| 주택분양가 자율화에 따른 사후분양제도의 도입 검토? |
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| 작성자 :
윤혁경 | 등록일 : 2001-11-21
| 조회수 : 130
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□ 리콜(Recall)제도의 시행과 제조물책임법(製造物責任法)의 도입 검토?
현대산업사회는 정보 사회다. 그러나 다양한 정보를 모든 소비자가 접하기도 어려울뿐만 아니라 이해하기도 어렵다. 이런 실정에서 소비자가 일방적으로 입은 피해에 대해 소비자가 직접 하자를 증명하기가 불가능하다. 냉장고가 고장이 났는데 사용상 잘못인지 제품생산과정상의 결함인지를 사용자가 증명할 수 없다. 치료를 받던 환자가 갑자기 절명했을 경우 의사의 과실을 환자가족이 증명할 수 없는 것처럼 당연히 제품을 생산한자가, 환자를 치료한자가 자신의 정당성을 주장해야만 하는 것이다.
그 동안 소비자단체 등에서 끈질기게 활동을 한 결과 소비자보호법과 각종 보호장치들이 마련되기 시작했다. 그중 하나가 리콜(Recall)제도의 도입인 것이다.
리콜은 선거직 공무원에 대한 불신임을 국민투표로 물어 해임시키는 국민소환제에서 유래된 개념이다. 우리나라에서는 1996년 4월에 개정된 소비자보호법에 이 리콜제도가 최초로 도입되었다. 동법에서 말하는 리콜의 의미는 제품을 제조·수입·유통시킨 자가 자발적·능동적으로 불량제품에 대하여 의무적으로 그 내용을 소비자에게 알리고 수리·교환·환불·파기·수거 등 적절한 조치를 하는 것을 말한다.
리콜제도가 가장 활성화 된 나라는 미국이다. 식품·의약품·화장품 등을 대상으로 1960년대부터 시작하여 일반 공산품과 자동차로 범위를 넓혀, 최근에는 주택까지 리콜 대상으로 삼고 있다. 일본의 경우 1973년부터 리콜제도를 도입 운영하고 있으나 1990년대 초기까지만 하더라도 그 실적이 그리 높지 않다고 한다.
리콜제도는 제조업자의 능동적인 조치를 전제로한 제도이지만, 소비자가 입은 일체의 손해에 대하여 제조자가 수동적인 입장에서 사후적으로 보전하여 주는 제도가 제조물책임법(Product Liability:이를 줄여 PL법이라 함)이다.
리콜제도보다 한 단계 강도가 높은 PL법은 1987년 영국을 시작으로 그리스, 이태리, 독일 등 EU국가 회원국 대부분이 제정 시행하고 있으며, 필리핀('92년), 호주('92년), 중국('93년)에 이어 일본이 1995년 6월부터 시행중에 있다.
그러나 우리나라의 경우는 논의 단계에만 머물고 있다. 1982년 의원 입법발의(議員 立法發議)로 논의를 시작하여 몇차례 관심사항으로 떠올랐지만 워낙 첨예한 문제라 이해관계자들의 다양한 목소리를 수렴하기가 쉽지 않아 입법과정까지는 나가지 않고 있다.
하지만 언젠가는 멀지 않는 장래에 입법과정을 거쳐 시행되리라 본다. 가장 관심을 끄는 부분이 PL법에 분양 건축물 특히 아파트를 포함시킬 것인가하는 점이다. 만약 아파트가 제조물책임법에 포함된다면 건축계획과 시공단계, 분양과 유지관리단계에 이르기까지 품질 확보를 위해 노력하지 않을 수 없을 것이다.
□ 이제 소비자 입장에서 바라보자
건축물을 구입하는 일은 평생에 한 두번 있을까 말까하는 일이다. 문제는 수천만원에서 많게는 수십억원대에 이르는 비용을 부담하면서도 소비자로서 제대로 권익을 보호 받지 못하고 있다는 점이다. 하자가 생겨도 부실 공사임이 밝혀져도 이를 해결하기까지는 엄청난 시간과 노력이 필요하며, 그 시간과 노력만큼의 결과를 얻지 못한다. 이런 불합리가 언제까지 지속될 것인지 모르겠다.
뿐만 아니라 아파트의 구입의 경우도 불공정한 관계에서 이루어진다는 것이다. 20%미만의 공정(工程)에서 계약하고 공사진행 정도에 맞추어 중도금을 납부하는 현 제도가 공정하다할 수 없다. 따지고보면 공사비를 입주자가 선납하고 주택사업자는 공사만 집행하는 것이 아닌가? 주택을 공급해야 하는 정부의 입장과 무주택 서민들의 경제적인 지원을 명분으로 삼아 분양가 통제를 함에 따른 주택사업자에게 주는 보상적 의미로 사전분양을 법률에서 허용하고 있는 것은 이해가 가지 않는 것은 아니다
그러나 지금은 이 모든 상황이 바뀌었다는 점이다. 분양가를 통제하지도, 건립 규모나 세대수를 제한하지도 않는다. 그동안 주택사업자들이 꾸준히 요구하던 사항을 그들이 원하는대로 허용한 것이다.
그렇다면 이 시점에서는 소비자인 입주자의 입장에서도 요구할 것이 있지 않겠는가?
□ 분양가자율화에 따른 사후분양제도(事後分讓制度)의 검토?
1998. 2월 그동안 수도권지역에서 통제하던 아파트 분양가를 완전 자율화하였다. 국민주택 규모와 상관 없이 국민주택기금을 지원받는 국민주택과 국민주택 이외의 아파트 중 공공개발택지내의 아파트를 제외하고는 모든 건축물에 대한 분양가 통제를 해제한 것이다.
IMF 시대에 다소 의외의 조치라고 여겨졌지만 기우(杞憂)는 기우로 끝나고 말았다. 그 후 대부분의 아파트들의 분양실적이 저조했다. 1998년 4월 동작구에 위치한 L건설회사가 160세대의 물량을 분양하였는데 고작 6세대만 신청하였다고 하였다.
이미 분양된 경우도 사정은 마찬가지다. 고금리(高金利)를 견디지 못해 중도금을 제 때 납부하지 못해 곳곳에서 해지신청(解止申請)이 일어나고 있다. 1가구 2주택의 중과세를 폐지하고 미분양주택 구입자에 대한 융자지원을 확대하는 등 안간힘을 쓰지만 쉽게 해결될 문제는 아닌 것 같다. 이런 상황에서 분양가 자율화가 가격앙등(價格昻騰)을 불러올 것이라는 염려는 그야말로 우려로 끝나고 말았다.
다음은 현재의 사전분양제도에 대해서 생각해보자.
주택사업자에게 그들이 원하는대로 제도를 변경했다면 소비자의 입장에선 이제 사후분양으로 전환해야 한다고 주장하는 사람들이 많다. 소비자의 아파트 선택권을 제한해서는 안된다는 것이다.
모델하우스만 보고 분양계약케 하는 것은 일종의 사기계약이다. 모델하우스는 자신의 거주공간만을 예측할 수 있을 뿐이다. 모델하우스는 현란한 외부치장으로 아파트단지 전체가 그럴 것이라는 착각에 빠지게 한다. 아파트의 가격 형성은 자신이 갖고 있는 가치 이외에도 단지의 위치성과 주변 환경, 이용 편리성, 건축물의 배치에 따른 생활공간의 확보, 조경 등 외부공간의 조성 수준 등에도 상당한 영향을 받기 때문에 현장확인을 하지 아니한 상태에서의 계약은 잘못이 아닐 수 없다.
미분양 아파트가 10만가구를 상회하고 7월말 현재 부도난 주택업체가 315개나 되는 등 현재의 주택업계로서는 사후분양을 하기에는 경영상 어려움이 있을 것이다.
정책적으로 다각도의 지원이 뒷받침되지 않으면 안된다.
정부에서는 토지를 개발원가에 공급하고 각종 세제지원이 있어야 한다. 과도한 은행이자를 낮추고 필요하다면 세대별 주택융자금을 선 지원하는 방안을 검토해야 한다. 정부에서는 이의 일환으로 1998년 5월 22일 「주택시장 안정화 대책」을 발표하고, 8월27일 부터 주택건설촉진법 시행령을 개정 무주택자에 대한 자격기준을 완화하고 전매기준(轉賣基準)도 완화하기로 하였다.
주택사업자도 스스로 생산원가의 절감을 위한 방안을 강구해야 한다. 필요하다면 기업합병이나 기구의 축소조정으로 비대해진 관리비용을 줄여야 한다. 신기술·신공법을 개발·도입하기 위한 일정비율의 연구비용을 투자해야 한다. 타회사와의 차별화 전략을 세우고 적정 분양가를 조정하고 분양조건도 대폭 완화하는 등 주택업계 스스로가 살길을 찾아야 한다. 대림산업(주)이 시가보장제(時價保障制)를 도입하여 눈길을 끌고 있는 것도 좋은 예이다('98.7.23 중앙일보24면). 시가보장제란 분양시점에 사업부지의 인근 아파트를 설정, 기준시가를 기준으로 입주시점에 기준시가가 하락할 경우 하락비율 만큼 분양가에서 환불해주는 것을 말한다.
계약은 대등한 조건에서 이루어져야 한다. 충분한 정보를 제공하고 입주자 스스로 선택할 수 있는 여건과 대등한 조건에서의 계약이 이루어질 때 정당한 거래라 할 수 있는 것이다. 완성된 상태에서 결정하는 경우와 모델하우스만으로 결정하는 경우가 같을 수가 없다. 이제 선택권을 소비자인 입주자에게 돌려주어야 한다.
자동차도 냉장고도 완성된 제품을 확인하고 구입하는데 그 보다 몇십배나 더 많은 비용을 부담하는 부동산의 구입을 현장확인 없이 선택케 한다는 것은 어불성설(語不成說)이다.
□ 추첨에 운명이 바뀌는 현행 분양제도의 모순
아파트를 한 채를 구입하기 위해 들인 공(功)을 경제적 가치로 환산한다면 아마 수십채의 아파트라도 부족할 것이다. 주택청약부금에 들고 그것도 추첨순위에 들기를 몇 년을 기다리며, 겨우 추첨할 기회를 얻긴 하지만 한번에 당첨되기는 하늘에 별 따기였다. 설령 당첨된다하더라도 자신의 마음에 드는 동 호수를 택할 수 있는 것이 아니라 그날의 운에 따라 결정된다.
추첨이 가장 공정한 방법으로들 이해하고 있지만 이는 요행수를 바라는 도박심리 이외는 그 아무것도 아니다. 동일한 분양가임에도 단순 추첨결과에 따라 이익을 받는 자와 손해를 입는 자가 생기는 제도는 형평의 원칙·기회균등의 원칙·보편 타당성의 원칙에 반하는 일이 아닐 수 없다.
1997년 8월 대전의 모 분양 아파트단지에 입주한 사람들이 손해에 대한 민사소송을 제기한 사건이 있었다. 입주를 하고 보니 동별로 호수별로 시세(時勢)가 상당하게 차이가 생기자 주택사업자를 상대로 불이익만큼 배상을 요구하는 소송을 제기하였다. 객관적인 증거물로 한국감정원에서 감정한 보고서를 제출하였다.
그 내용에 의하면 한 단지안이라도 건축물의 배치형태와 층별에 따라 최소 1백만원에서 1천만원 이상의 차이를 보이고 있다는 것이다. 일조, 조망, 프라이버시 등의 몇 개 항목을 수치로 개량화하여 객관적인 감정지표(鑑定指標)로 삼았다고 했다.
만약 법원에서 이 보고서가 채택되어 입주민들에게 손을 들어 준다면 앞으로 주택사업자들은 엄청난 부담이 될 것이다.
□ 세대별 분양가의 차등제 도입?
사후분양제도와 동시에 세대별 차등분양가(差等分讓價)를 책정함에 있어 몇가지 문제점을 해결하지 않으면 안된다. 세대별 차등가격의 산정이 얼마나 객관적이냐 하는 문제와 분양절차의 복잡화에 대한 해결방법을 강구하는 일이다.
분양가격의 차등화를 위해서는 현존하는 아파트 단지의 사례를 조사하는 일부터 시작하여 근간에 입주한 아파트의 실제 거래가격의 형성과정을 몇차례 조사한다면 어느 정도는 객관적인 지표를 마련할 수 있으리라 본다. 필요하다면 전문기관에 용역을 주어서라도 연구해야 한다. 최근 일부 재건축·재개발단지에서 시험삼아 차등가격제를 도입하고 있다고 한다. 처음에는 다소 혼란이 있을지 모르지만 자료가 축적되고 노하우(know how)가 쌓인다면 큰 부담 없이 정착 발전할 수 있으리라 본다.
이 경우 또 다른 문제가 없는 것은 아니다. 차등 책정된 분양가가 예측과 달리 엉뚱하게 시세가 형성될 경우 입주자들로부터 항의나 또 다른 소송이 제기될 수도 있기 때문이다. 이는 계약서에 반영하여 해결할 수도 있겠지만 뭐 무서워 된장 못 담근데서야 말이 되는가.
세대별 분양가를 달리할 경우 분양방법의 개선도 당연히 검토되어야 한다. 세대별 분양가를 미리 고시한 상태에서 종래의 방법대로 추첨을 하고 당첨 세대별로 차등 분양가대로 계약하는 방법이 있을 수 있으며, 아니면 입주자가 특정 세대를 대상으로 먼저 신청하고 신청자가 복수일 경우 각 세대별 추첨에 의해 입주자를 결정하는 방법이다. 가장 바람직한 방법이긴 하지만 추첨 등 분양절차가 다소 복잡하여 주택사업자가 기피할지도 모른다.
소위 로얄층·로얄세대를 원하는 사람은 그에 상응한 가격을 지불하고 다소 불편하더라도 저렴한 가격의 아파트를 원하는 사람은 그에 걸맞는 아파트를 구입하는 것이 경제 논리상 당연한 일이 아니겠는가.(PLUS 9810)
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