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번 호 : 9
성 명 : 최상희 등록일 : 2001-12-29 조회수 : 5415
   
  학교 : 서울대학교대학원   학과: 건축학과
  과정 : 박사

제목 : 리모델링 관련 제도의 변화와 현황




리모델링 관련 제도의 변화와 현황
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[서론]

최근 들어, 리모델링이 건축계의 중심 이슈로 등장하고 있다.
IMF에 따른 신축 건설 경기의 위축, 신축 대지의 부족(서울시 면적의 92.4% 개발 완료), 재건축등 관련 행위 규제의 강화에 따라 리모델링에 대한 관심이 증가하게 되었다.
또한, 공동주택의 경우 주택 보급률이 85.2%(2011년 서울시 도시기본계획의 주택보급률 목표)에 달하게 됨에 따라, 공급 위주의 주택정책에서 최소주거면적 확대 및 친환경등 질적인 측면을 강조하는 정책으로 변화함에 따라, 도시 관리적인 측면에서의 개발 방식에 관한 논의가 필요한 시점에 다다랐다.
따라서 본 연구에서는 리모델링과 관련된 제도의 변화와 그에 따른 실현 과정을 통해, 현재 우리나라에 적용되고 있는 리모델링의 개념, 의미와 문제점등에 관해 살펴보고자 한다.


[리모델링에 대한 정의와 인식 수준]
2001년 9월에 고시된 주택건설촉진법 개정안에 따르면 리모델링이라 함은 건축물의 주요 구조부를 유지하면서 구조,기능,미관 및 환경개선을 위하여 건축물을 개량하거나 새로운 성능을 추가 또는 변경하는 행위로 정의하고 있다.

신문에 보도되고 있는 리모델링의 개념은 주택의 경우 초기에는 내부 인테리어 변경위주로 단독주택의 개조와 용도변경에 관한 기사가 주를 이루다가, 최근 복도와 발코니 확장, 재건축의 대체수요로써 활용될 수 있는 가능성에 관해 소개되고 있다.

[건물 가격 상승을 목적으로 이루어지는 리모델링]
초기에 소개된 리모델링은 주로 주택 내부의 인테리어 변경을 통해, 노후된 환경, 설비를 개보수하는 방식 정도로 인식되었으며, 인테리어 업자들에 의해서 행해지는 소규모 업종 이였다.(한국일보 99.3.16) 특히, 리모델링을 통한 아파트값 상승이나, 주택 내부의 분위기 개선 등이 리모델링 개념으로 소개되고 있음을 알 수 있다.  
그러다가, 점차 리모델링의 대상 및 개념이 다양해짐을 알 수 있는데, 초기에 시작된 리모델링은 노후화와 입지여건이 불리하여, 수익이 보장되지 않는 오피스와 상가의 용도변경과 개보수 공사를 중심으로, 경제력 확보를 위한 수단으로 소개되었다.
오피스의 경우 이전부터, 수시적인 대수선 공사를 통해, 설비 자재 교체, 외관 변경등이 추진된 상태였으나, IMF로 인해 신축 수요가 감소하고, 리츠 제도 도입 추진등에 따라 노후 빌딩을 매입하여, 리모델링을 하려는 움직임들이 나타나게 되었다.(한국일보 99.10)
특히, 옛 상업은행 본점 건물의 리모델링 공사의 경우 일반인들에게 리모델링에 대한 인식을 확산시키는데 많은 공헌을 하였으며, 이 시기를 전후하여 대형 건설업체들의 리모델링 시장 진출과 전문 리모델링 업체 설립이 증가되기 시작하였다.(한국일보 99.4.12)
상업은행 본점은 도심의 고급 주거지로 계획되었다가, 서울시의 심의 결과와 분양 문제로 인해 오피스텔로 재계획되었다.(서울경제신문 2000.8.22)
이렇듯, 리모델링은 주택에서는 내부 개조를 통한 아파트 가격 상승이나, 용도변경을 통한 수익 증대의 방안으로 인식되었으며, 위축된 건설업의 새로운 시장으로 부각되기 시작하였다.

[주택 장수명화와 주거질 향상을 위한 리모델링]
리모델링 업체의 성장과 리모델링 시장 확대에 따라 다양한 리모델링 시도가 이루어지게 되었으며, 정부에서도 리모델링을 통한 주택 장수명화(매일경제신문 2000.11.5), 주거질 향상에 관심을 갖고 법 개정을 추진하게 된다.
공동주택 리모델링의 경우 내부 인테리어 뿐만 아니라, 복도식 아파트를 계단식으로 변경하여, 전용 면적을 확대하는 방안이 개발되었으며, 건축법상 수선 및 대수선에 해당되는 행위외에도 증축(동아일보 2001.5.14), 용도변경등에 대한 수요가 발생하게 된다.
특히 고층 아파트의 재건축이 소형평형의무비율제도 도입(조선일보 2001.10.9)과 서울시 일반주거지역 세분화(metro.seoul.kr)에 따라 용적률 200%이상 공동주택의 경우 재건축의 사업성이 감소하여, 리모델링으로 사업을 전환을 고려하게 된다.(매일경제신문2001.2.10), (한국일보 2001.9.18)
재건축의 대체 수요로 리모델링 방안이 검토되면서 세대 내부의 리모델링이 이루어진 단지의 경우 주차장, 부대복리시설등에 대한 리모델링 필요성이 제기(한국일보 2001.5.31)되었으며 공사 범위가 확대됨에 따라 단위 세대당 부담해야 하는 공사비가 증가하게 되어, 공사 기간중 이주 대책 문제와 자금 지원에 대한 논의가 이루어지게 되었다.(한국일보 2001.5.1)
또한 공동주택 리모델링 사업을 추진하기 위한 주민 동의율(중앙일보 2000.8.22), (매일경제신문 2001.2.20)과 추진 주체가 마련되지 않아 활성화의 저해 요인으로 지적되었으며, 공동주택의 특성상 동 단위로 공사가 추진되는 경우 동단위의 조합설립이나 추진방안의 필요성이 제기되게 된다.

[리모델링 관련 제도의 주요 개정 내용]
오피스의 경우 통신설비 확충, 레이아웃 변경, 외관 보수등 건축법상 수선 및 대수선의 범위내에서 리모델링이 가능함에 따라, 현행 법 개정의 필요성은 제기되지 않았다. 대신 건물의 신축시 리모델링을 고려한 설계에 대한 기준이 마련되게 된다.
이에 비해 공동주택의 경우 건축법, 주촉법, 공동주택관리령등 다양한 법의 적용을 받고, 현행 법내에서 가능하지 않은 증축 및 용적률 규제등에 대한 완화 요구에 따라 건축법 시행령과 관련법 개정을 통해 리모델링을 활성화하고 있다.

[제도 개정의 주요 내용]
2001.9.15일 건축법 시행령 개정을 통해, 리모델링에 대한 행위를 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상을 위해 증축·개축·대수선을 하는 행위로 정의하고, 지은 지 20년 이상 된 아파트를 리모델링하면 엘리베이터실 및 계단실을 만들기 위한 아파트 증축, 베란다 신증축, 주차장 및 운동시설 등 부대시설의 증축 등은 용적률제한 등 각종 건축 규제에서 제외하고 있다.(동아일보 2001.9.16)
또한 공동주택의 어린이 놀이터, 체육시설, 조경시설, 주차장등의 상호 용도 변경을 허용하고, 국민주택기금을 활용하여 리모델링시 사용할 수 있도록 규정하고 있다.
주택건설촉진법 개정안에서는 공동주택의 소유자가 공동주택을 리모델링 하고자 할 때 리모델링 조합을 설립할 수 있도록 하고 있으며, 리모델링 조합이나 소유자 전원의 동의를 얻어 시구청장의 허가를 통해 사업계획승인 인허가 절차를 준용하여 리모델링을 가능하도록 하는 인허가 절차를 마련하였다.(한국경제신문2001.8.30)
또한 신규 공동주택의 공급이나, 리모델링 이후 하자 보수 보증금 예치와 더불어, 공동주택의 내력 구조부에 중대한 하자가 발생한때는 10년 범위에서 보수, 손해 배상해야 하며, 리모델링 이후 전유 부분이 증가하는 경우 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조제1항의 규정에 불구하고 대지사용권은 변하지 않는 것으로 하며, 전유부분 면적 증가에 따른 공유부분 면적은 변하지 않는 것으로 규정하고 있다.
공동주택 관리령 개정안(한국경제신문 2001.10.17)에 따라, 입주자 80%이상의 동의를 얻어 단지, 동 단위의 리모델링 추진이 가능하며, 건축법 시행령에서 제안하고 있는 부대시설 상호간 용도변경의 허용 범위를 현행 주택건설기준의 50%범위내에서 허용하게 됨에 따라, 주차장 면적이 협소한 단지의 경우, 조경시설, 놀이터, 운동시설 등 휴식시설 면적은 좁아지는 반면 주차장 면적이 크게 늘 것으로 전망된다.
리모델링 자금 지원은 국민주택규모 이하 리모델링시 국민주택기금 대출과 특별수선충담금을 리모델링시 사용할 수 있도록 제도를 완화하였으며, 이외에도 리모델링 사업자에게도 자금을 지원하는 방안도 마련하였다.(동아일보 2001.10.6)

[재건축사업의 리모델링 전환 증가]
관련 규제 완화에 따라 일부 공동주택에서는 재건축에서 공동주택으로 사업을 전환하려는 움직임이 나타나고 있다.(매일경제신문 2001.10.14), (한국경제신문 2001.10.15), (한국경제신문 2001.10.17)
그러나, 입지 여건이 양호하고 재건축 사업에 대한 수익 기대로 인해 1:1 재건축을 추진하는 단지가 나타나고 있으며, 리모델링을 통한 집값 상승에 대한 예측이 지역별로 차이가 클 것으로 나타나, 일정 기간 동안은 리모델링에 대한 수요는 잠재적일 것으로 예상된다.

[리모델링 추진 현황]
현재까지 리모델링 공사는 주로 오피스 빌딩과 상업건물을 중심으로 공사가 완료 추진되고 있다. 공동주택의 경우 리모델링협회를 조직하여, 시범사업을 추진(국민일보 2001.8.17)하고 있으며, 주택공사의 경우 마포 용강 아파트와 평화아파트(한국일보 2001.7.10)의 리모델링 공사를 추진중이며, 이중 용강 아파트(중앙일보 2001.9.4)의 경우 조합 총회 개최, 주민 설명등을 완료하고, 공사를 위한 이주대책을 수립하고 있는 중이다.
민간 부분에서도 강남 지역을 중심으로 사업설명회 개최등이 이루어지고 있으며, 쌍용건설은 한국가스공사 평택 사택 리모델링 공사(한국경제신문 2001.7.4)를 수주하여 단지 전체의 리모델링을 추진하고 있으며, 현대 건설의 경우는 압구정동의 독신자 숙소를 고급 아파트로 리모델링 하는 방안을 추진하고 있다.(매일경제신문 2001.7.24)

[결론]
리모델링은 개발에서 관리 위주의 정책 변화에 따라 건축환경을 개선할 수 있는 하나의 대안으로 제시되고 있으며, 공동주택의 경우 신축 대지 부족과 재건축 기준 강화에 따라 리모델링이 주택 공급과 주거환경개선을 위한 중요한 방안으로 부상할 것으로 예상된다.
그러나, 현재까지 공동주택 리모델링에 대한 규제 완화와 지원에도 불구하고, 아직까지 재건축 수익성에 대한 주민 인식과 공동주택의 특성상 이해 관계자가 다양함에 따라 사업 추진까지는 많은 어려움이 있을 것으로 예상된다. 따라서, 리모델링에 대한 개념 정립과 더불어, 인식 확대, 리모델링을 통한 도시정비에 대한 구체적인 검토와 정책 목표가 수립되어야 할 것으로 판단된다.




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