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번 호 : 7
성 명 : 손동인 등록일 : 2001-1-18 조회수 : 8266
   
  학교 : 서울대학교 대학원   학과: 건축학과
  과정 : 박사

제목 : 아파트 재건축의 문제점과 해결방안




아파트 재건축의 문제점과 해결방안

현재까지의 아파트 재건축은 대부분 기존에 낮은 용적률의 저층 아파트를 용적률을 높여 고층으로 건설하는 식으로 이루어졌다. 이 때 증가하는 아파트 가구수는 일반에 분양함으로써 재건축 조합원인 원래의 아파트 주민과 시공사에게 경제성을 확보하여 주고, 따라서 그들간의 이해관계의 일치에 의해 재건축이 쉽게 이루어질 수 있었다. 하지만 이 과정에서 대규모 저밀도 아파트 단지 재개발은 주변 교통환경을 무시한 과밀 주거를 양산하였으며, 또한 저층의 연립주택 혹은 다세대 주택 사이에 단지형태가 아닌 소규모 연립주택의 재개발 역시 저층 주거지역에 고층의 아파트가 갑자기 들어서게 하여 도시미관 해치고 주변의 일조권과 프라이버시 문제을 가져왔다.
본 과제에선 기존의 아파트 재건축의 문제점과 그 한계에 대하여 살펴보고 이를 해결하기 위한 고려되고 있는 현재의 방안과 앞으로의 대안에 관하여 생각해 보기로 한다.  


1. 아파트 재건축의 경제성과 용적률간의 불가분의 관계

요사이 초고층 아파트 붐이 이는 등 고층 주거에 대한 관심과 선호도가 급격히 증가하고 있다. 이러한 초고층 아파트나 주상복합에 의한 고밀도 주거의 등장은 갑작스런 것은 아니며 우리 주거문화에 꾸준히 진전되어 온 경향이라 할 수 있다. 향 보다는 조망을 중요시하는 추세와 소위 로열층이라 불리는 층이 계속 높아지고 있다는 사실은 이러한 경향을 반증하고 있다. 고층 주거는 자동차 소음 등 도심의 소음에서 해방될 수 있고 꽉 막힌 듯한 도시의 답답함에서 벗어나 탁트인 조망을 제공하는 할 수 있다는 점에서 답답한 일상에 찌든 현대인에게는 좋은 주거환경일 수도 있다.
하지만 과거의 사람들은 고층의 주거에 익숙하지 않았다. 아파트마저 조금은 비인간적(?)인 것으로 비쳤을 때엔 고층 아파트는 별로 인기가 없었으며, 주로 5층 이하의 저층의 아파트 단지을 중심으로 주택 단지가 많이 건설되었다. 또 그 때는 그만한 고밀도 주거가 필요하지도 않았다. 강남의 반포, 개포 또 과천의 저밀도 단지가 바로 그 예일 것이다. 그러나  이제는 더 이상 사람은 자고로 땅에 붙어사는 것이 좋다는 말은 먹히지 않는다. 재건축 기한인 20년이 다된 저밀도 아파트 단지들은 이런 변화된 취향과 주민들의 경제적 이득 및 시공 건설회사의 이해관계의 합치에 의해 너도나도 하루라도 빨리 고층으로 재개발하겠다고 난리이다. 사실 그들에게는 모든 것이 다 이익이다. 고층 주거를 실현하고 쉽게 넓은 평수의 새 아파트 장만하며 편리한 주차시설을 갖을 수 있는데 무엇이 문제인가? 새로운 사업 물건이 흔치 않은 상황에서 건설회사 입장에서도 이러한 재개발 아파트는 편리한 입지적 조건 때문에 분양도 잘 되어 미분양에 대한 걱정도 없고 쉽게 이익을 실현할 수 있을 것이다. 재건축에 따른 문제점은 재건축 당사자와는 직접적인 관계가 묘연한 것처럼 보이는 도시 전체적 문제일 뿐이다.
저층 아파트의 고층 아파트로의 재건축의 문제의 핵심은 경제적 이득이다. 얼마 전 필자가 아파트 전세를 구하러 부동산 중개업소를 돌아다닐 때, 중개업자가 자신이 아는 좋은 투자 물건이 있다며 어떤 낡은 아파트를 가르키며 돈 있으면 사두고 2년만 기다리면 재개발 공시가 나 1억은 쉽게 벌 수 있다는 얘기를 들은 적이 있다. 아파트 재건축에 투자가 새로운 재테크 수단이 되었다는 것이다. 용적률 증가로 이루어지는 재개발을 통한 경제적 이득이 없다면 노후한 아파트는 천덕꾸러기 신세를 면할 수 없다. 사실 재개발이 어려워진 강남의 중층 이상의 노후 아파트는 강북의 아파트보다 가격이 떨어지고 있는 실정이라고 한다.


2. 고층으로의 재건축에서 발생하는 문제점

다음 <기사1>(관련기사 별첨)은 저층의 주택가에서 고층 아파트로의 재건축을 규제하는 내용의 조례개정에 관한 기사이다. 아파트 예정지로부터 200m이내의 주거지역에 4층 이하의 저층 건물 수가 70%를 넘을 경우, 지구단위 계획구역으로 지정하여 용적률과 높이를 제한하는 내용의 개정안이다. 또한 <기사2>도 이와 비슷한 내용의 기사로서 재건축조합으로 설립에 필요한 최소한의 가구수를 지금의 10가구에서 20가구로 늘리고 재건축 아파트의 용적률을 250%롤 제한하기로 하였다는 내용이다. 또한 더 나아가 보다 강력한 규제를 위해 자치구별 주거환경 보호위원회을 만들도록 하거나 재건축시 건축위원회와 도시계획위원회의 심의를 거치게 하는 방침이라고 한다.  
소위 '나홀로' 아파트는 일반 주거지역내에서 흔히 볼 수 있는 밉상 중 하나이었다. 다세대 주택이 꽉 들어찬 동네에 15층 이상의 아파트가 불쑥 솟아 있는 모습은 도시 경관상 매우 좋지 않으며 주위의 저층 주택들에게 잦은 일조권과 프라이버시 문제를 일으켰다. 이젠 예전과 같이 그런대로 살기 위한 집만을 갖추는 것만으로는 주거에 대한 욕구를 충족될 수 없다. 점차 헌법에서 말하는 생존권적 측면에서 권리가 중요시되는 사회현상이라고 할 수 있다. <기사3>는 이러한 추세를 반영하는 법원의 재건축 아파트에 대한 건축 불가 판결을 보여준다. 즉 한강 조망권, 일조권 등도 예전에서는 사치스러운 것일 수도 있었지만 이전 현대인이 누려야할 기본권이 되었다는 것이다. 근래의 일조나 조망을 중시하는 법원의 판결이 우세했다는 점에서 이러한 판결은 우리 사회의 흐름과도 같다.
고밀도 아파트로의 재건축 제한은 대규모 저층 아파트 단지에서도 물론 예외가 아니다. <기사4>은 토지공사, 주택공사, 지방 자치단체등의 공공부문이 택지개발지구에 짓는 공공아파트의 경우 고층화에 따른 문제점을 해소할 목적으로 용적률 220% 이내, 15층 이내로 제한하기로 하였다는 기사를 보여준다. 현재 20년 이상된 저밀도 아파트 단지에 대한 재건축은 코앞에 당면한 문제중 하나이다. 벌써 잠실지구의 저밀도 단지들이 재건축을 준비하고 있기도 하다. 현재 70년대, 80년대 초반에 건축된 5층 이하의 저층 아파트에 대한 재건축 물량은 산적해 있다. 일단 처음 재건축이 본격화될 경우 형평성을 위해 모든 지역에서 동일한 기준을 적용하여 재건축이 이루어져야 할 것이며, 따라서 고밀화를 막기 위한 이러한 조처는 서둘러 이루어져야 하며 보다 치밀하게 계획되어야 할 것으로 보인다.


3. 재건축만이 능사는 아니다

기존의 저층 아파트는 물론 문제점이 없진 않지만 용적률을 어느 정도 높여 경제성을 확보할 수 있고 적당한 밀도로 잘 계획되어 재개발되면 큰 문제는 없을 지도 모른다. 하지만 앞으로 10-15층 이상의 중층 고층아파트는 노후할 경우 어떻게 대처할 것인가? <기사5>는 이와 관련된 내용을 담고 있다.
콘크리트 건물의 수명이 짧다는 일본의 경우도 그 수명이 37년이며 일반적으로 외국의 경우 콘크리트 건물의 수명이 50-60년은 된다는 점을 볼 때 20년만 넘으면 재건축을 요구하는  우리나라의 아파트의 수명은 선진국에 비하여 지나치게 짧다. 물론 우리나라는 그 당시 건축기술이 낮았던 데다 정부가 20년만 지나면 재건축을 허용하여 유지 보수 관리가 잘 되지 않은 지적도 있다.
하지만 도시의 고밀화 억제를 위해 재건축 아파트의 용적률이 200-250%로 제한된 현 상황에서 이미 노후하여 무언가 대책이 필요한 중층 이상의 아파트의 경우, 재건축이 경제적인 측면에서 거의 불가능하다고 하니 과연 어떻게 할 것인가? 저층 아파트를 재개발할 경우 경제적인 이득까지 얻을 수 있었는데 똑같은 가구수로 재개발할 수밖에 없는 중층이상의 아파트를 큰 돈을 들여가며 재건축하겠다는 아파트 주민은 아마 없을 것이다. 이러한 상황에서 현재 전문가들이 제기하고 있는 것이 '고층 아파트 슬럼화론'이다. 턱없이 부족한 주차시설, 녹물이 나오는 낡은 수도관, 건물의 균열과 부식현상 등 지리적 이점을 제외하곤 이렇다할 장점이 없는 중층이상의 아파트는 이제 거의 재건축이 불가능하게 됨으로써 주민들은 하나 둘 그 곳을 떠나 새 아파트로 향하고 있다.
물론 리모델링의 방법이 대안으로 제시되어 있긴 하다. 리모델링은 기존 건물의 배관, 내부구조를 보수하고 지하 주차장을 새로 만드는 등 대대적인 보수공사를 행하는 것을 말한다. 정부에서는 저리의 자금을 지원하는 등 지원 대책을 내놓고는 있지만 보수 공사가 6-12개월이나 걸리며, 비용도 모두 헐어내고 새로 짓는 비용의 80%정도에 이른다고 하니 기존 평형을 그대로 유지하면서 이러한 리모델링을 수행한 것은 경제적 이점이 거의 없다. 따라서 <기사5>에서는 다른 적절한 재건축방안을 찾아야 한다고는 하고 있지만 필자가 보기엔 뾰족한 방안이 있을까 의심스럽다. 물론 앞으로 건설될 아파트는 이제 문제를 알았으니 초기부터 리모델링을 고려한 설계를 행하고 유지보수를 강화하는 입법을 추진하는 것은 당연한 일일 것이다.
필자가 보기엔 이 문제를 해결하기 위해서는 아파트의 재건축에 대한 인식을 전환이 필요한 게 아니가 생각한다. 아파트는 이제 어떻게 보면 자동차와 같은 소모품이라고 할 수 있다. 오래되면 가격이 떨어지고 새로 지을 경우 자신이 돈을 들여야 하는 감가상각이 생기는 물품이라고 할 수 있다. 예전과 같이 부동산 가격은 오르기만 할 것이라고 생각하는 시기는 지났다. 따라서 슬럼화론도 지나친 걱정이다. 가격이 떨어지면 경제학의 수요곡선에서 볼 수 있는 것처럼 그에 맞는 소비자가 생기기 마련이고 그들이 적당히 수리하여 살게 되면 슬럼화 되진 않을 것이다. 만약 그래도 그곳이 슬럼화되었다고 주장한다면 현재의 서울 대부분의 지역은 슬럼지대라고 할 수밖에 없다. 물론 그러한 소비자가 유입됨으로써 현재의 대한민국의 대표적 부유층 주거지역인 강남이 그 이미지를 존속하고 있진 않을 것이다. 또한 아파트 가격이 어느 정도이하로 떨어져 재건축에서 경제적 이득이 생기게 되면 그 때 재건축을 하면 될 것이다. 결국은 고밀화 대신 서울의 도시 팽창을 걱정하는 것이 나을 것이다.


4. 결 론

재개발에 관련된 문제는 다양하며, 저층 주거지역과 저층 아파트 단지에서의 문제점이 각각 있을 수 있다. 하지만 정부의 규제가 철저히 이루어지고 치밀한 계획을 통하여 재건축이 이루어진다면 재건축에서 발생하는 일조권, 프라이버시, 소음, 고밀화의 문제점은 예방할 수 있다고 생각한다. 재건축에 대한 문제는 정책이 올바로 시행되고 잘 지켜진다면 어느 정도는 경제논리로써 풀릴 수 있으며, 또한 신도시 개발과 교통망을 확충과 함께 논의되어 해결될 수 있을 것이다. 이와 관련되어 보다 근본적으로는 인구의 도시 집중현상을 억제하여 국토의 균형적인 발전을 이룰 수 있는 방안이 강구되어야 할 것이다.





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