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제목 : 아파트,주상복합, 오피스텔에서의 적용법률의 차이점에 따른 나타나는 현상
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[9612050박기영, 9612053박재민, 9615256이주병, 9619158장영민, 9712092조대경, 9712028강현일, 9815121박현준, 9912007구송이, 9912016김한준, 9912054오주현]
Ⅰ. 서론
최근 공급되는 주상복합아파트와 오피스텔은 모두 주거형을 표방한다. 그만큼 아파트와 별 기능적으로 별 차이가 없다. 헌데, 요즘 들어서 주상복합아파트, 오피스텔이 뜨고 있다. 그 이유로는 오피스텔의 경우에 저금리로 볼 수 있다. 저금리로 인해 금융기관에 돈을 놓아두는 것 보다 오피스텔의 임대 사업으로 월세를 놓는 것이 시중 금융금리보다 1~2%정도 높기 때문에 오피스텔을 이용해 임대사업을 하려고 하는 사람이 많이 늘어남에 따라 그 수요가 많아 졌기 때문이다.-2년전 일반임대 사업자는 5천1백17명으로 4만4천4백92가구 였으며, 지난 7월 현재 1만1천8백75명으로 8만2백59가구를 보유한 것으로 집계되었음-(중앙일보 2001.09.07) 또한, 젊은층을 중심으로 전셋값이 비싼 아파트보다 중소형의 오피스텔로 관심이 돌아가면서 오피스텔의 수요가 많아졌다.(중앙일보 2001.07.01) 주상복합아파트의 경우 재건축, 재개발지역을 제외하면 신규 아파트를 지을 땅을 찾기 어렵기 때문에, 결국 상업지역에 들어서는 주상복합과 오피스텔이 인기를 끌 수밖에 없는 상황도 오피스텔과 주상복합의 호황의 주요 원인이다.(매일경제 신문 2001.09.07)
이처럼 사회적으로 주상복합아파트와, 오피스텔의 수요가 급증하는 가운데 분명히 이름부터 틀린 이들 주거에는 법률적용에 있어서 차이점이 있다. 이제 그 차이점과 문제점을 알아보고, 해결할 수 있는 방안은 무엇인지 생각해 보기로 한다.
Ⅱ.본론
1.이때 기능적으로 아파트와 차이가 없는 주상복합아파트와 오피스텔의 경우 어떤 차이점이 있을까? 가장 큰 차이점은 계약자의 보호에 있다. 아파트는 주택건설촉진법(주촉법)에 근거해 사업이 진행된다. 반면 주상복합과 오피스텔은 건축법의 규정을 받는다. 주촉법은 주거부분에 초점이 맞춰진 만큼 계약자를 철저히 보호하는 반면, 건축법은 일반 오피스빌딩에 적용되도록 만들어진 만큼 계약자 보호가 상대적으로 소홀하다. 우선 일반 아파트는 주촉법의 하위 규정이 적용되어 사업승인을 받은 후 분양승인을 얻어야 분양이 가능하다. 또 공개청약이라는 절차를 반드시 거쳐야 한다. 분양 대금도 건축공정율 50%를 기준으로 2회이상 나눠 납부하도록 되어있다. 사후관리도 공동주택관리령이 적용돼 관리과정이 규정에 의하여 이루어져야 한다. 관리비도 지역별로 약간의 차등은 있지만 표준화되어 있다. 반면 주상복합이나 오피스텔은 분양방식이나 대금납부가 시행자의 임의에 의하여 이루어지고 분양보증대상도 아니다. 시행자가 부도나면 피해를 구제 받을 수단이 없다. 사후 관리도 일반 건축물의 적용을 받는다. 관리비도 난방방식에 따라 차이가 크다. (매일경제신문 2001.09.04)
2.한가지 더 주시해야 할 점은 주상복합아파트의 경우 오피스텔과는 또 다르다는 것이다. 일반 아파트와 주상복합아파트가 적용되는 법률은 다르지만 똑같이 주택으로 분류가 된다. 따라서 주상복합 주택내부에 욕조를 설치 할 수 있으며 100%주거용도로 사용된다. 또 2채 이상 구입해 세를 놓으면 주택임대사업자로 등록할 수 있어 세금 감면 혜택을 받는다. 임차인도 주택 임대차 보호법에 의하여 보호를 받으며 동시에 1가구 2주택의 적용을 받는다.(한국일보 2001.09.29) 반면에 오피스텔은 내부에 욕조를 설치할 수 없으며 전용면적에 주거용으로 사용되는 부분이 50%을 넘을 수 없다. 또한 주택이 아니므로 1가구 2주택에 해당되지 않지만 임차인 보호는 받지 못한다. (매일경제신문 2001.09.04)
3. 1에서 보았듯이 주촉법과 건축법의 차이점으로 오피스텔, 주상복합아파트의 분양방식은 시행자의 임의로 이루어 질 수 있기 때문에 그에 대한 부작용이 발생하고 있다. 그 예로 "떳다방"있다.
("떳다방"이란? -평형을 선택시는 그 지역의 청약예금 가입자 현황과 평형의 인기도를 파악한 후 평형을 선택한다.(대형평수가 일반적으로 프리미엄이 높게 형성됨) 1순위 2순위에서 미달되어 3순위는 접수받는 곳 중 투자대상을 선정한 후 3순위로 청약을 접수한다. 3순위는 청약통장이 필요없고 세대주이면 청약이 가능하다. 3순위 접수후 추첨에 의하여 당첨이 되지 않으면 청약금이 반환된다. 또한 로얄층에 당첨되지 않으면 계약을 하지 않고 청약금을 돌려받는다. 바로 이점을 활용하는 것이다. 로얄층에 당첨되면 계약체결기간(통상 추첨발표후 계약일까지 10정도 소요)내에 정당한 프리미엄을 받고 당첨권을 팔아버린다. 당첨권이 팔리지 않으면 필요에 따라서 계약을 하지 않고 청약금을 돌려 받으면 된다. 청약은 하나의 의사표시이고, 승략과 함치해서 계약을 성립시키는 법률사실에 지나지 않고 이른바 법률행위는 아니다- 이때 폭력배를 동원하는 등의 일도 일어나고 있다)
(참고사이트 : http://land8949.co.kr/main/02docter/0202knowhow/know27.html)
이런 "떳다방"이 등장하면 실제 분양을 받고 싶어하는 실수요자들이 어쩔 수 없는 피해를 보기도 한다. 하지만, '떳다방'이 등장하게 되면 기업 이미지에도 나쁜 영향을 주게 되므로 기업 자체에서 그 해결방안을 모색하고 있다. (그러나 어떤 업체의 경우에는 청약률을 늘리기 위한 하나의 방법으로 선착순 분양과 같은 방법이 동원을 하는 경우도 종종 있다.) (중앙일보 2001. 08.30)
4. 또한 서론에서 말한 것처럼 수요가 많이 늘어나다 보니, 주거용 오피스텔의 분양이 넘치고 있는 것도 사실이다. 금리가 낮아 임대수익상품에 대한 투자여건이 많이 좋아지긴 했지만 요즘 들어 이를 노린 상품이 부쩍 늘어나 공급과잉으로 이어질 것이라는 우려도 나오고 있다.(중앙일보 2001.7.17)
Ⅲ.결론
이제까지 오피스텔, 주상복합아파트가 붐이 일어 나는 배경과, 이들이 받는 법률의 차이점을 조금이나마 알아보았다. 본론 1과 2에서의 이유 때문에 주상복합아파트도 주촉법의 규정이 받도록 바뀌는 것이 합당하다고 생각한다. -실제로 정부는 주상복합도 주촉법의 규정을 받도록 하는 방안이 추진중이다- (매일경제신문 2001.09.04)
그리고, 오피스텔과 주상복합 아파트의 경우 불법적인 형태로 분양되는 것을 막아야 하는데, 이것을 건설업체들이 자체적으로 인터넷청약, 사전청약, 청약조건 제한 등 여러 가지 개선책 마련에 부심하고 있지만, 원천적으로 이를 막을 수 있는 법적 규제를 만들어야 실수요자들의 피해를 막을 수 있을 것이다.
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