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1. 건축물 리모델링의 개념과 필요성
리모델링이란 기존건물의 구조적, 기능적, 미관적, 환경적 성능이나 에너지성능을 개선하여 거주자의 생산성과 쾌적성 및 건강을 향상시킴으로써 건물의 가치를 상승시키고 경제성을 높이는 것을 말한다. 리모델링은 현재 정상적으로 운영되고 있는 건물시스템의 성능을 개선시킨다는 점에서 건물의 보수, 보강, 수선, 개수, 교체 등과는 약간의 의미적 차이를 가지고 있다. 즉, 건축물의 리모델링은 기존의 성능을 그대로 유지해도 건물의 운영에는 문제가 없으나 성능개선을 통하여 가치를 향상시키고자 하는 선택적 수단임에 반해, 보수, 보강, 개수, 교체 등은 건물시스템의 하자나 불량, 고장, 성능저하로 인한 불가피한 선택인 것이다. 이에 따라 리모델링의 방법에는 매우 다양한 대안이 제시될 수 있으며, 의사결정을 위해서는 체계적인 방법론에 의한 대안선택과 경제성 분석이 필수적이다.
우리의 경우 지난 7,80년대 건물 대부분이 양적팽창 위주의 졸속개발로 건축의 질적수준이 빈약하고 건물의 유지관리가 소홀했기 때문에 성능이 크게 떨어질 뿐만 아니라, 지난 10여년 동안 이루어진 사회구조의 급속한 변화와 기술의 발달에 대응하지 못하지 때문에, 건립된지 10년 이상 된 건물들을 리모델링 대상이 될 것이다.
2. 건축물 리모델링의 의미와 유형
현재 건축물의 리모델링은 여러가지 용어로 표현되고 있다. 우리나라에서는 흔히 건물改補修라는 용어가 사용되는 데, 엄밀한 의미에서 改修 혹은 補修의 사전적 의미는 '잘못된 것을 고쳐 바로잡는다'는 'repair'의 의미를 가지고 있으므로 건물 유지관리의 일부분이라고도 볼 수 있다. 건축물의 리모델링은 이와 같은 개보수를 포함하여 넓은 의미에서 건물의 가치를 향상시키는 것을 말한다.
건물성능개선은 보통 다음의 5가지 유형으로 분류하여 생각할 수 있다.
1) 구조적 성능개선
건물의 구조적 성능은 건물의 안전을 위해 가장 우선적으로 고려해야 할 사항이다. 건물의 노후화에 따라 발생할 수 있는 구조적 성능저하는 물론 건물의 기능변화와 사용패턴의 변화 및 주변환경의 변화 등에 대응하기 위한 구조성능의 개선이 필요하다. 최근에는 지진이나 화재 등 재해에 대비하기 위한 기준의 강화에 따라 구조적 성능개선이 요구되기도 한다.
2) 기능적 성능개선
건물의 각종 기능은 건물의 노후화하면서 함께 저하된다. 특히, 건축설비시스템은 다른 건축요소에 비해 성능저하가 빠르게 발생하므로 건물성능개선의 주요 대상이 된다. 또한 건물의 기능적 성능은 사회적 구조의 변화와 기술발달에 따라 빠르게 변화할 수 있다. 특히 최근에는 정보통신기술의 발달과 이에 따른 건물의 IBS化에 따라 기능적 성능개선이 필수적이다. 또한 사회적 환경변화에 따라 건물의 용도를 새롭게 바꾸는 기능적 개선(Rehabilitation, 신활용)도 필요하다.
3) 미관적 성능개선
건물의 미관적 성능은 건물의 가치를 판단하는 일차적 요소로서, 재료의 노후화에 따라 질적으로 저하될 뿐 만 아니라 시대적 성향의 변화에 따라 사용자나 건물주의 선호가 바뀔 수 있다. 미관적 성능에는 건물의 외관 뿐 아니라 건물내부의 형태 및 마감상태등이 포함된다.
4) 환경적 성능개선
기존건물에 있어서 열환경, 빛환경, 공기환경 및 음환경의 개선은 거주의 쾌적성과 건강에 직결되어 사용자의 생산성을 크게 향상시킬 뿐만 아니라 건물의 에너지소비절약에도 기여하게 된다. 한편, 건물의 환경적 성능개선은 건축물의 내 외부의 환경개선은 물론 지역환경이나 지구환경의 개선과도 연관된다.
5) 에너지성능개선(Energy Renovation)
건물성능개선의 궁극적인 목적이 경제성향상이라고 할 때 에너지소비는 건물의 Life Cycle Cost를 결정하는 가장 중요한 요소가 되므로 건물의 에너지성능개선은 건물성능개선의 분야 중에서 가장 비중이 크고 보편적인 분야이다.
한편, 한 분야에서의 건물성능 개선은 건물의 통합적 특성 때문에 다른 분야의 성능개선에도 영향을 미치게 된다. 예를 들어, 에너지성능 개선은 설비시스템의 개선 뿐만 아니라 환경적 성능개선과도 직결되는 문제이며, 건물외피의 에너지성능 개선은 건물의 미관적 성능에 영향을 미치게 되고, 결국 기능적, 구조적 성능개선과도 연결된다. 따라서 건물의 성능개선에 있어서는 건축전반을 고려하는 종합적 접근이 필요하며, 다양한 분야의 건축전문가들이 참여해야만 한다.
3. 건축물 리모델링의 파급효과
건물성능 개선의 목적은 기존건물의 구조적, 기능적, 미관적, 환경적 성능이나 에너지성능을 개선하여 거주자의 생산성과 쾌적성 및 건강을 향상시킴으로써 건물의 가치를 상승시키고 경제성을 높이는 것이다. 이와 같은 건물성능개선을 통하여 기대할 수 있는 파급효과는 다음과 같다.
1) 자원절약
건물성능 개선의 주요분야인 에너지성능 개선은 국가에너지 소비의 약 1/4을 차지하는 건물부문에서의 에너지소비를 절감함으로써 국가경제발전에도 기여할 수 있고 전량수입에 의존하는 석유자원절약에 기여하게 된다. 또한, 건물성능개선은 건물의 수명을 연장시킴으로서 건설분야에 투입되는 막대한 자원을 절약할 수 있게 된다.
2) 환경보전
건물의 에너지소비는 CO2발생과 선형적 함수관계에 있다. 최근 지구온난화의 문제로 탄산가스 배출제한 의무화가 세계기후변화협약에서 추진되고 있는 상황에서 건물성능 개선은 건물분야에서의 탄산가스 배출을 저감시킴으로써 지구환경보전에 기여하게 된다. 또한 건물의 수명이 연장됨으로써 건물폐기에 따른 각종 환경폐기물의 발생을 억제할 수 있게 된다.
3) 건축시장의 확대
건물성능개선은 지금까지 신축건물 위주의 건축시장을 기존건물까지 크게 확장함으로써 건설경제의 활성화에 기여하게 될 것이다.
4) 신고용창출
건설시장의 확대는 건설고용을 자연스럽게 확대하게 된다. 그러나 건물성능개선산업의 활성화에 따른 고용은 기존건설고용과는 달리 새로운 전문지식과 기술을 필요로 하는 고용이어야만 한다.
4. 건축물 리모델링의 활성화 방안
최근 업계에서도 신축시장의 성장한계에 부딪치면서 이에 따른 자구책 또는 탈출구로서 건축물 리모델링 분야에 적극적인 진출을 모색하고 있다. 대다수의 대형 건설업체에서는 리모델링을 전담하는 부서를 신설하였거나 혹은 전문회사를 설립하고 있으며, 이중에는 이미 상당한 수주실적을 기록하고 있는 회사도 있다.
그럼에도 불구하고 현재 이 분야에서 사업을 시행하고 있는 많은 전문가들은 리모델링의 사업성이나 시장전망에 대해 상당한 회의를 가지고 있는 것이 사실이다. 이는 아직 우리나라의 여건상 리모델링이 활성화되기에는 여러 가지 제약조건이 많기 때문이다. 따라서 건축물의 리모델링이 우리나라 건설산업의 주요시장으로 자리잡기 위해서는 다음과 같은 활성화 방안이 적극적으로 모색되어야 한다.
1) 법적 제약요소의 개선
현행 법에서는 리모델링과 관련된 건축행위(증축, 개축, 대수선)를 현행관련법의 규제를 받도록 하고 있으나 1970-80년대 지어진 건축물을 그 당시보다 강화된 기준에 맞추어 개선하는 것은 현실적으로 어렵다. 또한 현행 건축법에 규정된 건축행위 이외의 성능개선에 대한 법규정이 미비한 실정이다. 따라서 리모델링의 활성화를 위해서는 이와 같은 법 규정의 개선이 필수적이다.
2) 금융 및 조세지원
리모델링사업에 대한 재정적 지원은 리모델링의 활성화를 위한 직접적인 유인방안이 된다. 국민주택기금의 활용과 새로운 지원기금의 설립을 통한 재정지원 및 부동산신탁제도의 활용과 함께 리모델링 소요비용에 대한 세액공제 및 조세감면 방안등을 적극 검토하여야 한다.
3) 건설업체의 업역분담 및 특성화
리모델링 사업은 전망이 뚜렷하고 매력적인 사업분야이다. 따라서 대형건설업체, 중소형 건설업체, 전문건설업체 등 업체의 규모 및 특성에 따라 리모델링의 분야별, 건물의 규모별 혹은 건물유형별로 업역을 선택하고 이에 대한 집중적인 기술과 경험을 축적하여 차별화된 사업영역을 구축하는 것이 필요하다. 특히 일부 대형 건설업체가 업역의 구분없이 리모델링시장을 독과점하게 된다면 결과적으로는 리모델링 산업이 오히려 위축될 것이다.
4) 정부의 선도적 역할
리모델링은 물론 건설산업의 발전을 위해 업계 스스로가 적극 개발하고 추진해야 하지만, 이를 홍보하고 국민들에게 인식시키기 위해서는 정부 스스로가 사업주체로서 수많은 정부산하 건물들을 대상으로 리모델링을 적극적으로 시행해야만 한다. 이는 건축물 리모델링의 활성화가 가져오는 파급효과가 자원절약-환경보전-건축시장의 확대-신고용창출 등과 같이 국가적 차원에서 추진해야할 정책목표이기 때문이다. 또한, 국민의 세금으로 건축하고 유지관리하는 정부산하 건물들이 오랫동안 효율적으로 보전되기 위해서는 리모델링이 반드시 필요한 것이다.
5. 수도권 지역 아파트주민의 리모델링에 대한 의식조사
한국건설산업연구원(원장 이건영)은 최근 공동주택의 재건축에 대한 대안으로 리모델링에 대한 관심이 커지고 있는 상황에서 수도권 아파트 주민의 리모델링에 대한 의식조사를 실시하였음.
- 수도권내 103개 아파트단지 대표자 206명을 대상으로 2001. 1∼2월 중 조사한 결과임
○ 조사 응답 주민의 26.6%가 현재 아파트의 성능 및 주거수준에 대하여 "불만 또 는 매우 불만"을 갖고 있음. 특히, 준공연도가 오래된 아파트의 불만의 높게 나 타남
- 불만의 정도가 높은 부문으로는 '배관 파이프 부식'이 57.7%로 가장 높게 나타났 고, '단지 내 주차장 부족'(51.8%), '주민 교류 및 문화공간 부족'(47.9%) 등으로 불만이 높았음
○ 조사 대상 아파트의 23.2%가 현재 "재건축을 추진중"에 있고, 15.3%는 "계획중" 에 있는 것으로 나타남. 특히 준공연도가 오래되고, 소형평형 및 강남지역 아파 트에서 재건축 추진 비중이 높게 나타남.
- 재건축 추진이 어려워질 경우 향후 계획에 대해서는 46.0%가 "이사가겠다"고 응 답한 반면 42.9%는 "부문 또는 전면 리모델링"을 실시하겠다는 의사를 밝힘.
○ 조사 응답 주민의 60.4%가 공용부문의 리모델링이 필요한 것으로 응답함. 주로 '주차장 확대'와 '배관 파이프 등 설비교체'를 가장 우선적으로 원하고 있음.
- 공용부문 리모델링 시행의 가장 큰 애로요인으로는 '공사비 때문 '(47.8%)과 '주 민의견취합의 어려움'(33.6%)을 꼽고 있음.
○ 전용 부문 리모델링 시행경험이 있다고 응답한 사람은 전체의 31.4%를 차지하고 있음. 특히 대형평형의 아파트와 강남지역 아파트에서의 시행율이 가장 높게 나타남.
- 전용부문 중 가장 우선 리모델링을 하고 싶은 분야는 '주방 현대화'이며 공사비 를 '200∼500만원을 쓴 사람은 전체의 36.8%로 가장 높게 나타남.
○ 리모델링 이후의 아파트 가격 예상에 대해서는 "소폭 상승"이 51.6%로 가장 높 고, "투자비 정도 상승"을 예상하는 응답자도 20.2%로 나타남.
○ 리모델링 활성화를 위한 선결과제로는 공사시행에 필요한 자금지원에 대한 요구 가 가장 높음. 즉, "금융지원"(35.5%), "정부의 무상지원"(26.2%)이 가장 많았고, 이외에도 "주민 동의 조항신설"(25.1%) 등 제도적 측면에서 지원을 주로 요구하 고 있음.
- 정부의 적절한 관련 제도개선과 기업의 적극적인 수요자 요구에 대응하느 시장 개척 노력이 이루어질 경우 향후 재건축 추진이 어려운 아파트의 리모델링 활성 화 될 것으로 판단됨.
6. 공동주택관리령 및 관리규칙 개정안 입법예고
□ 건설교통부(moct.go.kr)는 공동주택의 리모델링을 활성화하고, 노약자·장애인을 위한 시설변경을 쉽게 하며, 기타 현행제도의 운용상 미비점을 개선·보완하기 위하여 『공동주택관리령』 및 『관리규칙』 개정안을 관계기관 협의를 거쳐 10. 12. 입법예고 하였다.
□ 공동주택의 리모델링 활성화를 위한 제도개선
ㅇ 입주자대표회의를 리모델링 제안권자로 함
- 현재의 입주자대표회의에 리모델링 제안주체의 기능을 부여하여 리모델링을 용이하게 추진토록 함
다만, 일시적인 이주가 필요하거나 국민주택기금 등에서 자금지원을 받는 경 우에는 별도로 리모델링 조합을 신설하도록 함(주택법 개정안에 반영하여 입 법예고중)
ㅇ 공동주택의 리모델링 기준 마련
- 현재 공동주택의 증·개축을 당초 사업계획 범위내에서만 허용하여 사실상 불 가능하므로, 일정 기준을 충족하는 경우 리모델링 허용
· 사용검사후 20년 경과
· 동 또는 단지단위로 개·보수
· 전체입주자의 4/5이상의 동의를 얻은 후 구조안전등에 지장이 없다고 시장 등이 인정하여 허가
※ 다만, 세대수를 증가시키거나 벽식구조의 공동주택의 세대통합은 불가
ㅇ 용도변경 허용
- 현재 주택단지내 도로·주차장 등 상호 용도변경을 주택건설기준등에 적합한 범위안에서만 허용하여, 단지 여건에 따른 탄력적인 용도변경이 불가하므로
주택단지안의 도로, 주차장, 조경시설, 어린이 놀이터, 운동시설은 주택건설기 준의 ½의 범위내에서 전체 입주자의 2/3 이상의 동의를 얻어 시장이 허가할 경우 상호 용도변경을 허용
ㅇ 리모델링에 특별수선충당금 사용
- 현재 특별수선충당금은 장기수선계획에 의한 용도에만 사용하도록 되어 있으 나, 리모델링(단지별에 한함)에도 사용할 수 있도록 허용
· 장기수선계획에 의거 부과시 : 평당 1,000~1,500원정도/월
· 장기수선계획을 수립하지 않은 경우 관리비의 4개 비목(승강기유지비, 난 방비, 급탕비, 수선유지비)의 합계금액에 3%∼20% 부과시 : 평당 150원정 도/월
ㅇ 장기수선계획의 수립기준 포함
- 리모델링 기준을 장기수선계획에 포함하여 수립토록 함으로써 리모델링을 중·장기적 관점에서 체계적으로 추진할 수 있도록 함
□ 노약자·장애인을 위한 시설변경 절차 완화
ㅇ 노약자·장애인을 위한 계단높이 등 경미한 개조행위 완화
- 노약자나 장애인을 위한 계단높이 제거 등 경미한 개조행위의 경우에도 입주 자 ⅔ 동의 및 시장 허가를 받아 하여 실제 시설변경을 하는데 어려움이 많았 으나 입주자대표회의의 동의를 받아 및 시장에게 신고만 하면 가능하도록 완 화하여 노약자나 장애인의 생활편의 도모
□ 기타 운영상 미비점 보완
ㅇ 유치원부지의 용도변경 제한
- 현재 2000세대이상의 주택단지를 유치원 부지를 의무적으로 설치 하도록 되어 있으나, 사용검사 후 상가 등 다른 용도로 변경·신축하는 사례가 있어
2000세대이상의 주택단지에 설치된 유치원 부지는 사업계획승인받은 용도로만 신축하도록 제한 함
ㅇ 관리비제도의 합리적 개선
- 일반관리비중 입주자대표회의 운영비를 사용료로 분리하여 납부하도록 하므로 써 투명성을 제고
- 개별법에서 규정된 오물수거비(폐기물관리법, 생활폐기물수수료), 수선유지비 중 정화조청소비(오수분뇨및축산폐수의처리에관리법률, 정화조오물수수료) 및 난방비·급탕비중 지역난방비를 사용료로 별도분리하여 납부하도록 함
- 수선유지비중 옥상방수공사비 및 외부도장비는 내구성비용이므로 세입자를 포 함한 입주자가 부담하는 관리비에서 제외하고 소유자가 부담하는 특별수선충 당금에서 사용토록 함
- 난방비와 급탕비중 동력전기료를 제외하고, 사용료인 전기료에 포함
ㅇ 사업주체와 입주자간의 관리비 부담방법 규정
- 아파트 사업주체가 입주완료전 아파트를 관리하다가 입주가 완료된 후 입주자 대표회의에 인계하기까지의 관리비 부담을 입주자와 사업주체가 지분비율에 따라 분담토록 명확히 함
□ 앞으로 건설교통부는 입법예고 기간중 제출된 의견을 검토하여 공동주택관리령 및 관리규칙 개정안을 확정한 뒤 국무회의 심의 등을 거쳐 금년말까지 공포·시행할 예정임
7. 정책 지원과제
지금까지 리모델링은 빌딩 및 근린시설 등에 집중되고 있으나 공동주택으로 점차 영역이 확대되고 있다. 아파트 재건축을 하게되면 시간이 오래 걸리고 장기간 이주해야 하는 불편함이 따르며 비용도 만만치 않기 때문이다.
재건축은 철거비와 건축비, 기타 부대비용 등으로 리모델링의 5배 가량 비용이 더 드는 데다 공사기간도 최대 10년까지 걸려 리모델링의 3∼4배에 달한다.
그러나 아파트 리모델링은 아직까지 건축제한이 많기 때문에 수익성이 낮다는 단점이 있다. 건물면적을 늘리지 않으면서 리모델링을 할 경우 아파트 가격이 그다지 상승하지 않아 공사비가 빠지지 않는다. 또 공동주택인 만큼 이웃의 동의를 얻어야 하며 해당 지방자치단체와 아파트 관리사무실에도 신고해야 하는 등 절차가 번거롭다는 점도 공동주택 리모델링을 저해하는 요인이다.
공동주택의 리모델링은 현재 건축법에 따라 내력벽을 헐지 않아야 하며 비내력벽을 헐거나 발코니를 확장할 경우에도 신고할 때 시공도면을 첨부해야 한다. 내부작업을 하는 과정에서 먼지나 소음이 많이 발생하고 작업이 번거로워진다.
건설교통부는 최근 재건축의 자원낭비나 일조권과 조망권 침해 등의 우려를 불식시키기 위해 정책적으로 주택 개보수사업을 적극 지원하겠다는 방침을 밝혔다. 주택 리모델링 과정에서 전용면적이 증가하거나 2가구가 1가구로 통합되는 경우 세금을 감면해 주고 주택기금 등을 통해 자금을 지원하는 방안도 검토하고 있다.
이를 위해 건설교통부는 지난해 10월 리모델링 관련법규 및 설계지침 등을 마련하기 위해 한국건설기술연구원과 한국건설산업연구원, 대한주택공사연구소 등 3개 연구기관에 관련 연구용역을 발주했다. 리모델링 절차와 신축규정, 기존 건축물 특례방안, 기타 조세·금융, 등기·자격 보증문제 등에 관해 연구결과가 나오는 대로 관련법 제·개정에 착수할 예정이다.
건교부는 이번 법개정에서 리모델링 때 발생하는 아파트 동(棟)간 거리, 도로 사선제한(건물 높이를 도로 폭의 1.5배 이하로 제한), 일조권 등에 특례규정을 마련하고 건물의 구조체 부분과 설비부분을 분리 시공토록 해 설비노후 때 개보수가 쉽도록 보완한다는 방침이다. 이를 위해 2월 중순 1차 공청회를 거쳐 5월경 2차공청회를 열고 6월께 개선안을 확정해 올해말까지 관련법규를 모아 새로운 법을 제정하거나 기존법을 보완, 내년 1월부터 공동주택 리모델링사업을 본격 시행할 방침이다.
리모델링 관련법이 제정되면 우선 슬럼화 우려 지역에 대해 리모델링을 의무화하고 아파트의 지하주차장, 계단, 엘리베이터 등 공용 부분에 대해 강제 시행토록 한다는 계획이다.
또 현재 구청과 동사무소로 이원화된 허가·신고 업무를 리모델링에 대해서는 신고접수 및 허가 창구를 일원화하고 처리기간도 절반 가량 단축해 주는 방안을 강구하고 있다.
그러나 건축물의 리모델링 활성화를 위한 정부의 기본정책 준비과정이 너무나 지연되고 있으며 실무인력이 부족하다는 지적을 받고 있다. 또 공사물량 부족과 금융경색으로 어려움을 호소하는 건설업체들의 수익성을 높이는 데만 치중한 나머지 정작 서민들의 주거환경개선에는 소홀하다는 지적도 있다.
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