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제목 : 리모델링 제도에 관한 주택법 시행령 개정과 리모델링 정책과 개념
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1. 서론
본 조사는 2004년 9월 23일 건설교통부에서 발표한 주택법 및 주택법 시행령 개정안의 전후로 나타난 사회적 현상에 관련하여 리모델링 제도와 정책, 개념에 관한 재고를 해보기 위한 것이다. 2004년 9월 23일 개정안이 발표되기 이전까지의 사회적 상황은 리모델링이 적극 권장되는 분위기였다. 재건축이 정부의 집값 상승의 우려 등으로 인하여 엄격한 규제를 받게 되면서 그러한 규제를 피하면서도 효율적으로 주거의 질 향상과 가격 상승을 도모할 수 있는 리모델링이 각광받게 된 것이다.
◇정부가 재건축 규제를 변함없이 진행하기로 발표하면서 재건축 추진 조합들이 잇따라 리모델링으로 사업을 바꾸고 있습니다. 특히 재건축 사업의 수익성이 갈수록 떨어질 것으로 예상돼 조합들의 리모델링으로 전환이 더욱 늘어날 것으로 전망됩니다.
[YTN 2004-09-11]
◇압구정동 현대5차와, 일원동 한신등 서울에서 20곳이 재건축을 포기하고 리모델링으로 돌아섰습니다. 리모델링 추진단지가 늘어나면서 건설업체들의 발걸음도 빨라지고 있습니다. 쌍용 건설은 리모델링 박람회를 개최하고 리모델링 아파트 모델하우스까지 개관하면서 적극적으로 수주에 나서고 있습니다. 삼성과 LG, 현대건설등도 리모델링 전담부서와 마케팅 팀을 구성해 시장 선점에 총력을 기울이고 있습니다.
[YTN 2004-09-11]
위의 두 기사에서도 볼 수 있듯이 재건축을 대체하는 의미로의 리모델링이 점차 각광을 받고 시행하거나 추진하는 곳이 기하급수적으로 늘게 되었다. 하지만, 이 시기의 리모델링 추진은 단지 재건축의 대체 개념이었을 뿐으로 엄밀한 의미의 리모델링을 원한 사업 추진이라 보기 어려울 것이다. 또 한 건설교통부에서는 2004년 9월 23일 리모델링에 관한 규제를 내용으로 하는 주택법 및 주택법 시행령 개정안을 공고함에 따라 다시 상황이 바뀌게 되었다.
이 개정안은 공동주택 리모델링 과정에서 무리한 증축 등으로 구조안전성을 해치는 것을 방지하는 데 초점을 두었으며, 증축 규모를 비율(20%)과 전용면적(25㎡) 기준으로 일괄적으로 정하여 규제하였다.
이 개정안이 발표되자마자 리모델링을 추진하던 수많은 단체들에서 불만이 나오게 되었다. 정부에서 제시한 기준에 의한 리모델링은 수익성이 전혀 없어 사업 추진을 할 수 없다는 것이다.
◇소형ㆍ계단식아파트는 더 큰 타격=증축허용 범위를 발코니나 복도 면적으로 제한할 경우 계단식아파트보다는 그나마 복도식이 수혜를 입을 것으로 예상된다. 일반적으로 계단식아파트의 발코니 면적보다는 복도식아파트의 복도면적이 더 크기 때문이다. 특히 소형평형보다는 발코니나 복도면적이 상대적으로 더 큰 대형평형이 훨씬 유리할 전망이다....(중략)... 이에 따라 ‘소형ㆍ계단식아파트’와 ‘대형ㆍ복도식 아파트’간 형평성 문제가 불거질 가능성도 크다. 한편 정부의 최종안이 이 개선안보다 얼마나 완화되는지에 따라서 리모델링 시장에 미치는 파장은 유동적일 수도 있다.
[머니투데이 2004-09-20 08:30]
◇리모델링조합과 업계 반응=주택건설업체와 리모델링조합은 실망어린 표정이다. 리모델링 증축면적 제한은 재건축에 이어 리모델링 시장까지 동결시킬 것이란 전망이다. 특히 재건축에서 리모델링으로 바꾼 아파트단지의 경우 정부가 리모델링을 권장하고도 못짓게 한다면서 거세게 반발하고 있다.
한 대형건설업체의 임원은 “개정안은 발코니 개선 등 인테리어 수준으로 묶는 것”이라면서 “내력벽을 전혀 손대지 못하면 주방의 확장 등 주거생활을 개선하겠다는 리모델링의 원래 목적을 달성할 수 없다”고 지적했다.
서울 동신아파트의 정용기 리모델링조합장은 “정부 방침에 따라 재건축조합 해산총회와 리모델링조합 창립 총회까지 마쳤는데 리모델링을 하지 말라면 어떻게 하라는 거냐”며 불만을 토로했다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “가뜩이나 위축된 강남부동산 시장이 더 타격을 입을 것”이라면서 “아예 리모델링을 하지 말라는 말이나 마찬가지여서 재건축에 이어 리모델링 추진도 거의 없어질 가능성이 높다”고 말했다.
건설산업연구원 박용석 부연구위원도 “리모델링을 통해 주거환경을 개선하고 재산을 증식시키려는 소비자의 욕구를 막아 시장의 자율성을 제한하는 면은 부정적”이라고 지적했다. 하지만 그는 “노후 설비의 교체를 통해 주거환경을 개선한다는 리모델링 본래의 뜻에는 맞을 수도 있다”고 덧붙였다. [경향신문 2004-09-23 17:45]
위 기사들에서 볼 수 있듯이 리모델링 사업은 개정안 발표 이후 언제 그랬냐는 듯이 그 수가 축소되기 시작하였으며, 다시 재건축으로 선회하는 사업 주체들도 늘게 되었다. 이러한 시장의 여론을 바탕으로 결국 건설교통부는 주택법 시행령 개정안 입법예고 과정에서 규제 완화를 발표하게 되었다. 2004년 11월 5일 건설교통부가 규제개혁위원회에 심사를 요청한 방안에서는 기존의 전용면적 20% 제한이 30% 이내로 완화되고 또한 증축이 가능한 최대 범위를 25㎡(7.56평)에서 30㎡(9.0평)으로 완화하였다. 또한, 재건축이 곤란하여 리모델링이 불가피한 단지 등에는 심의를 거쳐 증축규모제한을 완화하는 내용을 담고 있다.
이러한 완화 조치가 발표되면서 다시 리모델링을 추진하는 단지가 늘게 되었음은 자명한 사실이다.
2004년 9월에서부터 11월 말에 이르는 짧은 시기 동안 벌어진 시장의 급격한 변화를 보면서 과연 리모델링이란 무엇이며, 리모델링이 필요한 이유, 그리고 그 개념의 정립에 관해서 생각해 보려 한다.
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