 조치에 따른 이해득실을 따지는 과정을 거치느라 당분간 시장이 관망세를 보일 수 있기 때문이다. 정부의 시장 안정 의지는 예전과 다르게 확고하다. 즉 이번 조치가 대부분 그대로 시행될 수 있음을 시사한다. 이는 최소한 5년 이상 투자자금이 묶일 가능성이 그만큼 크다는 의미다.
여윳돈 투자자라면 느긋하게 기다리면서 중장기적인 안목으로 투자전략을 세우는 게 좋다. 이번 조치로 강남지역 새 아파트 공급이 줄면서 장기적으로는 가격이 다시 오를 가능성이 있기 때문. 급매물을 노리는 것도 좋고 새 아파트 분양권도 공략 대상이다.
실수요자라면 새로 분양될 아파트에 주로 관심을 기울여라. 분양권 매입 등 다른 투자방법은 목돈이 필요한 데다 규제가 심해 투자 기회가 많지 않다.
황재성기자 jsonhng@donga.com
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