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1. 서론
우리나라 공동주택은 1970년대 중반에 공급이 이루어지 시작하여 1980년대부터는 주택 공급의 주된 방식으로 자리를 잡아오고 있다. 1980년대 중반 이후 정부는 급증하는 주택수요에 부응하여 공동주택 공급 확대 정책을 지속적으로 시행하였고, 1980년대 후반부터는 신도시 건설 등을 통하여 대규모로 공동주택을 공급해 왔다.
1970년대 후반 이후 급격히 확대되어 온 공동주택 공급은 결과적으로 공동주택의 재고를 급격히 증가시켰다. 1990년대 후반부터는 준공 후 20년 주기를 맞이하는 공동주택이 급증하면서 노후화 문제 역시 동시에 부각되고 있다. 지금까지 이러한 문제에 대처해 주된 수단은 재건축이었다. 그러나 재건축을 통한 방법은 노후 공동주택에 대한 대응 수단으로 한계를 가질 수밖에 없다.
재건축은 수요가 밀집되어 있으나 신규택지 공급이 어려운 기존의 도시지역 내에서 신규주택을 공급할 수 있는 유일한 수단이다. 개발이익의 지나친 사유화를 막는 장치가 마련된다면 재건축은 우수한 주택공급 수단이다. 그러나 반대로 개발자에게 개발이익이 적절하게 보장되지 않는다면 시장원리에 의한 재건축은 실현 가능성이 매우 낮아진다. 따라서 재건축은 특정한 지역에 한정된 주택 공급방식이다.
또한 재건축은 자원의 재활용 측면에서 피하기 어려운 심각한 문제를 야기한다. 주택 공급이 부족하다고 하더라도 건물의 사용가능 주기를 무시하고 재건축하는 것이 사회적으로 바람직하지 않다. 일반적으로 철근 콘크리트 구조물은 적절한 유지관리가 이루어지는 경우 50년 이상 사용이 가능하다는 것이 일반적인 견해이다. 그러나 약간의 노후화가 진행되었다고 하여 구조에 이상이 없는 공동주택을 재건축한다는 것은 바람직하지 않다. 따라서 무분별한 재건축 추진을 억제하고 노후 공동주택 개선방안으로 리모델링을 활성화 하는 것이 필요하다.
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