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2000.12.31.현재 553개의 도시를 갖고 있는 우리나라의 도시화율은 87.7%이다. 10년전의 81.9%에 비해 가속으로 진행되고 있다. 여러 가지 원인이 있겠지만 주택공급정책이 주요원인이라 할 수 있다. 그동안 과밀·난개발을 묵인·방조함을 통해 금년말 100%의 주택보급율을 달성하려하고 있다. 준농림지의 훼손, 400%의 용적률을 허용한 재개발·재건축은 도로·교통 등 기반시설에 대한 부담을 가중시켰으며, 도시경관과 주거환경의 훼손을 가져오는 등 적지 않은 문제를 야기했다.
정부는 2000년 도시계획법의 개정을 통해 '지속가능한 개발', '친환경 개발', '선계획-후개발'이라는 정책목표를 천명했다. 그러나 도시계획법이 적용되는 면적은 국토의 14.4%(14,575.11㎢)밖에 되지 않기 때문에 나머지 국토에 대한 관리문제는 여전히 남게되었다. 그래서 2003.1. 시행을 목표로 '국토이용관리법'과 '도시계획법'을 통합한 '국토의계획및이용에관한법률'을 제정하게 되었다(2002.2.5제정).
이 법률은 전국토를 대상으로 과밀·난개발 방지를 위한 구체적이고 세밀한 관리방안을 제시하고 있다. 그 중 눈에 띄는 것이 기반시설연동제의 도입이다.
개발용량과 도시기반시설의 용량을 연계하여 기반시설설치가 어려운 기존 시가지는 「개발밀도관리구역」으로 지정하여, 기반시설의 수용범위 내에서 개발되도록 건폐율·용적률을 강화하고, 기반시설의 확보가 가능한 곳에서는 「기반시설부담구역」으로 지정하여, 기반시설을 설치토록 의무화하는 제도이다.
1. 기반시설연동제의 주요 내용
개발의 정당성은 절차적 합리성을 갖추어야 하고, 그 과실배분에 대한 공평성도 담보되어야 한다. 그러나 지금까지의 개발방식은 어느 개인의 개발이익을 위해 전체 다수가 희생하는 쪽에서 진행된 점이 없지 않았다. 법령이나 제도의 미비가 그 원인이었음에도 별로 문제로 인식하지 않았던 것 같다. 그 결과 과밀·난개발이 가능해졌고, 환경이 열악해질 수밖에 없었던 것이 아닌가 하는 반성이 제기되기 시작한 것이다.
인구와 세대수의 증가, 자동차의 증가를 유발시키는 재개발·재건축사업, 택지개발사업 등 대규모 개발사업은 해당 사업구역은 물론이고 구역 밖에까지 도로, 상·하수도, 전기·도시가스등 에너지, 학교시설 등의 신설이나 확장을 요구한다. 그러나 사업구역 밖에서 이를 확보하는 것은 용이하지가 않다. 추가 확보해야 할 기간시설의 종류나 규모, 그 비용의 부담과 확장시기 등 해결되지 못한 부분이 적지 않았다.
이에 대한 적절한 제어가 이루어지지 않으면 개발이 일어나지 않아야 될 지역까지 무리하게 개발이 추진되고, 기존의 도시구조를 무리하게 변경시켜, 주변의 주민들에게 부담을 지우는 사례가 적지 않았다는 점이다. 이러한 문제 해결의 대안으로 기반시설연동제가 도입된 것이 아닌가 한다.
1.1. 개발밀도관리구역
주거·상업·공업지역에서 기반시설의 처리·공급·수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 도로, 상·하수도, 초등학교 등 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 대상으로 지정한다. 그 절차는 시장·군수가 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 구역을 지정·고시한다.
개발밀도관리구역이 지정되면 당해 용도지역의 건폐율·용적률기준에 불구하고 50/100범위내에서 기준을 강화운영을 한다. 가령 건폐율 60%, 용적률 800%인 일반상업지역이라면 건폐율은 25%, 용적률은 400%까지 강화할 수 있다.
1.2. 기반시설부담구역
녹지지역·관리지역으로서 기반시설의 용량이 부족할 것으로 예상되는 지역에서 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등 개발행위가 집중되는 지역이거나 일정규모(10만㎡)이상의 토지형질변경이 이루어지거나 이루어질 것으로 예상되는 지역 및 그 주변지역을 대상으로 기반시설부담구역으로 지정한다. 그리고 제2종지구단위계획구역은 반드시 기반시설부담구역으로 지정해야 한다. 구역지정 절차는 개발밀도관리구역지정 절차와 같다.
구역안에서 건축물의 건축과 건축을 목적으로 한 토지형질변경을 할 경우(경미한 건축·형질변경은 제외) 도로·수도·하수도(간선시설부터 기반시설부담구역까지의 시설), 공원, 녹지, 학교(초·중·고등학교), 폐기물처리시설과 시장·군수가 개발사업자와 협의하여 결정하는 주차장, 광장, 운동장, 도서관 등을 부담해야 한다. 이에 상당하는 비용을 납부하게 하여 기반시설을 설치하거나 이에 필요한 용지를 확보할 수도 있다.
기반시설부담구역이 지정·고시된 경우에는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 기반시설의 종류·위치·규모 등 기반시설에 대한 계획, 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보에 소요되는 총부담비용, 총부담비용중 각 기반시설부담개발행위자의 부담분, 부담분의 부담시기, 지방채의 발행을 통한 선투자, 총부담비용중 기반시설부담개발행위자의 부담분을 제외한 부족분의 충당방안 등 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보와 관련하여 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 지원할 사항 등 기반시설부담계획을 수립해야 한다.
기반시설부담계획의 수립기준을 만들 때에는 당해 기반시설부담구역의 토지이용계획 또는 향후 예상되는 개발수요를 감안하여 적정하게 계획해야 한다.
특히 기반시설의 설치시기는 재원조달계획, 시설별 우선순위, 사용자의 편의와 예상되는 개발행위의 완료시기 등을 감안하여 합리적으로 정해야하며, 총부담비용은 각 시설별로 소요되는 용지보상비, 공사비 등 합리적 근거를 기준으로 산출하고, 기반시설의 설치 또는 용지확보에 필요한 비용을 초과하여 과다하게 산정되지 않도록 해야 한다.
부담범위가 결정되면 그에 필요한 대지나 비용을 납부할 수 있는데 건축물의 용도, 건폐율·용적률이 포함된 지구단위계획이 수립된 경우에는 건축물의 연면적에 따라 배분하되 건축물의 위치, 건축물의 용도 등을 감안하여 가중치(주택 1.0, 근린생활시설 1.2, 공장 0.7)를 부여할 수 있다.
건축에 관한 계획이 포함되지 않은 경우에는 토지면적에 따라 배분하되 토지의 위치, 토지이용계획 등을 감안하여 가중치(공동주택용지 1.0, 단독주택지 0.7, 상업용지 2.5)를 부여하거나, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수와 개발사업자가 서로 협의하여 산정방법을 따로 정할 수도 있다.
이 때 기반시설부담계획의 수립시기와 기반시설의 설치 또는 용지의 확보에 필요한 비용의 납부시기가 일치하지 아니하는 경우에는 물가상승률 등을 고려하여 부담분을 조정할 수 있도록 해야 한다.
기반시설의 설치는 개발사업자가 기반시설부담개발행위에 대한 준공검사를 신청하기 전까지 완료해야하며, 비용을 납부하는 경우에는 개발행위를 인·허가 받은 날로부터 60일 이내에 납부해야 한다. 다만, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 기반시설부담계획이 정하는 바에 따라 준공검사를 신청하기 전까지 분할납부하게 할 수 있다.
기반시설부담구역을 지정·고시하고 고시일부터 3년 이내에 기반시설부담계획이 수립·고시되지 아니하는 경우 당해 기반시설부담구역은 그 3년이 되는 날의 다음날에 그 지정이 해제된 것으로 보도록하고 있다.
(도시문제 2002.07)
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