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번 호 : 6
성 명 : 박영경 등록일 : 2001-1-18 조회수 : 5687
   
  학교 : 서울대학교 대학원   학과: 건축학과
  과정 : 박사

제목 : 지구단위계획의 인센티브제도에 관한 소고




지구단위계획의 「인센티브제도」에 관한 소고

                                      
1. 서언

  지구단위계획은 상세계획제도가 지니고 있던 도시기반시설의 정비 및 토지의 고도이용이  라는 목적과 도시설계제도가 가지고 있던 도시미관증진이라는 측면을 동시에 수용하기 위한 대안으로서 유사한 제도의 통합을 통해 도시관리체계를 명확히 하였다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있다. 또한 지구단위계획은 미시적 도시계획과 개별 건축규제지침으로서의 성격을 띠고 있다. 즉 도시개발법 체계면에서 볼때 거시적 도시계획-미시적 도시계획(지구단위계획)-건축규제로 이어지는 3중적 규제체계로 발전시켰다. 이로써 거시적 도시계획에서 간과되기 쉬운 국지적/지구적 환경특성을 고려한 도시개발을 촉진하게 되었다.
  그러나 지구단위계획이 실효성 있는 성과를 얻기 위해서는 대상구역의 이해관계자들의 적극적인 동의와 자발적인 참여를 필요로 한다. 따라서 지구단위계획이 규제일변도의 소극적 도시개발수단이 아니라 보다 매력적인 도시환경 창출을 유도하기 위한 유력한 수단이 되기위해서는 규제와 함께 인센티브제도의 적극적인 활용이 절실하다고 할 수 있다.
  이에 지구단위계획의 인센티브제도에 관하여 현행 규정내용을 살펴보고, 예상되는 문제점 및 과제를 모색하고자 한다.


2. 지구단위계획구역안에서의 보상규정 내용

2.1  완화대상 규정 (도시계획법 제42조제3항)
   지역 또는 지구안에서의 건축제한(용도), 건폐율, 용적율, 대지안의 조경, 대지와 도로와의 관계,
   건축물의 높이제한, 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한, 공개공지등의 확보

2.2  완화 내용 (도시계획법시행령 제41조)

* 건축물의 용도·종류·규모 등 완화
   도시계획법시행령에 규정된 범위안에서 완화하여 적용

* 건폐율 완화 (대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우)
   당해 지역에 적용되는 건폐율×(1+공공시설부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내

* 용적률 완화
   1. 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우 :
     당해 지역에 적용되는 용적률×(1+공공시설부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내
   2. 개발촉진지구의 경우 :  당해 지역에 적용되는 용적률의 1.2배 이내
   3. 공동개발의 경우     :  당해 지역에 적용되는 용적률의 1.2배 이내
     -. 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어 있는 경우
     -. 맞벽건축을 하도록 되어 있는 경우
     -. 주차장·보행자통로 등을 공동으로 사용하도록 되어 있어서 2필지 이상의 토지에 건축물을           동시에 건축할 필요가 있는 경우

* 건축물의 높이제한 완화
   1. 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우 :
     건축물의 제한높이×(1+공공시설부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내
   2. 개발촉진지구인 경우 :  건축물의 제한높이의 1.2배 이내


3. 예상되는 문제점 및 과제

* 공공시설부지 제공시의 건폐율 및 용적률 완화

     대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우에 있어서 건폐율 및 용적률을 완화하여     적용하도록 규정하고 있다. 그러나 실제는 공공시설부지 제공으로 인한 대지면적의 축소     를 고려하면, 건폐율 및 용적률을 완화에도 불구하고 건축가능한 최대 건축면적 및 지상     연면적은 공공시설부지 미제공의 경우에 비해 오히려 축소하게 되다. 또한 이러한 현상     은 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율이 높아질수록 더욱 심화된다. 물론 대지면적의     축소로 인한 불가피한 점이라고 여겨질 수도 있겠으나, 하지만 이와 같은 상황하에서는     공공시설부지의 제공이 지구단위계획상 의무적인 규제사항인 경우라면 토지소유자는 마     지못해 따르기는 하겠으나, 적극적이고 자발적인 제공를 기대하기는 어렵다고 할 수 있     다.
     따라서 공공시설부지를 제공하는 토지소유자에게 주어지는 건폐율 및 용적률 완화는,     공공시설부지 미제공의 경우에 비해 보다 많은 건축면적 및 지상연면적을 확보할 수 있     도록 규정하므로써 본 규정의 실효성을 높일 수 있을 것이다.

    (예) 대지면적 1,000㎡, 건폐율 60%, 용적률 500%인 경우
----------------------------------------------------------------------                      대지면적 건폐율(%) 건축면적 용적률(%) 지상연면적
---------------------------------------------------------------------- 공공시설부지 미제공시  1,000    60        600      500        5,000
----------------------------------------------------------------------
공공시설부지 10%제공시    900    66        594      550        4,950
----------------------------------------------------------------------
공공시설부지 20%제공시    800    72        576      600        4,800
----------------------------------------------------------------------
  
*용적률 완화와 관계 규정

  도시개발계획과 관련한 민원사항의 대부분은 규제조치로 인한 사적재산권의 침해와 관련된 것이라고 할 수 있다. 그만큼 토지소유자들은 최대의 수익을 얻기 위해서 개발용도와 규모에 많은 관심을 갖고 있으며, 그 중에서도 개발규모의 최대확보는 최우선의 관심사라고 할 수 있다. 따라서 인센티브제도로서 가장 유인효과가 높은 것은 개발규모의 최대확보를 보장해 줄 수 있는 용적률의 완화규정이라고 할 수 있다.
  그런데 일반적으로 어느 대지에서 건축가능한 최대 건물연면적은 규정된 용적률에서 허용하는 규모까지 언제나 확보할 수 있는 것은 아니다. 실제로는 해당대지의 여건에 따라 건축물의 높이제한, 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한, 대지와 도로와의 관계, 부설주차장의 설치기준 등과 같은 관계 규정들에 의한 법적인 제약으로 인하여 규정된 용적률에서 허용하는 규모에 미치지 못하는 경우가 많다. 따라서 용적률 완화규정이 보다 실효성을 갖기 위해서는, 개발규모와 관계되는 여러 규정들이 동시에 완화되어야 한다.
  도시계획법에 의하면 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한, 대지와 도로와의 관계 규정에 대해서는 완화할 수 있도록 되어있으나 현재까지도 도시계획법시행령에 동 내용에 관한 구체적인 완화 규정을 두고 있지 않는 바, 관련규정이 조속히 마련되어야 할 것이다. 또한 부설주차장의 설치기준 규정의 완화에 관하여는 아직까지 완화대상 규정으로서의 법적 토대조차 마련하지 못하고 있으나, 동 규정이 개발규모 설정에 미치는 영향력을 고려해 볼 때, 완화대상의 규정에 포함되어야 할 것이라고 판단된다.

4. 결

  1980년을 전후로 쾌적하고 풍요로운 도시환경을 창조하기 위한 새로운 도시관리체제로서 시작된 도시설계제도는 그간의 수많은 논란과 시행착오를 거치면서 이제는 지구단위계획제도로서 정착하게 되었다. 지구단위계획제도는 관련전문가들에 의해 지속적으로 제기되어온 여러 논의들을 수용하고 있다는 점에서 긍정적이라고 할 수 있지만, 그러나 아직은 시행초기 단계에 있고 이를 적용한 사례가 미미한 상황에서 정확한 평가를 내리기는 시기상조라고 하겠다.
  지금까지의 도시개발은 공공이 일방적으로 계획을 만들고 여기에 민간의 개발이 따르도록 하는 형태였다. 그러나 이러한 규제에 의한 관주도 개발방식은 주민들에게 도시계획사업에 대한 불신의 정서를 형성시켰고 계획집행에 있어서도 주민과의 갈등요인으로 작용하여 계획이나 개발의 지체 및 무산요인이 되기도 하였다. 특히 도시의 거시적/장기적 정책방향을 제시하는 계획과는 달리, 지구단위계획처럼 계획의 대상지가 일부 지역이나 주민에게 한정되어 계획의 결과가 주민의 재산권에 크게 영향을 주는 미시적 계획에서는 주민의 자발적이고 능동적인 참여가 더욱 강조될 수밖에 없다. 따라서 앞으로 지구단위계획을 운영함에 있어서 보다 실효성 높은 용적율 완화, 인센티브제도(incentive zoning)및 협약제(contract zoning) 등이 강구되어서, 계획의 실현성을 담보할 수 있도록 하여야 하겠다.






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