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번 호 : 3
성 명 : 신승수 등록일 : 2001-1-18 조회수 : 9756
   
  학교 : 서울대학교 대학원   학과: 건축학과
  과정 : 박사

제목 : 공동주택 지하층 다용도 공간 이용에 대한 전망




공동주택 지하층 다용도 공간 이용에 대한 전망

건축물의 지하층 정의 기준은 지난 ‘84년 12월 31일에 다세대주택과 단독주택의 경우 지하층고의 1/2이 지하에 위치하도록 기준이 완화된 후 ‘99년 2월 8일자로 모든 건축물에 동일하게 1/2이상이 지하에 위치해 있을 경우 지하층으로 보도록 기준이 완화되었다. 한편, 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율인 용적율의 경우, ‘78년 지하주차장 또는 거실 이외에 쓰이는 지하층 면적이 용적율 산정에서 제외된 이후로 ‘81년에는 지하층 바닥면적 전체가 연면적에서 제외됨에 따라 용적율에 지하층 면적 모두가 제외되게 되었다. 이러한 관련 법규의 변화에 따라서 지하층의 적극적인 활용 양상이 관찰되고 있으며, 아울러 몇 가지 문제점 또한 도출되고 있다.
먼저, 지하층이 모든 건축물에 있어서 1/2이상 지하에 위치하는 공간으로 규정됨에 따라 기존 일반건축물의 경우 지표하에 2/3이상 포함되지 않아서 1층으로 산정된 건물의 리노베이션이 기대된다. 특히, ‘81년 이전 건물의 경우 지하층 바닥면적 역시 현행 법규의 용적율 산정에서 제외됨으로 ‘81년 이전에 지어진 건물들의 증축이 많을 것으로 예측된다.
한편, 공동주택의 경우 지하 피난층 규제가 없어짐에 따라 기존의 지하층을 다른 용도의 편의시설 및 1층 거주공간의 연장으로 변경하거나 신축하는 방법도 예상된다. 특히 2000년 5월 26일 ‘주택공급에 관한 규칙’에 의해서 현재의 분양면적에서 지하층의 면적이 제외되고 이 면적이 기타 공용면적으로 분류됨에 따라서 이 공간에 대한 새로운 가치부여가 더욱 요구되어진다고 보여진다.(매일경제: 2000.6.5)
기존 아파트단지에서 이러한 지하층 활용의 예들은 주로 도서실, 레크리에이션실, 탁구장 등의 운동시설 등이지만, 실제로는 기존의 벽식구조와 설비시설 등, 구조적 공간적 제약으로 적극적인 활용이 어려운 실정이다. 이러한 문제점을 해결하고 지하 공간을 적극적으로 활용하기 위해서 지난 해의 경우, 나산 건설은 경기도 광주에 분양한 아파트에 지하층 선큰 가든을 설치하여 지하층 전면에 창을 설치하고, 천장까지의 높이도 일반층과 같이 2.3~2.4m 높이를 확보함으로써 차별화된 지하공간을 선보였다.(조선일보 2000.3.9)
또한, 용도변경의 규준이 완화됨에 따라서 이들 기존 아파트를 다른 용도의 건물로 이용하거나 여러 용도를 혼합하는 경우도 발생하고 있다. 전자의 예로는 최근 지방 대학교에서 기숙사 문제를 해결하기 위해 아파트를 임대하여 사용하는 이른바 ‘아파트 기숙사’를 들 수 있다. 점점 더 신축하기 위한 대지확보의 어려움 및 비용부담이 커지고 있는 상황에서 건물의 용도변경을 통한 새로운 가치구현은 하나의 돌파구가 될 것으로 보인다.(중앙일보: 2000.12.8) 한편, 후자의 예로는 ‘아파트 학교’ 등과 같은 예를 들 수 있을 것이다. ‘아파트 학교’라는 것은 아파트 신축을 둘러싸고 항상 빚어지는 문제인 교육시설 확보와 관련된 것으로, 아파트의 지하층 혹은 저층부에 초등학교를 위치시키는 계획안이다. 특히 최근에 교육부에서는 내년부터 아파트 분양공고를 낼 때 주변 학교현황과 통학거리 등 학교와 관련한 정보를 제시하도록 의무화하는 법안을 구상 중(한국경제: 2000.10.20)이라는 보도에서도 드러나듯이 학교부지 확보는 항상 중요한 문젯거리가 되어왔다. 이러한 ‘아파트 학교’는 이 문제에 대한 대안이 될 수는 있지만, 운동장 확보 및 교육공간에 요구되는 기타의 문제점을 고려할 때 거의 실효성이 없어 보인다.
그러나, 2000년 6월 27일부로 공동주택의 지상층에 기계실, 어린이 놀이터, 조경시설을 설치할 경우 바닥면적의 산입에서 제외됨(매일경제: 2000.4.4)으로 앞으로 공동주택에서 일부공간 용도변경과 용도의 혼합화 현상은 가속화될 것으로 보인다.
한편, 건축물 불법 용도변경과 관련하여 2000년 3월 30일 헌법재판소는 시군구의 시정명령을 따르지 않은 경우에 부과되던 이행 강제금이 위헌이라는 판결을 내렸다.(매일경제: 2000.3.30) 따라서 앞으로 발생될 수 있는 불법적인 용도변경에 대한 현실적인 제제 조치가 없는 상황인 것이다. 따라서 장래에 공동주택 내 편의시설의 용도변경 역시 심각한 사안으로 전개될 가능성이 있다고 보인다.
이 이외에도 공동주택의 지하공간이 다용도 공간으로 사용될 경우 현행 법규상의 지하층에 대한 법규는 다방면으로 검토되어져야 할 것으로 보인다. 먼저 지하공간의 활용용도에 따른 지하층 높이의 차별화가 요구되어진다. ‘건축물의피난·방화구조등의기준에관한규칙’ 16조에 따를 경우, 특히 지하공간에서 2.1m높이는 답답한 느낌을 줄 수 있으며, 환기에도 지장이 있을 수 있다. 또한, 지하공간의 활용용도에 따른 지하층 벽두께의 차별화도 아울러 고려되어야 한다. 이러한 시도와 관련하여 기존의 벽식 아파트 구조형식의 한계를 넘어서는 다양한 구조형식의 개발이 요구된다고 판단된다.
마지막으로, 공동주택과 관련한 용도변경에 있어서 ‘99년 4월 30일 건축법 시행령 개정안은 국민생활과 관련된 규제의 완화차원에서 건축물의 용도변경을 허가 또는 신고 없이도 쉽게 할 수 있도록 하기 위하여 건축물의 군을 6개군으로 통합·단순화하고, IMF 구제금융사태 이후 다가구주택의 세입자와 건물주간에 전세금분쟁이 빈발하고 있는 점을 감안하여 다가구주택을 분양이 가능한 다세대주택으로 용도변경할 수 있도록 하고 있다. 그러나, 주차장법규에서는 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경시 주차장을 추가로 확보하도록 하고 있어 여유부지가 없는 기존 건축물의 경우에는 건축법규의 개정만으로는 용도변경이 쉽지 않아 규제완화의 취지가 제대로 구현되지 못하는 문제점이 있어 왔다. 이러한 문제점을 해소하고자 주차장법시행령을 개정(1999. 6. 30)하여 시설물군을 건축법규와 비슷하게 통합·단순화하면서 일부 시설물의 부설주차장 설치기준을 조정하였지만(매일경제: 2000.9.19), 실상에 있어서는 아전인수와 같은 모양새가 나타나고 있다. 먼저 개정법령은 현실적으로 불가능한 다가구주택의 주차장 비율은 올리는 반면(세대당 0.6대 -> 0.7대), 다세대 주택은 종전의 규정 그대로로 적용함으로써(물론 면적별 산정기준은 완화되었다고는 하지만 세대별 기준은 종전과 동일하다.) 본래의 취지와는 모순되고 있다. 또한, 실제로는 근린생활시설을 불법적으로 다가구주택으로 용도변경하여 사용하는 경우가 많으므로 이들 대다수의 불법적 다가구주택은 현실적으로 다세대주택으로 용도변경이 불가능할 것으로 보인다. 따라서 불법적인 용도변경을 막고 다가구주택의 다세대주택으로의 용도변경을 위해서는 당장의 눈가림보다는 장기적인 안목에서 근린생활시설의 주차대수 산정기준을 강화하고 이들 시설과 다가구 및 다세대 주택간의 주차대수를 통일하는 방향으로 나아가는 것이 바람직하다고 보인다.
이렇게 될 때, 비로소 당국에서 의도한 주택공급율의 정확한 데이터 확보를 통한 효과적인 주택정책의 기반이 마련될 것이며, 장기적인 가로변 정화와 주차공간 확보 및 탄력적인 용도변경이 가능할 것으로 전망된다.



(매일경제: 2000.6.5)
아파트 평수 산정방식이 최근 일부 변경되면서 건설업체들이 분양평수를 종전보다 2-4평 줄여 공고하자, 이를 분양평수 축소로 오해한 소비 자들의 항의가 이어 지고 있다. 4일 건설교통부에 따르면 지난달 26일 개정 시행한 '주택공급에 관한 규칙'에 따라 지하 대피소나 지하 주차장 등 지하층면적은 건설업체들이 산정하는 분양표기평수에서 제외됐다. 그 동안 지하층면적은 주거 공용면적으로 분류돼 아파트 평수에 합산돼 왔으나이 규칙에 따라 지하층면적이 기타 공용면적에 포함, 앞으로는 평수산정에서 제외된 것이다. 이에 따라 입주자들이 실제 주거생활을 하는 전용면적은 예전과 똑같은 데도 업체들이 분양시 내놓는 아파트 표기평수는 지하층면적이 대개 2 -4평 정도였음을 감안하면 이 정도 줄어들게 된다. 건교부는 이번 조치로 실제 주거면적과 주거공용 면적이 일치되는 효과 를 거둘수 있을 것으로 기대하고 있다. 따라서 각 건설업체들의 모델하우스에는 '평수가 줄었는데도 가격은 예 전과 똑같으니 아파트 가격이 오른 것 아니냐'는 소비자들의 항의가 들어오고 있어 업체들이 애 먹고 있다.
고려산업개발은 "현재 분양중인 용인보라 2차분과 경기 광주읍 쌍령 2 차분부터 이 규정을 적용 받아 전에는 35평짜리였던 아파트를 33평형으로 내놓았다"며 "아파트가격은 기존과 같은데 왜 평수가 줄었냐고 소비자들 이 항의해 해명에 애먹고 있다"고 말했다. 3일 동수원 3차분을 분양한 LG건설은 "며칠 전에야 개정규칙에 대해서 알게 됐다"며 "시간이 촉박해 긴급대책회의를 마련했지만 뾰족한 수가 없어 급한 대로 모델하우스 직원들에게 변경내용을 통보했을 뿐"이라고 말 했다. 금호건설도 "이 달 말에 분양하는 용인 신봉리 아파트부터 개정규칙을 적용받게 됐다"며 "각 모델하우스에 미리 카탈로그나 홍보자료를 마련, 소비자들의 오해를 피할 생각"이라고 말했다. 업계 관계자는 "규칙 개정 전에 아파트를 분양한 업체들 중에 '같은 가격대인데도 자기네 아파트 평수가 더 크다'고 소비자를 호도하는 경우가 있다"며 "분양평수가 아니라 전용면적을 기준으로 아파트를 선택하는 지혜가 필요하다"고 말했다.

(조선일보 2000.3.9)
회의장-놀이방 등 주민 자율운영/ 땅밑정원 에 창문설치 빛-공기 잘 통하게 "아파트 지하공간을 주민공동시설로 꾸며 드립니다." 최근 아 파트 건설업체들의 고객서비스 경쟁이 지하층 설계로 모아지고 있다. 이제까지 아파트 지하대피소는 어둡고 습기차 제대로 활용할 수 없었던 것이 사실. 지난해 초 나산종합건설이 경기도 광주의 아파트를 분양하면서 창이 바닥까지 나있는 지하층을 선보인 이래 삼성건설, 대우, 현대 건설, 벽산건설, 코오롱, 광주고속등 각 아파트 업체들이 새로운 지하공간 설계로 고객의 관심을 끌고있다. 높이도 보통층과 같게 새로 등 장한 지하층 설계는 폭 3m정도의 선큰 가든(땅밑으로 움푹 들어간 정원 )을 만들면서 전면에 창을 달아 빛과 공기가 잘 통하도록 한 것이 특징. 천장까지의 높이도 2.3~2.4m로 보통층 만큼 높여 지하층의 음침한 느낌을 없앴다. 바닥에는 타일이나 비닐시트를 깔고, 벽은 수성페인트로 처리하며 난방과 조명을 설치해 주민들이 언제나 사용할 수 있게 했다. 나산 종합건설의 류지평 과장은 "주민끼리 인사를 나누거나 회의를 할 장소가 없다는 아파트 입주자들의 불만을 듣고 새 설계를 생각했다" 고 말한다. 한 동에 3백~4백 평이 넘는 지하층을 활용할 방안을 내게 되었다는 것. 첫번째 지하공간 활용 아파트는 내년 여름에 완공된다. 그는 "주민회의장, 놀이방, 독서실, 체력 단련실 등으로 나눠 칸막이를 하지만 어떻게 사용할지는 주민 공동의 의견에 달렸다"고 말한다. 부녀회나 노인회가 자원봉사형태로 운영-관리하는 것을 원칙으로 설계했다는 것. 보안을 위해 폐쇄회로 TV도 설치할 계획이다. 폐쇄회로 TV 설치 아파트 업체들은 분양시 팸플릿에 주민공동공간의 여러 가지 활용방안 을 제시하기도 한다. 삼성건설의 백천기 대리는 "지난해 공고를 한 후 반응이 좋아 분양하는 모든 아파트에 이런 공공 공간들을 만들 예정"이 라고 말한다. 요즘 미분양 속출로 아파트업체도 경쟁을 겪게 되자 주민들 의 바람을 적극 반영한 설계들이 속속 나오고 있다고 그는 설명한다.

(중앙일보: 2000.12.8)
수도권 출신 학생이 많은 충청지역 대학들 중에 미분양 아파트나 오피스텔 등을 기숙사로 활용하는 곳이 늘고 있다. 교외 기숙사는 학교 입장에서는 기숙사 부지난과 건립 비용 부담을 줄일 수 있고, 학생들도 하숙이나 자취의 3분의1 정도 비용으로 주거문제를 해결할 수 있어 새로운 형태의 학생복지시설로 인기가 높다. 충남 아산 순천향대는 학교에서 2㎞쯤 떨어진 곳의 미분양 임대아파트 3백90가구를 기숙사로 임차, 내년 신학기부터 2천여 명의 학생들을 입주시키기로 했다. 임대 비용은 5년에 6억9천만원. 임대아파트의 학생 한 명당 이용료는 연간 64만(2인1실)~45만원으로 하숙비(월 20만~30만원)나 학교 기숙사비(연간 80만원)에 비해 훨씬 싸다. 학교측은 임대아파트에 농구장과 도서관 등 부대 시설도 설치할 예정이다.
이천수(李千洙)총장은 "재학생(8천여 명)의 70% 이상이 수도권에서 통학하고 있지만 교내 기숙사는 1천명밖에 수용하지 못하는 실정" 이라며 "교내에 기숙사를 건립하려 해도 부지 확보가 어려워 아파트를 빌렸다" 고 말했다. 충남도립 청양대학(청양읍 벽천리)도 학교 앞에 현재 짓고 있는 임대아파트(총 3백70가구) 2백 가구를 학생 기숙사로 쓰기로 하고 최근 주택공사와 계약을 마쳤다. 청양대는 2002년에는 재학생의 절반 정도인 외지 출신 학생 6백여 명을 임대아파트에 모두 수용, 기숙사 문제를 완전히 해결할 계획이다. 임대아파트 월 사용료는 10만원 안팎이 될 전망이다. 또 홍성군 청운대학(홍성읍 남장리)은 지난해부터 학교 앞 오피스텔 8개(3백 명 수용)를 임차해 학생기숙사로 쓰고 있다. 이처럼 새로운 형태의 교외 기숙사가 속속 등장하자 그 동안 호황을 누려온 대학가의 자취.하숙집들은 비상이 걸렸다. 순천향대 주변 하숙집 운영 주민 2백여 명은 "학생들을 겨냥해 시설투자를 한 비용이 적지 않다" 며 학교측에 대책 마련을 요구, 교외 기숙사 규모를 당초 예정의 절반으로 축소시켰다.

(한국경제: 2000.10.20)
내년부터는 건설업체가 아파트 분양공고를 낼 때 주변 학교현황과 통학거리 등 학교와 관련한 정보를 제시하도록 의무화될 것으로 보인다. 또 내년 새학기부터 초등학교마다 평균 9천만원씩의 학교준비물 지원비가 추가 제공돼 학부모들의 부담이 줄어들게 된다. 교육부는 20일 대통령자문기구인 정부혁신추진위원회가 선정한 17개 민생개혁 과제 가운데 아파트 등 공동주택 분양 때 학교현황 정보 제시 의무화와 학교준비물 예산 추가지원 방안이 포함됐다고 밝혔다. 교육부는 정부혁신추진위에서 교육담당 시민단체로 선정된 기독교윤리실천운동본부(공동대표 손봉호)와 함께 이같은 방안을 추진할 계획이다. 교육부는 이를 위해 시민단체와 협조해 건축법시행령 등 관계부처 소관 관련법에 일정규모 이상의 공동주택을 분양하는 건설업체가 분양공고를 낼 때는 인근 학교위치, 아파트 입주 이후 학급당 예상학생수, 학교신설 예정시기 등 학교현황정보를 반드시 넣도록 한다는 방침이다. 또 시도교육청 차원에서도 매년 아파트 신규분양에 따른 학교현황정보를 자체적으로 고시하고 시민단체가 자체조사를 통해 각 시도의 학교환경을 평가해 공개토록 할 계획이다. 학교 현황 정보 제시의무화는 난개발로 급격히 팽창하고 있는 수도권이나 학교설립 계획이 없는 지방도시에 무분별하게 아파트가 세워져 발생하는 학교부족 및 과밀.과대학급 문제, 과도한 통학거리에 따른 무더기 전학 민원문제를 해결하기 위한 조치다. 학부모의 학교준비물 부담 완화방안도 연내 각 학교별 학교운영위원회에 적극 홍보하고 정부와 지방자치단체가 지원하는 예산을 학교현장에서 제대로 쓰고있는지를 시민단체를 통해 감시.공개키로 했다.

(매일경제: 2000.4.4)
▲ 아파트에 놀이방 들어선다 = 아파트 동에 유아방이나 어린이놀이 터, 노인정, 독서실, 정원 등을 지으면 바닥면적 산정에서 제외해준다. 현재는 20층 이상 고층아파트 원면적만 제외된다. 따라서 1층을 주 민 공동시설로 놀이방 등으로 꾸며 분양하는 아파트도 생길 것으로 기대된다.

(매일경제: 2000.3.30)
건축물 용도변경에 대한 시군구의 시정명령을 따르지 않았다는 이유로 이행 강제금을 부과하는 것은 위헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재재판부는 30일 김 모씨가 이행강제금 부 과를 규정하고 있는 `건축법 제83조 1항' 등에 대해 낸 헌법소헌 사건 에서 위헌 결정을 내렸다.
재판부는 결정문에서 "건축법은 용도변경에 대해 대통령령이 정하는 바에 따른다고만 규정하고 있을 뿐 건축물의 용도제한에 관한 사항을 모두 하위법령에 백지위임하고 있어 일반인의 입장에서 건축물의 용도 변경행위가 허가를 받아야하는지 도저히 알 수 없다"고 밝혔다.
재판부는 따라서 "건축물 용도변경행위를 건축으로 보아 시정명령을 내리고 이행 강제금을 부과하는 건축법 규정은 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우 법률로써만 국민의 자유와 권리 를 제한하도록 한 헌법의 한계를 위반했다"고 밝혔다. 김씨는 지난 98년 9층 자신의 건물을 허가 없이 교회로 용도 변경한 혐의로 이행 강제금 82여만원을 해운대구청장으로부터 부과받자 헌법소헌을 냈었다.

(매일경제: 2000.9.19)




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