| 주상복합 건축물의 건축기준에 관한 변천과정? |
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| 작성자 :
윤혁경 | 등록일 : 2001-11-21
| 조회수 : 117
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□ 건축물의 용도와 도시관리?
성장하는 도시는 많은 문제를 야기한다. 인구집중은 산업과 경제활동의 패턴을 변하게 할 뿐 아니라 그로 인한 교통·환경·경관 등 각종 도시문제를 수반하게 된다. 결국 도시를 확장하거나 토지이용도를 올리는 방향에서 문제를 해결하려 하지만 오히려 문제만 가중시킬 뿐이다.
대개 도시를 관리하는 큰 틀은 도시계획법이 가지고 있다. 도시계획으로 산업과 인구를 재배치하고, 필요한 공공시설을 확보하며, 용도지역·지구제를 운용한다.
용도지역·지구제는 건축물의 용도를 가지고 주거·상업·공업·녹지지역을 관리한다. 용도지역별 허용용도와 불허용도를 정하여 지정 목적에 부합되게 운영하고 있지만 그것만으로 당초 예측한 방향으로만 나아가지 않는다는 점이다.
건축물의 용도와 지역·지구별 용도의 지정은 건축법에서 다룬다. 1978년 이전까지만 하더라도 건축물의 용도분류 체계가 복잡하지 않았다. 공장, 창고업, 숙박업, 업무용, 영업용, 점포, 주택, 주거겸용 등 대표적인 몇 가지의 용도만 분류됨으로 운영면에서도 주택에 여관이나 음식점을 허가하고, 영업용에 백화점이나 병원을 설치하는 등 지금보다는 훨씬 자유로웠다.
건축물이 고층·고밀화 되면서 사용용도 또한 고전적이지가 않다. 순수한 단일 용도에서 다양하면서도 가변적인 복합용도가 등장하게 된다. 주중엔 은행으로 사용하다가 휴일엔 전시장으로 사용할 수도 있고, 예식장을 사용하지 않을 때에는 문화교실로도 이용할 수도 있다.
하나의 건축물에서 모든 문제를 해결하려는 one-stop시스템이 최근 경향이다. 주유소에서 기름만 넣는 것이 아니라 세차도 하고, 커피도 마시며, 책도 사고, 자동차 부속품도 구입하기를 원한다. 주상복합 건축물도 토지이용도의 제고 측면만 아니라 그러한 욕구충족을 위한 대안으로 등장하게 된 것은 필연적이다.
□ 주상복합 건축물의 등장
점포·주택의 병용 건축물은 옛날의 주막에서 찾을 수 있을 것 같다. 잔술을 팔면서 숙박도 하고, 뒷켠에는 주인이 거주하는 공간으로 사용되었으니 지금의 병용주택과 크게 다르지 않다.
단독주택이나 아파트·연립·다세대·다가구 주택 등 주거용도와 점포·사무실 등의 업무·영업용도가 동일 건축물에 복합으로 건축하는데 특별히 제한하는 규정은 없다.
'99.5.9개정 시행되는 건축법에서 제한 규정을 삭제했기 때문이다.
우리 나라에 최초로 등장한 아파트는 1962년 건립된 마포 아파트다. 주상복합 건축물이 들어오기까지는 줄 곳 아파트는 순수한 주거용으로만 건립되는 것으로 인식되어 왔었다. 공동주택에 다른 용도가 복합으로 건축될 수 있었던 것은 '81. 8. 24주택건설촉진법(이하 '주촉법')의 개정에서 비롯된다.
다음해 5.25 주택건설기준에 관한 규칙이 개정되면서 아파트와 같은 건축물에 건축할 수 있는 용도를 근린생활시설·업무시설·판매시설과 주택관리시설로 한정하고 상업지역이나 특정가구정비지구·도심재개발구역 안에서 건립되는 아파트로 국한하였다.
한편 건축법에서도 방화상 장해가 된다는 이유로 공동주택과 관람집회시설이나 위락시설의 용도를 함께 설치할 수 없도록 '78년 제정되었다. 그 후 '82년에는 숙박시설위락시설공연장공장 또는 위험물 저장 및 처리시설로 제한 용도가 늘어나고 '84년 상업지역 안의 도심재개발사업구역에서 건축하는 경우는 출입구를 구분 설치하되 그 보행거리를 30m이상으로 하고, 공동주택과 위락시설이 이웃하지 않으며, 주요구조부를 내화구조로 하는 등 몇 가지 조건하에서 예외적으로 허용하는 규정을 도입하였다.
한편 주촉법에서는 '89년 복합용도 허용 대상구역을 시장과 복합으로 건축하는 경우와 국가·지차체 등 공공기관이 세대당 전용면적 60㎡이하인 공동주택과 같이 건축하는 경우까지로 확대하였다.
'91년에는 지금까지 허용용도 위주에서 '91년 건축법과 마찬가지로 숙박시설·위락시설·공연장·공장·위험물 저장 및 처리시설만 불허하고 나머지 용도는 허용하는 방향으로 법체계를 통일 시켰다.
□ 허가·승인기관의 이원화?
20세대 이상의 공동주택(아파트)을 건립하는 경우 원칙적으로 주촉법에 의한 사업승인을 받아야 한다. 주상복합 건축물의 대부분이 상업지역에서 이루어지고 있는 점을 감안한다면 토지가격이 아파트가격에 미치는 영향이 크므로 분양가 통제를 받는 주촉법상의 사업승인을 받기가 곤란할 수밖에 없었다. 상업지역의 주상복합 건축물의 건축을 유도하기 위하여 주촉법을 배제하고 건축법에 의한 허가가 가능하게 하였다.
'82년 상업지역안에서 건립되는 주상복합 건축물의 주택부부의 면적비가 50%이상일 때에는 20세대 이상, 주택부분의 면적비가 50%미만일 때에는 100세대 이상인 경우는 사업승인 그 이하는 건축허가를 받도록 했다. 건축허가 대상을 점점 확대하기 시작했다.
'94년에는 상업지역과 준주거지역 안에 건축하는 경우 주택비율이 50%미만이고 200세대 미만으로서 평균 세대면적이 150㎡이하인 경우, '98년에는 주택비율을 70%미만으로 확대하고, 건립세대수에 대해서는 별도 규제하지 않았다. '98년에는 주택비율을 90%미만으로 확대하여 그 범위를 확대함으로 일반 아파트와 주상복합 아파트의 구분이 모호해지게 되었다.
□ 주상복합 건축물에 대한 일조기준
'81년 주상복합건축물이 허용되면서 '76년 도입된 일조기준에 대한 특례를 인정하지 않았다. 동간 띄우는 거리나 인접대지 경계선까지 띄우는 거리를 일반 공동주택과 마찬가지로 확보케 하였다.
그러다가 서울시에서는 '93년 4월 상업지역에 건립되는 주상복합 건축물은 채광방향에서 인접대지 경계선까지 그 높이의 1/4만 띄우게 완화함으로 주상복합 건축물이 붐을 일으키게 된 것이다.
그 후 '96년 8월에는 준주거지역을 추가하였다.
□ 도심공동화 방지를 위한 고육책?
서울은 도심 공동화에 대한 문제를 심각하게 받아들이고 있다. 분당 일산 등 서울외곽을 둘러싼 베드타운의 건립으로 서울을 떠나는 사람이 많다. 서울시 총인구는 '96년말 현재 1천4십7만명으로 '92년의 1천9십7만명과 비교할 때 연평균 0.54%씩 감소추세를 보이고 있다. 인구밀도로 보면 '92년에는 18,121인/㎢이 '94년에는 17,836인/㎢, '96년에는 17,289인/㎢로 지속적으로 줄어들고 있음을 알 수 있다.
더구나 도심은 재개발 사업으로 공동화가 가속되고 있다. 서울시에서는 이를 해소하기 위하여 '98.부터 도심재개발사업으로 건립되는 주상복합 건축물은 주거부분이 차지하는 비율에 따라 인센티브 용적률을 부여하고 있다. 예를 들어 주거부분이 30%라면 중심상업지역에선 300%를, 일반상업지역에선 200%를 , 준주거지역에선 100%를 추가해주고 있다.
서울의 도심재개발구역안에서 건립된 주상복합 건축물은 10동 661세대뿐이며, 공사중이거나 사업추진 중인 경우는 10개동 1,064세대로 이 중 주거비율을 높여 인센티브를 받은 경우는 2동뿐이다.
□ 규제개혁과 건축법의 개정?
상업지역에 건축하는 공동주택에 대한 일조기준이 폐지되었다. IMF로 건설분야의 경기는 바닥을 헤메고 있다. 부동산 경기 활성화를 위해 정부는 다양한 정책대안을 제시하고 있다. 주택분양가의 자율화, 건립평형 제한 기준의 폐지, 전매제한제도의 폐지, 재건축 동의율 완화 등 각종 기준을 완화하거나 폐지하는 등 온갖 힘을 쓰고 있다. 뿐만 아니라 주상복합 건축물의 주거비율을 70% 이내에서 90% 이내로 완화하는가 하면 상업지역의 공동주택에 대한 일조기준마져 폐지함으로 건설경기가 살아나기를 기대하고 있다.
당분간 조정 국면이 있어야 할 것 같다. 상업지역에 건립하는 아파트의 경우 평당 분양가가 1,000만원을 넘기 예사이고 2,000만원대에 육박하는 사례도 있기 때문에 소비층을 누구로 선택하는가 하는 고민을 해야 할 것이다.
주거환경이 다소 열악하더라도 도심에 주거지를 확보하겠다는 젊은 층을 대상으로 한다면 용적률 범위 안에서 오피스텔과 공동주택의 중간단계인 소형 평형을 건립하는 방법도 생각해 볼 필요가 있다.
(건축문화9906)
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