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리모델링을 위한 하나의 해법
[공동주택 리모델링 입주자대표회 제안으로 가능]
....개정안에 따르면 우선 공동주택 입주자대표회의에 리모델링을 제안할 수 있는 대표성을 부여, 리모델링을 쉽게 할수 있도록 했다. 리모델링 기준도 전체 입주자 80% 이상이 동의하고 구조안전에 이상이 없다고시장 등이 인정할 경우 ...(조선일보/경제 : 2001.10.10)
[서울 2008년까지 임대주택 10만가구 공급]
....서울시는 이어 2004년부터 2008년까지 신축 및 기존 노후주택 리모델링 등을 통해 매년 1만2천 가구의 임대주택을 공급하고...(조선일보 : 2001.9.18)
[20년 이상된 건축물 리모델링때 건축기준 완화]
....개정안에 따르면 사용검사후 20년 이상된 건축물들은 리모델링을 할 수 있도록했으며 일반건축물의 경우 연면적의 10분의 1 이내에서 승강기, 계단, 주차시설 증축은 물론 노인과 장애인을 위한 시설을 증축할 수 있도록 했다....(조선일보 : 2001.9.14)
[사업성있는 서울 재건축 단지 40% 불과]
.....조사대상 아파트의 63.3%가 재건축사업을 추진하고 있지만 실제 사업성이 있는 단지는 40%대에 불과했다고 11일 밝혔다. 구체적으로 서울시가 현재 제시한 최고용적률 250%를 적용해 재건축사업을 진행할 경우 가구수와 평형을 모두 증가시킨다고 가정하면 재건축대상 아파트의 44.4%가사업성이 있으며....(조선일보/경제 : 2001.10.11)
1. 들어가며
서울의 주택문제를 거론할 때, 빠질 수 없는 첫 번째 화두는 뭐니뭐니해도 '재건축'일 것이다. 인구에 비해 국토가 절대적으로 부족한 우리나라에서 공동주택의 고밀도화는 아주 당연한 것으로 인식되었고 따라서 재건축가능성이 얼마만큼 되느냐에 따라 주택 가격도 큰 차이를 보여왔던 것도 사실이다.
그러나 이러한 재건축 붐은 15년도 안된 멀쩡한 새 아파트를 허물고 새로운 아파트를 짓게되는 기형적 현상까지 만연시켰다. 외국인의 입장에서는 이해할 수 없는 일일 것이며 경제적 측면에서도 엄청난 국부의 손실임은 자명하다. 또한 재건축으로 인해 유발되는 건축 폐기물은 환경에 큰 부담을 줄 수 밖에 없다는 점은 많은 이들에 의해 이미 지적된 바 있다.
이러한 사회적 인식에서 건교부에서는 리모델링을 권장하기 위해 정책을 수립하고 법적인 장치를 강구하고 있는 것으로 안다. 현재의 재건축 관행에 대해 진일보한 해결책임은 분명하지만 보다 다양한 방식에서의 접근이 필요하리라 본다.
2. 재정적 지원만으로 리모델링이 확대되지 않는다.
지난 10월 10일 건설교통부는 20년 이상된 아파트·다세대 주택의 리모델링(개·보수)을 촉진하기 위해 ‘공동주택관리령 및 관리규칙 개정안’을 입법예고, 내년부터 시행에 들어가기로 하였다. 이에 따라 전체 입주자 80% 이상이 동의하고 구조안전에 이상이 없을 경우에는 동 또는 단지 단위로 개·보수를 할 수 있다. 또 20년 이상된 아파트에 가장 부족한 주차시설의 확장을 위해 조경시설·놀이터와 같은 부대시설을 주차장으로 변경할 수 있다고 건교부는 말했다. 복도식 아파트를 계단식 아파트로 바꾸는 리모델링도 가능해지며, 국민주택기금 500억원을 리모델링 사업에 저리 융자해줄 방침이라고 밝혔다. 외형적으로는 리모델링을 유도하기 위한 강력한 의지가 보인다.
그러나 실속을 보면, 재건축 보다 리모델링이 수익성 면에서 유리하지 않다면 입주자나 건설업자가 리모델링을 선택할리는 만무하다. 또한 개개인들의 수익성 보장을 위해 리모델링에 국민주택기금을 끌어다 사용하겠다는 정부의 발상도 큰 문제가 있기는 마찬가지이다. 그리고 정책입안자들은 리모델링을 공동주택의 개보수 정도로 이해하고 있는데 여기서 인식의 전환이 필요하다.
첫째, 리모델링은 모든 건물에 대해 필요하며 따라서 정책도 모든 유형의 건물에 적용되어야 한다. 즉 비주거건물의 리모델링도 적극 권장되어야 한다.
둘째, 재건축으로 인한 폐해를 줄이기 위해서는 15년 이상 오래된 건물에 대해 용도변경을 매우 자유롭게 해주어야 한다. 용도변경에 자유를 주면 건물의 사용연한이 지금보다 크게 늘어날 수 있을 것이며 그렇더라고 국가의 재원을 사용하는 것이 아니므로 매우 유리한 정책이라 판단된다. 다만 이 경우, 건물의 안전성을 위해 구조안전검사 비용 등을 국가에서 지원해주는 것이 필요할 것이다. 꼭 필요하다면 국민주택기금의 지원이 병행될 수도 있을 것이다.
셋째, 리모델링이 가능한 구조시스템의 사용이 크게 활성화되어야 한다. 국내 공동주택은 대부분 벽식 구조를 사용하고 있는데 이 구조물은 상식적으로 개보수에 큰 한계가 있다. 반면 생활환경과 인식에 따라 주택의 내부공간의 변화에 대한 요구는 날로 커지고 있다. 즉 리모델링해야 한다고 70년대에 사용하던 주거평면을 강요한다면, 많은 이들이 돈이 좀 더 들더라도 건물을 새로짓자고 할 것이다. 따라서 라이프 스타일의 급변에 대응할 수 없는 주거건물에 대한 리모델링은 어불성설이다. 본인은 벽식구조 대신 자유로운 개보수가 가능한 무량판 구조시스템을 제안한다. 벽이 없기 때문에 주거 스타일의 변화에 능동적으로 대응할 수 있으며 세대별로 다른 주거공간이 창출될 수 있기 때문에 건설업자들의 수익성에도 크게 유리할 것이다. 더욱이 무량판 구조물은 아파트로 사용하다가 수십년 뒤에 다시 사물실 건물로 사용하는 등 용도전환에 있어서도 매우 큰 강점을 가진다. 사실 미국에서는 이러한 일이 매우 흔한 일이다. 도시공동화 현상에 따라 거주가가 크게 줄고 있는 종로, 을지 등 강북의 중심지에 있는 아파트들이 만약 무량판구조로 시공되었다면 지금은 사무실 건물로 활발하게 사용되고 있을 것이다. 따라서 리모델링을 구조형식적으로 보장할 수 있는 무량판 구조가 활성화된다면 말과 돈만으로써가 아닌 실물로써 리모델링 정책이 시작되는 것이다.
3. 마치며
국내 주택문제에서 그간 재건축이 큰 비중을 차지하고 있었으나, 최근 그 폐해에 대한 인식이 확대되면서 리모델링이 그 대안으로 부각되고 있다. 그러나 최근 정부가 취하는 방식처럼 재정적 지원만이 능사는 아닐 것이며 또한 공동주택에 대해서만 리모델링을 이야기하는 것은 지나치게 속좁은 생각이다. 리모델링 정책이 큰 추진력을 얻기 위해서는, 오래된 모든 건물에 대해 용도변경의 자유를 주고 그리고 주택건물의 경우 무량판 구조를 확대사용하도록 제도 및 정책적 뒷받침을 해야 할 것이다.
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