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번 호 : 28
성 명 : 정동일외 등록일 : 2002-1-21 조회수 : 6873
   
  학교 : 홍익대학교   학과: 건축학과
  과정 : 학사

제목 : 리노베이션에 대한 고찰




[9712089 정동일,9912038 방승용,9912066 이승민,9912082 정원영]

●기사1
  "옛 충청은행 본점 건물이 상업용 빌딩으로 탈바꿈돼 매물로 나온다."
한국자산관리공사는 최근 대전시 서구 둔산동 931 옛 충청은행 본점 건물의 리노베이션을 끝내고 12월 중순께 공개 매각할 계획이라고 21일 밝혔다.
이 건물은 자산관리공사가 작년4월 충청은행으로부터 인수한 건물로 당초 사옥으로 설계됐던 것이다.
  3,156평의 부지에 지하3층, 지상21층, 연면적1만2,860평의 이 건물은 계단형의 독특한 외관을 갖춘 첨단 인텔리전트 빌딩으로 지어졌다. 특히 이 건물은 주변이 정부 제 3 종합 청사 등 행정타운이어서 상권 발전 가능성이 높은 곳이라고 공사측은 밝혔다.
매각가격은 470억 원 선으로 건물가격이 1,000억 원대에 이르는 점을 감안하면 절반에도 못 미치는 수준이라고 공사 측은 설명했다.
건물의 이름은 '캐피탈 타워'로 정해졌으며, 공사는 공개 매각 때 입찰자가 없을 경우 실수요자에게 임대로 공급할 계획이다. "
                               -서울경제신문 2000년 11월 22일-
●기사2
  요즘 주택시장에서 리노베이션에 대한 관심이 커지고 있다. 집을 헐고 다시 짓는데는 처음 짓는것 보다 더 많은 비용이 들지만 리노베이션은 적은 비용으로 일부만 고쳐도 새집처럼 바꿀 수 있기 때문이다.
  리노베이션을 위해서는 수선(修繕·또는 수리)이 필수적이다. 그런데 수선은 그 범위나 정도에 따라 허가기관에 신고를 해야 하는 것들이 있다. 신고대상인 수선을 대수선(大修繕)이라고 한다. 서울에서는 대수선 신고를 동장에게 해야 한다. 대수선이 아닌 경우는 물론 건축주가 마음대로 고칠 수 있다.
  우선 내력벽의 벽면적을 30㎡이상 허는 경우가 대수선에......
   -내용줄임-
  기둥·보·지붕틀을 각각 3개 이상 해체하는 것도 대수선에......
   -내용줄임-
  방화벽 설치 또는 방화구획을 위해 바닥·벽을 해체해 수선하는 것도..... -내용줄임-
  한편 건물의 주계단·피난계단·특별피난계단을 해체하는 것도 대수선... -내용줄임-
  이밖에 주요도로변에 지정돼 있는 미관지구내에서 건물 외부형태를 변경하는 것도 신고해야..... -내용줄임-
  대수선 신고는 누구나 할 수 있지만 건물 구조에 영향을 미치는 사항이기 때문에 가급적 건축사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 지난 95년 삼풍백화점 붕괴사고도 정확한 대수선절차만 거쳤어도 일어나지 않았을 인재(人災)라는 점을 잊어선 안될 것이다.
                              -서울경제신문 알기쉬운 건축이야기  1999년 08월 30일-

기사1은 최근 한국일보 기사에서 발췌한 것이다. 이 기사에서 주목할 단어가 바로 리노베이션이다. 이제까지 우리는 리노베이션보다는 재건축이란 말이 더 익숙해져있었다. 요즘도 아파트단지나 오래되어 노후화 된 건물은 재건축을 하는경우가 많다. 하지만 요즘 들어 재건축 못지 않게 리노베이션, 리모델링이란 말이 많이 사용되면서 사람들에게 점점 익숙한 말로 다가서고 있기 때문에, 그에 대한 바른 이해가 필요할 것이다. 리노베이션이란 우리말로 하면 개보수라고 말한다. 즉 쉽게 말하면 기존 건물을 부수고 다시 짓는 재건축과 달리 존재하는 건물을 일부 또는 상당부분을 고쳐서 새로운 건축물을 만드는 것이라고 할 수 있다. 그리고 그 범위가 외형, 즉 형태의 변화만이 아닌 내용물인 용도까지도 바꾸고  있다는 것을 주목해야 할 것이다.

우리가 매일 걸어다니면서 우리주변의 건물들을 바라보면, 서울이 세계 주요도시 가운데 하나라고는 믿어지지 않을 모습을 가지고 있음을 알 수 있다. 비단 서울뿐만이 아니라 대부분의 도기모습이 그렇다. 무심코 지나치면 알아차리지 못하는 일이지만, 가끔 건물들을 올려다보면 다들 비슷한 형태, 재료, 규모, 색 등을 가지고  같은 모습으로 나열되어있음을 볼 수 있다. 그 중에는 형태적으로 또는 사적으로 가치 있는 건축물들도 있지만. 그렇지 못한 것들이 대부분이다. 또한 세계적인 축제인 월드컵을 앞두고 도시의 모습을 단 몇 개월 사이에 바꿔 보기란 어려운 일일 것이다.  
서울의 모습은 세계적인 도시이며, 오랜 전통을 가졌음에도 불구하고 우리의 모습을 간직 했다기 보다는 외국에서 들여온 모던한 건물들, 흔한 상업주의 건물, 또 그 건물들을 옷처럼 뒤덮고 있는 간판들로 가득 차있다. 지금 그 현실이 너무도 깊게 우리 거리에 자리잡고 있어서 깨닫지 못하고 있을 뿐만 아니라, 깨닫는다고 하더라도  마땅히 해결방안을 찾지 못하고있는 것 같다. 그런 문제의 개선 방안중의 하나가 바로 리노베이션인 것이다. (우선 우리 경제를 생각한다면...)  건축물이 오래 되었을 때, 다시 지어야할 필요가 있을 때, 혹은 용도가 의미를 잃게 될 때, 그것의 해결 방법은 여러 가지 방법이 있겠지만 그중 새로 건물을 짓는 것이 가장 쉽게 생각할 수 있는 방법이다. 하지만 그러기에는 너무 많은 돈과 시간이 투자되어야 한다. 그에 비해 리노베이션이란 방법은 지금 우리 상황을 생각해볼 때 현실에 맞는 개선 안 이라고 생각할 수 있다. 게다가 리노베이션을 통한 경기의 활성화를 위해, 많은 법적인 이익이 주어지고 있는 점도 그렇다.
리모델링을 적용할 경우 과거 신축 당시의 건축법과 주차장법, 환경규제 등을 그대로 적용할 수 있어 신축 때의 불이익을 감수하지 않아도 된다. 주차난이 심해서 주자장의 확보가 중요시 되고있는 요즘, 바람직한 방향이 아닐 수 도 있으나, 실제 건축물을 새로 짓는 것 보다, 건축주에게 있어서는 큰 이익일수 있다. 실제로 설계하는 가운데 용적과, 주차장, 사선제한 등이 큰 어려움임을 감안한다면, 분명 이익이다.
또한 용도를 바꿀 수 있다는 것이 상당히 매력적인 부분이 아닐 수 없다. 전에 TV에서 일반 주택을 리노베이션을 통해 건축사무실로 개조한 것을 보았다. 그 사무실 입장에서 새로운 건물을 짓는 것은 건축사무소 이면서도 부담이 되는 일이었다. 그때 리노베이션을 생각한 것이다. 무려 50%의 비용만으로 새로운 사무소를 짓는 것 이상의 효과를 보았다. 기사1에서 보듯이 필요가 없어진 용도의 건물을 다른 용도로 바꾸어 많은 이익을 얻을 수 있는 것이 사실인 것이다. 그와 비슷한 예로 일반단독 주택을 근린 주거로 바꾸어 이익을 보는 경우도 있다. 한 조사에 따르면 단독 주거를 1억 상당을 가지고 개조하여, 연 2천만원 이상의 소득을 얻을 수 있는 근린 주거로 바꾼 내용을 볼 수 있었다. 신축에 비해 30∼60% 정도의 투자비로 신축과 비슷한 효과를 거둘수 있다. 주택 보급율이 90%를 훌쩍 넘어버린 상황에서 신축건설수요는 거의 없고 주택지도 부족하기 때문에 리노베이션은 큰 매력을 가질 수 있다.
  그리고 리노베이션에서 법적으로 중요한 점은 기사2에서와 같이 대수선의 영역이다. 모든 것이 법에 적용이 안돼는 것이 없듯이 리노베이션도 법적인 부분이 중요하다. 그중 가장 중요한 부분이 대수선이라는 영역이다. 리노베이션이라 해서 간단하지만은 않은 것도 사실이다. 작은 부분에서의 수선, 리노베이션은 별 문제가 안돼지만, 구조를 건드리고, 구조상 외형상, 안전상 큰 문제가 있다면 당연히 제제를 받아야 한다는 것이다. 한 예로 우리조의 한 친구의 교회가 일반 2층 주거를 개조하여 사용한 일이 있었는데 그때, 1층의 상당부분을 헐어야 했는데, 처음에 시간 관계로 신고를 하지 못해서 큰 어려움을 격은 적이 있었다. 건물은 사고가 나면 많은 인명이 피해가 간다는 점에서, 특히 조심해야 할 것이다. 기사2에서와 같이 삼풍백화점도 그런 점에서 좋은 예라고 할 수 있다.
  그런데 무조건 리노베이션이 좋다고만 할 수 있을지 의문이다. 우선은 바로 위에서와 같이 무분별한 개조로 인해서 피해를 입을 수 있다는 점이다. 리노베이션을 하는 경우가 대부분 오래된 건축물인 것을 감안한다면 무시할 수 없는 부분이라고 본다. 콘크리트의 수명이 60년이라고 하지만은 균열에 의해 수분이 유입되고 철근이 상했을 경우 큰 위험이 있기 때문이다. 물론 그런 것들까지 신경을 써서 리노베이션을 하겠지만 혹 결국 큰공사가 되어서 신축한것과 별 다를 것이 없다면 오히려 손해일수도 있기 때문이다. 리노베이션은 경매로 나온 건물들을 사서 개조하는 경우가 많다. 그럴 때 특히 주의 해야할 점이다. 그리고 위에서 잠깐 언급한 법규의 적용에 있어서, 건축물이 지어질 당시의 법규를 적용하는 점도 주의해야 할 점이다. 또한 가치가 있는 건물을 아무 생각없이 개조하는 경우도 있을 수 있다. 루브르 박물관의 경우 앞에 피라밋 유리체에 의해 뒤의 원 건물 형태가 일그러지는 것을 막기 위해 많은 돈을 들여서 굴절되지 않도록 했고 그것이 의미가 크다고 볼 때, 리노베이션의 방향을 결정함에 있어 기존 건물의 의미를 생각하는것은 신중함이 필요할 것이다. 그런점에서 건축가들의 역할이 중요하다. 리노베이션은 누구나, 혹은 실내 인테리어 디자이너까지도 손을 데고 있기 때문에 그 질이 떨어지기가 쉽다.  건축을 단순한 건물의 생산으로 보아서는 않된다.

결론
  건축이 침체기에 있는 것이 사실이기 때문에 리노베이션은 건축산업의 활성이라는 의미에서 중요한 역할을 한다. 혹은 이전의 잘못된 점을 개선한다면 더욱 큰 의미를 가질 것이다. 위에서 말했듯이, 건축이 단순한 건물의 생산이 아니기 때문에 리노베이션을 한 건물도 그 자체로 의미를 가지는 건축물이어야 한다는 것이다. 경제 논리를 무시할 수 없는 것이 건축이지만 그것만으로 전부 해석하려는 것은 큰 잘못이다. 도시적으로도 리노베이션이 다른 의미 즉, 도시계획의 부분으로 사용되어야 할 것이라는 점이다. 그런 부분들도 건축법에서 다뤄야 할 것이다. 건축 형태적인 접근은 건축 교육을 제대로 받은 사람들에 의해서 이루어 져야한다고 생각된다. 무분별한 리노베이션으로 인해 오히려 이전보다 못한 결과를 가져 와선 안될 것이다.

참고
  ○http://www.archilaw.org/ 교수님 홈페이지
  ○http://www.hankook.com/ 한국일보 홈페이지
  ○http://www.renoplus.com/
  ○http://www.moct.go.kr/ 건설교통부 홈페이지
  ○강의자료




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