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제목 : 주거전용 오피스텔의 법적 기준에 관한 연구
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1. 서론
우리나라의 경우 양적인 주택의 공급문제가 해결된 것은 아니지만 소득수준과 의식수준의 향상, 소비패턴의 다양화와 고급화로 인해 소비자들은 공동주택에 대해 다양한 요구를 제기하여 왔다. 그런데 국내에서 적용되던 과거 공동주택의 공급방식은 정부에서 분양가를 통제하던 상황이었으므로 소비자의 다양한 욕구를 충족시킬 수 없었다. 정부는 이러한 소비자의 고품질 주택에 대한 욕구와 건설업계의 여건을 고려하여 분양가격 자율화 등 각종 규제를 완화하는 정책을 펴왔다. 특히 높은 지가와 상업부분과 주거부분의 비율문제, 특히 상업부분의 비율 과다로 인한 분양상의 문제 등으로 개발이 어려웠던 도심 내 상업지역에서 주상복합건물에 대한 규제 완화는 주상복합건물 개발의 활성화로 나타났다. 따라서 업무용, 상업용 등의 상업용도와 주거용도가 결합된 다양한 기능을 수용하는 주거전용 오피스텔 및 주상복합의 활성화는 단위토지의 이용율을 높이고 복합화 및 고밀도 개발을 통해 도심지내 토지의 부족을 보완하고 도심 공동화 현장을 방지하는 등 긍정적인 요인으로 작용하였다.
이러한 요인등으로 부동산 개발업자들은 주거부분과 상업부분의 비율이 9대 1로 조정되었음에도 불구하고 대단위 토지 개발시 나타났던 상업부분의 면적 과다에 대한 해소 방안으로 주거용 오피스텔(상업면적에 포함된)이 대체 개발됨으로써 대부분의 주상복합건물들은 최소한의 상업용도 면적만을 지닌 아파트와 주거용 오피스텔로 개발되었다.
그러나 이러한 긍정적인 요소에도 불구하고 최근 부동산 투기 및 상업지역에서의 주거환경 악화 및 거주성의 미비 등 많은 문제점으로 인해 용적률의 강화 및 과세기준 강화 등, 주상복합 및 주거전용 오피스텔에 대한 규제가 엄격해지고 있으며, 8.31 대책으로 과세기준이 달라져 결국 주거전용 오피스텔의 공급이 급감하게 되었다. 특히 2004년 6월 발표된 지침으로 업무시설인 오피스텔이 주거전용으로 사용되는 것이 금지되었다.
본 연구는 이러한 상황 속에서 주거전용 오피스텔은 사실상 더 이상 공급되지 않을것으로 전제하고 이미 공급된 주거전용 오피스텔의 미비한 법적규제에 대한 개선방안을 마련하고자 한다. 각종 법적규제를 피한 개발업자들의 복합용도 및 다른 용도로의 전환이 가능한 건축물은, 타법과의 관련성에서 건축법에서의 법규 적용과 일치하지 않음으로 인한 혼란이 가중되고 있다. 따라서 본 연구를 통해 주거전용 오피스텔에 대하여는 이러한 혼란을 최소화 하도록 하기위한 개선안을 제공하고자 한다.
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