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성 명 : 김선곤 등록일 : 2003-2-15 조회수 : 6707
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  학교 : 서울대학교 대학원   학과: 건축공학과
  과정 : 박사

제목 : 정부의 부동산 투기대책에 대한 소고




정부의 부동산 투기대책에 대한 소고

1. 들어가는 글

정부는 외환위기 이후 침체된 부동산 경기를 부양하기 위해 부동산 전매 허용, 분양가 자율화, 청약배수제 폐지 등의 부양책을 잇따라 내놓았다. 지난해 들어서 저금리 기조가 계속되고 주식시장이 침체를 보이면서 시중의 남아도는 자금이 몰리기 시작했다. 여기에다 서울 강남권의 재건축 붐에 투기꾼들이 가세하고 교육 열기가 겹치면서 이른바 부동산 투기 양상으로 번졌다.
지난해 서울의 주택 매매가격은 12.9%나 올랐고[중앙일보 2002.03.06], 올해 들어서도 작년 말에 비해 16.2%나 상승했다[서울경제 2002.10.01]. 이러한 주택 가격 폭등에는 아파트 입주량 부족, 저금리 지속, 부동산 경기 부양책, 증권 시장 등 대체 투자 시장의 침체, 재건축 기대 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 것으로 보인다.
본고에서는 부동산 투기의 과열에 따른 정부의 잇따른 투기 억제대책을 살펴보고, 그 실효성과 문제점을 점검하고 미약하나마 필자의 의견을 개진하기로 한다.

2. 정부의 부동산대책 주요 일지

▶1998년 5월: ·신축 주택 구입시 양도소득세 한시적 면제
▶1998년 12월: ·주택 분양가 자율화, 장기·저리 주택 수요자 금융 확충
▶1999년 10월: ·국민주택 재당첨 제한 폐지
▶2001년 7월: ·소형 아파트 의무건설 비율 부활, 임대주택 공급 확대
▶2002년 1월 8일: ·분양권 전매 세무조사 강화, 그린벨트 내 주택건설
▶2002년 1월 10일: ·아파트 기준시가 조정, 부동산투기대책반 구성
▶2002년 1월 18일: ·소형 주택 건설에 국민주택기금 지원 확대
▶2002년 3월 6일:
·주택공급 확충(국민임대주택을 올해 5만2천5백가구, 내년 8만가구 건축, 앞으로 5년간 매     년 30만가구 이상 주택을 공급)
·투기세력 단속 강화(건교부, 국세청, 경찰청, 서울시 등이 연중 무휴로 합동단속)
·서민 주거안정 지원(영세민의 전·월세 보증금 지원 예산을 5천억원으로 확대)
·분양시장 개선                                             [중앙일보 2002.03.06참조]
▶2002년 5월 20일 ·기초생활보장제 내실화, 서민주거안정 대책(2012년까지 국민임대주택    을 1백만호 건설), 농어민 정책금리 인하                      [중앙일보 2002.05.21참조]
▶2002년 8월 9일 ·구조안전 문제없는 강남아파트 내년부터 재건축 불가. 투기혐의자에      대한 대대적인 세무조사 실시                                [문화일보 2002.08.09참조]
▶2002년 9월 4일: 실수요자 위주로 주택공급질서를 개선하고 투기적 목적을 위해 아파트를    사고 파는 사람들에게 많은 세금을 물리는 한편 근본적인 부동산값 안정책인 주택 공급
·양도세 대폭 강화(1가구가 주택을 3채 이상 보유하는 경우 투기성이 있다고 보고 기준시     가 대신 실거래가를 적용해 양도세가 과세 됨. 주택가격 상승을 주도하고 있는 서울과      분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개 신도시, 그리고 과천 지역 주택의 양도세 면세 요건     등이 강화)
·청약제한(투기과열지구에서 기존 당첨자 및 1가구 2주택자의 청약자격을 대폭 제한), 공     급확대(판교를 비롯한 11개 수도권 택지지구의 분양과 입주를 1년 이상 앞당길 계획)
·금융대책(영세민의 전·월세 보증금 지원 예산을 5천억원으로 확대)
·핵심과제로 지적되어 온 보유과세 강화는 "주택 소유자들이 거세게 반발할 것"이라는 행     자 부의 '조세저항' 우려에 부딪혀 원칙 선언에 그침)         [국민일보 2002.09.05참조]
▶2002년 10월 11일: ·'투기지역’ 지정과 양도세 탄력세율 적용(기본세율 9∼36%에 덧붙    여 최고 15%포인트의 세금을 더 내 최고 51% 세율을 물리게 함 [한겨레 2002.10.12참조]
▶2002년 10월 30일: ·투기지역 지정기준 확정(내년부터 직전 2개월간 집값 상승률이 전국    집값상승률 평균보다 30%이상 높은 곳은 투기지역으로 지정)   [국민일보 2002.10.30참조]

재정경제부는 지난 18일 수도권 130여개 아파트단지 인근 중개업소에 대한 전화조사 결과, '9·4 주택시장안정대책' 이후 최근까지 1개월 여간 서울 강남·서초, 과천, 분당, 일산·평촌 등 대부분 지역의 아파트가격이 최근 들어 정체, 또는 하락한 것으로 나타났다고 발표했다.[한국일보 2002.10.21] 이는 정부의 잇따른 부동산대책과 가을 이사철 종료에 따른 계절적 요인으로 서울을 비롯한 수도권 아파트가격이 하락세로 반전된 것으로 보인다.

3. 정부의 부동산대책에 대한 비판적 검토

기사1. 정부는 주택보급률의 증가를 내세우지만, 주택정책 결과는 중산층 서민의 주거안정과는 정반대 결과를 낳았다. 주택보급률은 99년 93.3%에서 2000년 96.2%, 지난해 98.3%까지 높아졌다. 반면, 도시 근로자 가구의 주택보유 비율은 57.89%에서, 57.48%, 56.99%로 오히려 떨어졌다. [한겨레21 2002.09.11 제426호]

기사2. 2000년 이후 계속되는 주택 및 전월세 가격의 급등, 전세의 월세로의 전환은 소득이 낮은 계층일수록 적절한 주거공간을 확보하기 어렵게 만들고 있다. 하지만 저소득층의 적절한 주거공간으로 제공될 수 있는 공공임대주택은 크게 부족하다. 2001년 말 현재 우리나라 공공임대주택재고는 전체주택 11,892천호의 7.1%인 842천호이지만, 그 가운데 67%인 563천호가 이미 주인이 정해져 있는 5년 이전에 분양 전환되는 주택이다. 따라서 순수한 의미의 공공임대주택은 279천호, 전체주택재고의 2.3%에 지나지 않는다. (…) 전체주택 재고대비 2%에 지나지 않는 공공임대주택의 비율은 선진국과 비교했을 때는 매우 낮은 것이다. 선진국중 가장 많은 공공임대주택재고를 가지고 있는 나라는 네덜란드로 그 비율은 80년대(공공임대주택 비율 41%, 자가소유율 43%)보다 최근의 90년대 들어서는 줄어들었음에도 36%(자가소유율 52%)에 달한다. 다음으로 스웨덴 23%(자가소유율 39%), 영국 20%(자가소유율 69%), 프랑스 18%(자가소유율 54%), 독일 9%(자가소유율 43%)를 나타내고 있다. 공공임대주택재고가 적은 것으로 비판을 받고 있는 일본도 6.8%(자가소유율 60.3%)의 공공임대주택을 확보하고 있다. [박신영, Houzine 2002.11 통권 제29호]

기사3. 민주당의 천정배 의원은 “부동산 관련세 중 취득·등록세 등 거래세가 30∼35% 수준이며 재산·종합토지세 등 보유세는 10∼12% 수준으로 미미한 실정”이라며 “거래세율을 낮추고 보유세를 큰 폭으로 올려야한다”고 주장했다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국의 평균 보유세 비중은 32.1%이며, 미국 98.1%, 일본은 83.8%에 이른다는 설명도 덧붙였다. 천 의원은 “주택 보유세의 과표 현실화율이 20% 안팎으로 대단히 낮기 때문에 과표 산정방식을 전면 개편해야 한다”고 주장했다. [한겨레 2002.09.17]

기사4. 우리나라의 땅값 총액(공시지가 기준)은 지난 90년 국내총생산의 무려 9배나 됐다. 대개의 선진국이 1배 안팎인 것과 견주면 비정상적으로 높다. 그러나 어쨌든 90년대는 땅값이 매우 안정되면서 외환위기를 겪은 뒤인 99년에는 그 수치가 3.07배까지 낮아졌다. [한겨레21 2002.09.11 제426호]

기사5. 근본적으로 아파트값의 상승은 수도권으로 몰리는 엄청난 인구의 증가에 그 원인이 있다. 서울과 경기가 각각 1000만명, 인천 260만명이니 우리나라 인구의 48%를 점하고 있다. 그리고 지금 이 순간에도 서울에서 취업과 교육기회를 갖기 위해 수도권으로 매년 15만명 이상이 전입하고 있다. [조선일보 2002.09.17]

위에서 인용한 발췌 기사의 통계들은 국내의 부동산 투기의 구조적 원인이 무엇인지 말해주고 있다.
우선 [기사1]에서 국내의 주택보급율(주택 수를 가구수로 나눈 백분율)은 서울이 아직도 70∼80%에 머무르고 있지만, 전국적으로는 90%선에서 조금씩 증가하여 100%에 육박하고 있음을 볼 수 있다. 하지만 반대로 자가 주택보유 비율은 대략 57%선에서 조금씩 감소하고 있음을 보여주고 있다. 이는 정부의 대량 주택공급 정책이 가구수 대비 주택의 총량을 늘리는 데 치중했지 공급된 주택이 실제 거주하기를 원하는 실수요자들에게 제대로 공급되지 못하고 있음을 말한다.
[기사2]에서 우리나라와 비슷한 자가주택보유율을 가진 네덜란드(52%)에서는 자가주택을 보유하지 못한 많은 국민들이 공공임대주택(32%)에서 살고 있음을 알 수 있다. 하지만, 국내에서는 약 2.3% 정도만이 공공임대주택에 살고 있을 뿐이고, 나머지 40% 정도의 사람들은 자기 집이 아닌 전세나 월세 등의 민간임대주택에서 살고 있다고 추정할 수 있다. 이러한 사실은 역으로 자신들의 살 집 이외에 여러 집을 소유한 가구들이 상당히 많이 있음을 반증한다. 그리고 그러한 사람들이 세를 놓기 때문에 자기집 없는 사람들이 임대해서 살고 있음은 물론이다. 이는 곧 주택이 사람 살기 위한 도구 이외에 많은 부분(약 40% 정도) 재산을 증식시킬 수 있는 수단이 되고 있음을 말한다.
[기사3]에서 국내의 부동산에 관한 세제 중에서 OECD 회원국의 평균 보유세비중(32.1%)과 비교해 보았을 때, 상대적으로 거래세 보다 보유세가 턱없이 낮음을 알 수 있다. 더욱이 과표 현실화율이 20% 안팎에 지나지 않는 현실에서, 실질적인 보유세 비율은 더 더욱 낮음을 알 수 있다. 이는 앞서 언급한 주택을 여러 채 소유해서 주택을 재산을 증식시키는 수단으로 사용하는 사람들에게 무척 유리하게 작용할 수 있음을 보여주고 있다. 이것은 또한 앞서의 '9.4 부동산시장 종합' 대책에서 볼 수 있듯이 국내에서 보유세를 강화하려는 당연한 시도가 왜 '조세저항'에 부딪혀 좌초되었는지를 이해할 수 있게 한다.
[기사4]에서 선진국의 땅값 총액이 자국의 국내총생산의 1배정도 임에 반해, 국내에서는 90년에 무려 9배에 달하고, 외환위기 이후에는 그나마 낮아져서 99년에 3배에 달하고 있다. 이는 앞서의 세 기사들과 무관하지 않다. 왜냐하면 주택이 꼭 필요한 실수요자에게 공급되기보다는 재산을 증식하기 위한 수단이 됨으로써, 부동산과 주택 시장이 과열화되고 과잉평가 되기 때문이다. 실제로 보유세율이 비교적 낮은 일본이 우리나라와 같이 땅값총액이 국내총생산보다 몇 배나 되는 것은 결코 우연이 아닐 것이다. 더욱이 [기사5]에서 볼 수 있는 것처럼 우리나라와 같이 인구밀도가 높은 나라에서, 더군다나 수도권에 국내 전체인구의 48%나 밀집되어 있는 기형적인 현실에서 [기사4]와 같은 결과가 나오지 않으면 오히려 그것이 이상한 일일 것이다.
  
4. 나가는 글

이와 같이 앞서의 기사에 대한 고찰을 통해서 확인할 수 있는 것은 별 상관없이 서로 다른 현상을 지시하는 사태들이 하나의 부재하는 구조적 원인에 기인하고 있다는 것이다. 그것은 바로 주택이 자신을 필요로 하는 사람들에게서 살기 위한 '사용가치'로 쓰이기보다는 주로 부의 축적을 위한 '교환가치'로 쓰이는 현실이다.
따라서 바람직한 부동산 투기대책은 40여 차례에 이르는 정부의 부동산 투기대책 일지에서 확인할 수 있는 규제위주의 정책이나 무분별한 공급위주의 정책이 아니다. 40여 차례가 말해 주고 있듯이 근본적인 원인이 바뀌지 않는 대책은 임시방편적인 응급처치에 불과하다. 다시 말해서 결과적인 부동산 투기가 문제가 아니라 오히려 부동산 투기가 일어나는 근본적인 원인으로 시선을 돌려야 한다.
우선 공공임대주택의 비율을 늘리고 보유세를 강화해야 한다. 그리고 장기적으로는 밀집된 수도권의 인구를 지방으로 분산시켜 국토의 균형 잡힌 발전을 이룩해야 한다. 왜냐하면 이러한 측면들이 주택의 소유구조를 개선하는 지름길이며, 주택이 무분별한 재산증식의 수단이 되는 것을 막는 든든한 버팀목이기 때문이다.




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