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1. 서론
근래의 건축·도시정책은 과거 개발 위주의 패러다임에서 벗어나 ‘환경적으로 건전하고 지속가능한 개발’이라는 슬로건 하에서 토지 이용의 효율성과 친환경성을 재고하고 있는데, 그 이면에는 개발과 보존의 딜레마라는 무거운 짐을 항상 안고 있다. 그 중에서도 ‘초고층’이라는 화두는 개발의 측면에서 건축·도시정책의 최근 추세를 반영하는 핵심어일 것이다.
과제 1에서 살펴본 바와 같이, 중국, 대만, UAE 등 국외에서는 이미 다양한 초고층 건축물을 건설하여 차별화된 도시이미지 창출에 노력하고 있다. 국내에서도 주상복합건축물을 중심으로 활성화된 초고층 건축물 건설은 부산 롯데월드, 인천 송도 BLOCK 36, 서울 상암 디지털 미디어 시티 조성계획 등의 진행에 이르고 있다.
건축·도시정책은 사회, 경제, 문화 등의 여건 변화에 따른 새로운 갈등 요소들을 해소하며 합리적인 방안을 모색하여 최소한의 제한 규정을 제시할 때 실효성을 거둘 수 있다. 사회의 변화, 과학기술의 발전 등의 변화에 힘입어 건축, 도시적 측면에서도 설계능력, 기술력 등의 향상으로 초고층 건축물에 대한 사회적 관심도 및 물량이 증가하고 있다. 이러한 초고층 건축물의 증가는 인근지역의 자연환경과 도시의 스카이라인으로 대표되는 도시경관에 큰 영향을 미친다. 특히 초고층 건설 및 도시경관과 관련하여 초고층 건축물 건설에 대한 법적, 제도적 문제점, 그에 따른 건전한 도시경관 조성에 대한 저해요소는 없는지 살펴볼 필요가 있다. 특히, 초고층 건축물은 일반 건축물과 다르게 여러 가지 면에서 특수한 상황에 대한 별도의 기준과 법규가 적용되어야 한다. 이러한 특수한 상황은 일반적인 해법과 대안들을 적용할 수 없으며, 초고층이라는 특수 상황을 일반화하는 데에도 무리가 따른다.
2. 문제점 분석 및 개선방안
상대적으로 초고층 건축물의 개발에 대한 경험이 부족한 국가에서는 이미 풍부한 경험을 축적한 선진국의 사례를 참조하기 마련인데, 이 과정에서 기존의 국내 법, 규정과 기준에 선진국의 기준을 그대로 적용하는 데는 혼란과 한계가 발생한다. 따라서 선진 사례나 국제적 협의에 따라 제정된 기준을 토대로 우리나라의 개발 환경과 지역적 특수성을 감안하여 국내 법규에 반영할 필요가 있다. 아울러 도시 공간의 이용 효율적인 면에서 어떻게 유동적으로 운영·관리할 것인가에 대하여 관할권자와 개발 주체간의 적절한 합의가 요구된다.
초고층 건축물 건설에 대한 법적, 제도적 문제점에 대해서 우선, 용어정의를 시작으로 평면계획, 방재계획 등과 관련된 건축물 내재적 문제점, 도시경관 조성에 영향을 미치는 건축물 높이 및 사선제한 관련 규정과 관련된 외재적 문제점 등에 대해 분석하였다.
2.1 용어 정의
어떤 대상을 법이나 제도로 규제하기 위해서는 대상에 대한 명확한 용어 정의가 선행되어야 한다. 건축물의 경우 관리대상이 소규모 취락지구 단위에서 대규모 지구단위까지 확대되는 경우에 서로 다른 제도적 규제가 존재하고 그 규제에도 위계가 존재한다. 초고층 건축물의 경우에는 수직적으로 공간이 확대된 경우이므로 이에 대한 명확한 정의가 필요하다. 즉, 일반적인 중⋅저층의 건축물과는 달리 도시, 건축, 안전 등의 여러 측면에서 초고층건축물은 차별성을 가지고 있기 때문에, 현행 건축법의 용어 조항에는 “건축물”에 대한 정의와 별도로 “초고층건축물”에 대한 정의가 필요하다.
2000년 이후로 국내에서는 50층 이상의 초고층 건축물들이 계획 및 시공되고 있는 사례가 날로 증가 하고 있으나 초고층 건축물에 대한 적절한 기준이 정립되어 있지 않아 여러 측면에서 제약요소로 작용하여 활성화에 어려움이 있다. 결국 건축법규에서 초고층 건축물에 대한 용어의 정의가 없기 때문에 초고층 건축물에 적용할 수 있는 사항들이 별도로 명시될 수 없으며, 초고층 건축물 계획 시 장애요인이 되고 있는 것이다. 즉, 일반 건축물에 적용되는 기준들을 준용하도록 하고 있어 규모와 구조 등 여러 측면에서 일반건축물과는 다른 초고층 건축물에 적용하기에는 적합지 않으며 계획 시 제약요소로 작용하고 있는 것이다. 따라서 초고층건축물의 특성을 고려한 용어를 정의하고 이에 따른 계획, 설비, 구조, 시공, 방재 등 초고층건축물이 가지는 특수한 상황에 적절한 기준마련이 필요하다.
중국, 대만의 경우 100m 이상, 일본의 경우 60m 이상, CTBUH(초고층 및 도시주거 위원회)에서는 50층 이상으로 초고층 건축물을 규정하고 있다. 특히 구조적 측면에서 초고층 건물은 일반 건축물에 비해 상당한 수준의 횡력을 받기 때문에 지하층이 구조적 측면에서 고려해야 하거나 건축물의 내진성능의 합리적 평가를 위해 차별으로 고려해야 하는 등의 문제점이 있다.
이 용어 정의가 일반 건축물을 대하는 관점에서 추가적으로 예외를 인정하는 것이 아니라 새로운 대상에 대한 관점으로 적용될 필요가 있다.
2.2 용적률
현행 법 및 조례에 의해 용적률은 지역 특성별 일정한 수치 이하로 제한하고 있다. 초고층 건축물의 활성화를 위해 용적률 규정 완화를 주장하는 집단도 있으나, 이러한 용적률 규정의 완화는 매우 어렵고 복잡한 문제이며, 초고층 제도 개선 차원에서 용적률의 완화를 주장하더라도, 이는 모든 건축물에 적용되며 그 파급효과가 커지게 된다. 또한 용적률은 건물의 높이와 직결되는 부분이나, 현재의 법규 틀에서는 건물의 높이에 결정적 제한이 되는 부분은 용적률 보다는 사선제한, 특히 가로구역별 높이제한 등의 규정이다. 따라서, 초고층 건물의 높이 관련 규제의 완화를 위해서는, 현재의 용적률 제도보다는 높이 관련 규정들의 개선이 보다 효과적이다.
도심공동화 방지를 목적으로 상업지역 및 준주거지역 내 주거복합건물의 설치를 허용한 것이, 당초의 의도와는 달리 시행되었기에, 주거복합건물의 무분별한 건립의 제어 수단으로 용도용적제를 도입하였다. 도심부의 용도용적제 완화를 통해 초고층 주거복합건물의 건립 활성화를 기할 수 있으나, 과거의 사례를 되풀이 하지 않기 위한 노력도 필요하다.
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