| 건축물의 외형을 결정짓는 기준 (1)-건폐율·용적률 |
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| 작성자 :
윤혁경 | 등록일 : 2002-3-12
| 조회수 : 405
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[문] 건축설계과정에서 건축물의 외형을 결정짓는 기준의 종류와 그 기준이 건축물에 어떤 영향을 미치고 있는지?
[답] 건축물의 외형과 관련된 대표적인 기준은 건폐율과 용적률, 높이제한과 일조기준이라 할 수 있을 것이다. 일단, 건축주(대개, 시공자이거나 사업을 추진하는 컨설턴트)로부터 설계의뢰가 오면 먼저 해당 필지의 지적도를 확대하여 도로에 의한 높이제한 기준과 일조기준을 체크하여 건축물의 외곽선을 구하게 되고, 해당 지역의 법정 건폐율과 용적률 범위안에서 배치와 평면을 계획하게 될 것이다. 물론 모든 설계가 다 그런 수순을 밟는다는 것은 아니다. 사람에 따라서는 전혀 다른 방법으로 접근할 수도 있기 때문이다.
그 동안 건축법에서 규정하던 건폐율·용적률 기준이 2000년 7월 "도시계획법"으로 이관되면서부터 다소 혼란이 있었다. 왜냐하면 도시지역이외의 지역("국토이용관리법"상의 준도시·농림·준농림·자연환경보전지역)안의 건폐율·용적률 기준은 건축법에서 규정하고 있기 때문이다. 실제 기준을 적용하는 과정에서도 두 개의 법률이 각각 규정하고 있어(공개공지의 확보와 공공공지의 설치 조성·지구단위계획을 통한 건폐율·용적률의 완화와 강화 등) 명쾌하지가 않다.
2003년에 시행될 "국토의계획및이용에관한법률(도시계획법과 국토이용관리법의 통합법률로서 2002.1공포)"에서는 하나로 통합될 것이어서 그나마 나은 편이다.
건축인·허가 부서와 법령해석 부서가 달라 문제가 되는 경우도 있다. 용적률이 도시계획법에 이관된 2000년 8월 도시계획법 관리부서에서 회신한 내용에 따르면 '종전법에 의하여 허가를 받아 공사중 인근 토지를 매입하여 설계변경할 경우 전부를 개정 강화된 용적률 기준을 적용해야 한다'는 것이었다. 증가되는 부분은 설계변경신청 당시의 법령을 적용하는 것이 당연하지만 이미 허가받은 부분까지 강화된 기준을 강요하는 것은 법의 안정성을 해치는 조치라 아니할 수 없다.
건폐율기준은 1962년 건축법 제정당시부터 있었다. 사실은 건축법 이전에도 건폐율에 대한 기준이 있었다. 1913년 제정된 "시가지건축취제규칙" 제3조에 따르면 용도지역에 관계없이 건축면적은 대지면적의 8/10을 넘지 못하도록 규정하고 있다가 1934년도에 제정된 "조선시가지계획령시행규칙" 제48조 규정에는 7/10로 강화되었다. 그러나 용적률기준은 건축법 제정후 10년이 지난 1972년에 처음 도입되었다.
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율인데, 건축면적을 산정함에 있어 지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분과 처마·채양·캔틸레버 등과 같이 해당중심선으로부터 수평거리 1m 이상 돌출부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터 수평거리 1m 후퇴부분을 건축면적에서 제외하게 되어있지만, 창고의 추녀는 3m(1995년), 한옥의 추녀는 2m(2001년)까지 완화하고 있어 건폐율을 규정하는 당초의 취지를 무색하게 하고 있다.
대지면적에 대한 연면적의 비율인 용적률을 산정함에 있어 연면적에서 피로티(1973년), 지하주차장(78년), 지하층(81년) 면적을 제외하고 있어, 용적률을 규정하는 취지에 반하고 있지 않나 우려가 된다. 지역·지구별 용적률 기준을 달리함으로 도시관리의 유용한 수단이기도 하지만, 도로·교통등의 인접한 도시기반시설과 도시경관·환경을 감안한 토지의 효율적인 활용 수단으로, 도시 과밀화를 억제하여 쾌적한 생활환경을 보호하기 수단으로 사용된다. 그러나 지하층의 개발규모가 점차 대형화되고 있는 점을 감안한다면 지하층면적을 제외한 용적률 산정방법은 제고되어야 한다.
유럽의 상업지역 용적률은 400%를 넘지 않는다고 한다. 우리나라는 800%에서 1000%정도라면 너무 과하다. 물론 건축할 토지의 한계성 때문에 과밀개발이 어쩔 수 없다고 할지 모르지만, 상업지역 하나만 들여다보더라도 상업활동에 필요한 용적은 400% 내외가 적합하다고 한다. 그러니 여유 용적률의 활용방안으로 아파트를 건립할 수밖에 없지 않겠는가. (poar 2002.03호)
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