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성 명 : 임재한 등록일 : 2001-12-29 조회수 : 6164
   
  학교 : 서울대학교대학원   학과: 건축학과
  과정 : 박사

제목 : 부동산 투자회사법(REITs)의 시행과 건설 산업




부동산 투자회사법(REITs)의 시행과 건설 산업
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IMF 관리체제 이후 전반적인 경기침체로 자산 디플레이션의 심화에 따른 부동산 가격 하락으로 부동산 시장은 침체 국면에 접어들었고 기업이 보유하고 있는 부동산의 처분이 어려워지면서 많은 기업들의 구조조정이 어려움을 겪었다. 이에 우리나라의 투자시장은 금융위기 이후 다방면에서 선진화가 이루어지고 있으며, 증권시장은 뮤추얼 펀드의 도입을 통해 간접투자 시장이 엄청나게 커나가고 있다. 부동산 시장은 IMF 관리체제 이후 총체적인 부실과 함께 일부 부동산 신탁회사 임원진들이 부동산 개발업체에 대한 특혜지원 및 뇌물수수혐의로 검찰에 무더기로 적발됨에 따라 부동산 신탁업계가 큰 어려움을 겪고 있었고 이에 따라 새로운 대안으로 REITS 도입을 적극 검토하게 되었다. 그리고 과거 극소수 부유층에 의한 부동산 소유 문제를 조금이나마 해결하고 일반서민들도 소액자본으로 다양한 종류의 부동산의 일부를 주식의 형태로 보유할 수 있게 함으로써 수익을 향유할 수 있게 하기 위해 REITS를 도입하게 되었다. 또한 부동산 개발을 위한 새로운 자금조달 수단의 제공, 부동산개발의 전문성 제고, 부동산 공급확대, 건설회사에 대한 지원방안 등 여러 가지 효과 면에서 REITS를 도입은 많은 분야의 관심 속에 그 법이 발효되었다.
새로운 법과 제도가 시행되는 이 시점에서, 이러한 건설 산업의 변화가 가져다 줄 영향을 생각해 보고, 바람직한 방향을 생각해 볼 필요가 있다. 따라서 본 과제에서는 부동산 투자회사법의 기본적인 취지와 연관되는 파급효과, 문제점에 대한 대응 자세를 살펴보도록 한다.

1. 부동산 투자회사법(REITs : Real Estate Investment Trusts)
외환 위기 이후 기업은 자산 디플레이션 현상이 심각해지고, 부동산의 경기 침체로 자금의 유동성 부족 현상이 일어나게 되었다. 이에 구조조정용 자금을 조달하기 위한 금융 방법으로 부동산 간접 투자 제도와 관련된 법과 제도가 도입되었다. 98년 자산 유동화를 위한 법률(ABS :Asset Backed Securities)과 99년 주택 저당 채권 유동화 회사법(MBS :Mortgage Backed Securities)을 시작으로, 수많은 공청회와 해외 시찰을 통해 다방면의 의견을 수렴하여 드디어 2001년 본격적인 부동산 투자회사법을 제/개정하기에 이르렀다.
사실 리츠는 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자하여 그 수익을 투자자에게 배분하는 부동산회사의 설립과 운영에 관한 사항을 정함으로써 소액 투자자가 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 확대하고 건전한 부동산 투자를 활성화하려는 근본 취지를 갖고 있다. 결국 부동산은 소득을 올릴 수 있는 수익성부동산(Income Property)을 의미하고, 투자자 입장에서 전문적으로 관리되며 상업용부동산 재산 또는 모기지(mortgage)에 투자하여 가치를 증진시키는 것이 목적인 리츠 회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접투자하여 발생하는 제반문제와 위험을 회피할 수 있다. 그러므로 리츠는 때때로 부동산을 위한 뮤추얼펀드(mutual fund)로 설명되기도 한다.
리츠(REITs.부동산투자회사) 제도가 도입되면서 건설업 등 관련 업계의 관심이 높았다. 최근에는 증권시장에서도 리츠 테마주를 선정할 정도다. 하지만 어떤 회사가 단지 부동산을 많이 보유하고 있거나 리츠에 참여할 의사를 표명했다고 해서 반드시 각광을 받을 수 있을지는 미지수다. 우선 건설업계와 부동산 개발업계 측면에서 볼 때, 리츠 제도는 일단 긍정적으로 받아지고 있다. 이 부문에 자금이 제대로 유입되지 못하는 상황에서 부동산 시장을 잘 이해하고 있는 리츠가 투자를 함으로써 개발을 활성화할 수 있을 것으로 보이기 때문이다. 물론 그간 높은 브랜드 인지도를 앞세워 분양시장을 장악해 왔던 대형 건설사는 리츠로 인한 시장 지배력이 위축될 가능성도 있다. 대신 건설업체들이 자금 선투자 부담을 덜고 시공분야에만 전념하거나 개발분야를 특화시킨다면 리츠를 적절히 이용할 수 있는 계기가 마련될 것이다. 부동산 관리업계에서는 리츠의 도입이 큰 호재다. 기존에는 부동산관리(Property Management)에 대한 인식 수준이 매우 낮았다. 각 기업별로 자사 보유 부동산의 관리팀을 구성해 운영함으로써 저효율과 고비용의 문제점이 노출됐다. 향후 리츠는 전문적인 부동산 관리 전문업체와 계약을 통해 부동산 관리비용의 절감, 임차인 유치 및 확보, 건물의 수명 연장 등을 모색할 것이다. 이에 따라 부동산 관리 전문업계는 신규 고객의 확보를 통한 수익 증대가 가능할 것으로 전망된다. 보험과 금융업계의 경우 구조조정 리츠를 통해 자신들이 보유한 우량 부동산을 현물출자하거나 채권기업에 대한 부실채권 정리를 위해 리츠에 관심을 보이고 있다. 이들은 저금리와 증시 침체로 인해 마땅한 투자대상을 찾기가 어려운 상황에서 리츠에 대한 투자와 운영자금 대출을 통해 상대적으로 안정적인 수익원의 확보 방안을 확보할 수 있을 것이다. 증권업계는 리츠를 상장할 때 주간사의 역할을 담당하게 된다. 리츠회사가 증자를 하게 될 경우에 자본시장에서 투자자와 리츠를 연결시켜주는 역할도 맡게 된다. 전문 애널리스트를 고용해 리츠의 기업가치를 평가해 고객에게 정보를 제공할 수도 있다. 신용평가기관 등에서는 리츠의 기업 등급을 평가해 투자자나 금융기관의 투자나 대출 의사 결정에 필요한 정보를 제공할 수 있을 것이다.

2. 리츠 도입 이후
일반 회사와는 달리 부동산자산의 투자, 운용을 전문으로 하는 부동산투자회사(REITs)는 일반 리츠와 CR 리츠로 구분되며, CR 리츠는 기업구조조정용 부동산에만 투자해야 한다는 점이 일반 리츠와 다르다. 국내에서는 부동산투자회사법 시행 이전 대부분이 일반 리츠 설립 을 준비했으나, 시행 이후 세제혜택이 많은 CR 리츠로 돌아서는 과정에서 당초 예상 보다 준비기간이 길어지고 있으며 CR 리츠에 주어지는 세제혜택이 논란의 여지가 있어 많은 투자자들은 좀 더 지켜보자는 입장을 고수하고 있다.
비록 각 기관에서는 리츠의 시장 규모를 향후 5~6년 후에 최소 5조에서 최대 30조에 이를 것으로 낙관하고 있지만, 현재 각 분야의 움직임은 이제 시작단계로서 매우 조심스러운 접근이 이루어지고 있는 상황이다.
하지만 리츠는 새로운 재테크 수단으로써 부동산시장에도 큰 변화를 몰고 올 가능성이 높다. 기본적으로 투자운용 상품으로서 부동산 투자 패턴을 '시세차익'에서 '수익률 게임'으로 변화시킬 것으로 전망되고 있다. 지금까지 부동산 가격이 향후 시세차익이나 주변 부동산 시세로 결정되고, 건물의 위치, 신축비와 지가와 향후 경기가 전망으로 가격을 산정해 온 반면, 운영수익률을 기준으로 부동산 가격을 산정하는 리츠가 확산되면 부동산의 가치평가에 획기적 변화를 일으킬 것이다. 이를 위해서는 부동산관련법, 담보대출실행, 주택담보대출 및 보증보험프로그램, 재무분석, 가치평가원칙, 각종소득세법, 투자분석, 금융기관, 부동산개발, 주식(자본)시장 등에 관한 종합적인 이해가 필요하다.

3. 리츠의 기대 효과
리츠가 활성화될 경우, 소액투자자에게도 호텔, 소매시설, 오피스 등 대규모 우량부동산의 소유기회를 제공되고, 부동산 투자회사 제도의 도입으로 자산관리, 시설관리, 부동산 등의 가치평가, 부동산 투자자문, 부동산 법률, 세무, 건축 등 관련서비스업의 발전에도 기여하게 됨에 따라 일자리 창출의 역할하게 될 것이다. 또한 임대주택 공급확대에 따른 주거생활 안정에도 일정한 기여하게 될 것이다. 부동산 투자회사가 ABS, MBS등의 기관투자자로 등장함에 따라 MBS발행이 확대되고 이는 주택금융의 공급 확대나 이자율 인하로 이어질 가능성이 크고 대규모 임대전문 부동산 투자회사가 등장함에 따라 주택시장이 전세위주에서 월세 위주로 전환될 가능성이 크기 때문이다. 그리고 수익창출을 위한 부동산 투자회사간의 경쟁으로 서비스 질이 제고되고 수요자의 욕구에 맞는 다양한 임대시장 형성에도 일정한 기여하게 된다.
건설업계에 있어서도 개발사업에 필요한 자금을 자본시장에서 직접 조달할 수 있게 되어 금융기관 차입이나 선분양 방식 등 기존 자금조달 방식에도 변화가 일어나게 될 것이며 아울러 개발 사업에 대한 보다 투명한 관리가 가능하게 될 것이다. 뿐만 아니라 단기 중심의 임대시장에서 중장기 임대시장이 형성될 것이므로 기업 입장에서는 구태여 부동산을 보유하지 않더라도 부동산을 안정적으로 이용할 수 있게 된다.
부동산 투자회사는 회계의 투명성을 유지하기 위하여 부동산 투자회사의 수입과 비용의 지표를 공개할 것이므로 부동산 투자회사제도가 활성화되면 이러한 자료를 활용하여 수익성에 기초한 평가방식의 정착이 가능해지고 평가기법의 선진화 및 새로운 감정평가 시장이 형성되고, 단순 시설관리 수준에 머물러 있는 국내부동산 업계의 수준을 한 단계 끌어올리는 계기가 될 것이며 다양한 시설 및 자산관리 업체가 성장하고 다른 부동산소유자의 관리 위탁을 통한 부동산업 전체의 경쟁력 제고에도 일조하게 된다.
기관투자가들은 투자위험성의 분산효과를 기대할 수 있으며,뮤추얼 펀드에도 다양한 투자기회를 제공받을 수 있으며, 보유부동산의 현물출자를 통해 관리비용을 절감한다든지, 전문가에 의한 관리를 통해 보다 나은 수익을 올릴 수 있게 되고 은행, 보험사 등은 보유 부동산의 증권화로 자기자본비율을 향상시킬 수 있다.
부동산 관련 거래나 취득, 처분가격, 임대료, 공실률, 수익성 등의 정보를 공시하도록 의무화함으로써 부동산 시장의 불투명성 해소하고 주택, 오피스빌딩 시장 위주로 되어 있는 임대시장이 호텔, 소매시설, 창고, 병원 산업시설 등의 다양한 용도의 임대시장으로 확대 적용되어 산업전체의 경쟁력 제고에도 이바지할 것이다. 장기적으로는 부동산에 대한 수요기반을 확보함으로써, 다수의 기대가 부동산시장에 반영되게 되어 부동산가격 안정에 기여하게 될 수 있다.
부동산관련 증권이 지속적으로 공급되기 때문에 자본시장의 전체 규모가 확대되고, 다양한 수요와 취향을 갖고 있는 투자자에게 주식의 대체투자 상품인 부동산투자회사의 주식이 제공되어 자본시장의 질을 향상될 수 있다.
운용수익 중심의 부동산 투자환경이 조성됨으로써 부동산 가격안정을 기대할 수 있고 정부의 직접적인 규제에서 벗어나 자본시장을 통한 간접규제 방식이 정착됨으로써 부동산 시장의 자율조절 기능 확대될 것이다. 정부의 재정 부담 없이 임대주택 공급을 확대가능, 공공개발사업 활성화되고, 외국인들의 부동산 투자를 확대 유치하게 되며, 부동산 시장의 불투명성을 해소해 각종 부동산 관련 조세의 과세가 용이하고, 일반국민이나 기업들의 과다한 부동산 소유욕을 완화하는 계기가 될 수 있을 것이다.

4. 리츠의 문제점
부동산 투자회사 제도 도입에 있어서 가장 논란이 되는 부분 중의 하나가 본 제도의 도입으로 부동산 가격을 상승시켜 부동산 투기로 이어지지나 않을까 하는 점과 부동산 가격상승의 요인으로는 최근 투신 사태 등 금융시장의 불안으로 유동성이 증대되고 있는 자금이 부동산 시장으로 유입됨에 따른 수요의 확대나 기업, 금융기관, 등의 구조조정 과정에서 부동산 투자회사에 현물출자가 이뤄지는 경우 출자 부동산의 가격을 높게 산정 매각하는 경우가 있을 수 있고 기타 부동산투자회사간의 과열경쟁으로 인한 가격상승도 예상되는 것이다. 이를 막기 위해서는 부동산 투자회사의 수익률을 정기적으로 공시하도록 하여 자율적인 자금유입을 유도하고, 현물 출자시 전문 감정기관에 의한 가치평가를 의무화하며, 초기에는 부동산투자회사의 적정한 설립을 유도하고 중장기적으로는 부동산투자회사간의 합병을 유도하여 경쟁력 있는 기관으로 육성해 나가야 한다. 또한 급격한 부동산 경기상승을 방지하기 위하여 필요한 경우 특정지역 내에 소재한 부동산에 대해서는 취득과 처분을 제한할 필요도 있다.
두 번째로 생산자금이 부동산 시장으로 유입됨에 따라 제조업 부문의 생산자금 부족하게 될 수도 있다. 이를 막기 위해서는 현물출자의 대상이 될 수 있는 부동산의 범위를 구조조정과 관련된 부동산으로 우선적으로 고려하고 제도도입 초기에는 국내 부동산을 우선적으로 취득 운용하는 것을 의무화하여 실질적인 기업 구조조정을 지원하도록 해야 한다.
세 번째로는 자산을 운영할 전문 기관 및 인력이 절대적으로 부족하고 이에 따라 제도 도입초기 시장을 형성할 수 있는 공신력있는 기관이 부족하다는 것이다. 그러므로 공신력있는 공공기관 및 기관투자자들을 중심으로 부동산 투자회사 설립을 유도하고 자산운용 전문 인력에 대한 일정한 요건을 규정하여 조속한 시일 내 전문 인력을 양성하는 것이 무엇보다 시급하다. 하지만 전문지식 및 재무능력이 없는 기관이 우후죽순 격으로 시장에 참여함에 따른 부실과 시장과열 현상이 나타날 수 있으므로, 부동산투자회사의 회소자본금 규모를 대형화하고 부동산투자회사의 발기인은 회사 설립시 최소자본금 중 일정비율 이상의 인수를 의무화하여 책임경영을 할 수 있는 기반을 만들어야 한다. 수익률이나 자산운용 등에 대한 과당광고를 금지하고 이를 위반할 경우의 제재조치에 대한 규정 입법화되어야 한다.
네 번째로 경영진이나 자산운용 전문 인력의 도덕적 해이나, 개발사업에 따른 손실발생 등으로 인한 부실한 자산운용으로 투자자에게 큰 손실을 끼칠 가능성, 그리고 유가증권 등의 단기거래나 사기, 내부자거래 등이 발생할 경우에 대한 대처 방안이 마련되어야 한다. 이를 위해 수입구성, 자산구성 등 자산운용의 가이드라인을 제시되고, 경영진의 요건과 감사의 업무기준을 마련하고 외부감사의 이사회 참석이 의무화되고, 주식청약서나 투자설명서의 작성 및 제공을 의무화되어야 하며, 모든 자산의 자산보관기관에의 외부위탁을 의무화하여 자산보관기관으로 하여금 자산 거래시 여과기능을 수행토록 해야 한다. 또한 엄격한 자산운용기준 제시됨과 아울러 자체 윤리규정이 제정 시행되어야 한다.
다섯 번째로 최근 벌어지고 있는 상황에서도 알고 있듯이 부동산투자회사 제도에 대한 일부 오해를 반영하듯이 제도화가 되기도 전에 일부 개발사업을 전제로 한 사설형 펀드 모집이 진행되어 투자자의 손실 발생하는 것과 무분별한 개발사업으로 인한 난개발을 막을 수 있어야 한다. 이를 위해서는 개발사업 시행 시 사전 사업계획서 작성 및 외부기관에 의한 사업평가 의무화하고, 부동산투자회사의 개발사업 허용을 자기자본의 일정비율내로 제한하고,  부동산 가격의 급격한 상승 및 투기가 우려되는 특정지역 내에서의 개발사업을 제한하는 것도 필요하다.

5. 리츠와 건설 산업
리츠의 원래 취지를 고려해 볼 때, 우량한 부동산에 투자하여 적절한 관리와 임차인 확보를 할 수 있느냐가 활성화의 중요한 관건이 될 것이다. 투자자 입장에서 수익성 부동산을 전문적으로 관리하여 가치를 증진시키는 것이 필요하고, 이를 위해서는 다양한 리츠 관련 전문가들의 활동이 필요하다. 건설 산업에 있어서도 부동산 운용, 부동산의 취득   처분  관리   개발   자문 등 다각적인 시도가 필요할 것으로 판단된다. 다만 무분별한 개발에 치중하여 공익을 해치는 것은 법적으로 금지함으로써 소수의 이익을 위해 다수가 피해를 보는 일이 발생하지 않도록 하는 제도적 장치가 필요할 것이다.

(연합 신문) 일반리츠 예비인가 신청 全無   2001/07/30 06:01
(매일 경제 신문) 한국감정원 등 3개社, 부동산투자자문 첫 등록   2001/09/13 13:04
(연합 신문) 임대주택사업 리츠에 법인세 경감혜택   2001/09/14 12:02
서경윤, 계승훈, 우리나라 리츠 시장에 관한 연구, FM학회, 삼성화재해상보험(주)




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