| 건축물의 외형을 결정짓는 기준 (2)-높이·일조등 |
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| 작성자 :
윤혁경 | 등록일 : 2002-4-15
| 조회수 : 477
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[문] 건축설계과정에서 건축물의 외형을 결정짓는 기준의 종류와 그 기준이 건축물에 어떤 영향을 미치고 있는지?
[답] [건축물의 높이제한]
좀 엉뚱한 생각을 해 보자. 도로에 면한 부분은 낮은 건축물이, 대지 안쪽으로 들어 갈수록 높은 건축물이 들어선다면 도시의 모습이 어떻게 될까? 탁트인 시원함은 보행인이나 운전자에게 평안함을 줄 것이다.
그런데 우리는 정 반대의 위압적인 가로가 조성되어 있다. 전면도로 너비에 비례하여 건축물을 높이 지을 수 있기 때문이다. 뿐만 아니라 그 도로에 하천·공원 등 건축이 금지된 공지가 연접한 경우에는 엄청난 특혜를 받아 63빌딩처럼 대형 건축물이 들어설 수도 있다. 그 건축물이 도시에 기여함이 없음에도 건축이 금지된 공지가 접했다는 이유만으로 특혜를 받는다는 것은 형평성이 없다. 뿐만 아니라 교통·경관 등 부정적인 영향이 더 많다.
건축물의 높이를 산정하는 방법이 매우 복잡하고 혼란스럽다. 대지에 접한 도로 수나 형태에 따라 적용하는 방법이 달라 전문가인 필자도 가끔 헷갈리기도 했다.
그래서 1999년 5월 전면도로너비에 의한 높이제한기준을 폐지하고, 가로구역별로 건축물의 최고높이를 정해서 건축하도록 했다. 동일 가로구역안에서도 건축물의 높이를 다르게 정할 수 있다. 그러나 가로구역별 최고높이가 정해지기까지는 종전 기준을 적용하도록 하고 있다.
가로구역별 최고높이를 지정하는 일은 쉬운 일이 아니다. zoning plan 차원에서 접근하여야 하기 때문에 연구에 따른 시간과 비용이 만만치 않게 든다. 서울시에서는 테헤란로(2000년)와 천호대로(2001년)변에 처음으로 최고높이를 지정하였고, 추가로 2004년까지 모두 33개 도로변을 대상으로 최고높이를 지정할 계획이다.
전면도로 건너편까지의 1.5배 이하로 건축할 수 있도록 한 규정은 1934년 제정된 조선시가지계획령에서 부터 있었다. 1.5배를 초과하지 않도록 하되, 그 전면도로 폭원의 1.5배에 8m미터를 더한 높이 이하로 건축하도록 되어 있었다는 점이 다를 뿐이다.
상업지역은 다른 지역과 달리 1.5배를 1.8배까지 완화(1973년)했다가, 1992년에는 3.0배까지 완화할 수 있도록 하였다가, 가로구역별높이제한 기준이 도입되면서 폐지되었다.
[일조권]
2002년2월 현재 일조권을 환경분쟁조정대상으로 포함시키려고 환경분쟁조정법이 국회에 상정되어 있어서 논란이 되고 있다. 그렇지 않아도 적법하게 허가를 받은 경우도 일조피해에 대한 소송에서 번번히 패소하고 있는 실정이니 앞으로 상당한 문제로 대두될 것이다.
현행 건축법의 일조기준이 헌법 제35조 규정에 의한 "건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리"를 지켜주기에 미흡하다. 더구나 공동주택에 대한 기준은 형평성을 잃어 패소의 원인으로 작용하고 있다. 단지안에서 동간거리는 그 높이의 0.8배이상(서울시는 1.0배)이지만, 인접대지경계선에서는 그 절반만 띄우는 것은 합리적이지 않다는 지적이다.
패소판결 내용을 보면 동지일 오전 8시부터 오후 4시 사이에 최소 4시간 이상 햇빛이 들어와야 하며, 오전 9시에서 오후 3시 사이에 연속하여 2시간 이상 연속하여 일조를 확보할 수 없다면 위법이라는 것이다.
문제는 남향 판상형을 선호하는 한 2동간 연속 2시간 일조를 확보하는 것은 불가능하다. 컴퓨터시물레이션을 해보면 높이의 1배만 띄운다면 북쪽 아파트는 그 높이의 1/3이하 분은 영구음영이 된다.
건축법에 일조기준이 도입된 것은 1976년이지만, 사실은 1971년에 그 개념이 도입되었다. 그 내용을 살펴보면 "인접대지의 경계선까지의 수평거리의 1.5배에 진북방향은 8m, 기타 방향은 17m를 더한 높이를 초과할 수 없도록" 되어 있다. 그러니까 높이 20m의 건축물을 건축할 경우 진북으로는 최소 8m이상을, 기타 방향으로는 2m이상을 띄워야 한다는 말이다.
1976년에 일조권이라는 용어가 정식으로 등장하게 되고, 일반건축물과 공동주택에 대한 기준을 따로 정하였다. 주거지역에 건축하는 모든 건축물은 그 높이가 8m를 넘는 경우 그 높이의 1/2을 정남·정북방향 모두 띄우게 했다가 1980년에 정북방향으로만 떨어지게 완화하였다.
이로 인해 남쪽은 50cm만 확보하고 북쪽은 2m 이상 띄우는 기형 건축물이 등장하게 되고, 화단과 장독대가 사라지는 삭막한 도시로 변하고 말았으며, 이웃과의 싸움과 진정을 양산하여 제대로 행정을 할 수가 없었다.
자신의 일조는 자신이 확보해야 한다는 문제제기에 대해 택지개발 등 신규택지를 개발하는 경우나 정북에 위치한 대지소유자와 합의가 된 경우는 정남방향으로 일조거리를 확보하도록 하는 규정이 도입되기도 하였다.
공동주택에 대한 일조기준도 "주택 200만호 건립정책"(1988년 노태우 정부)에 따라 인접대지경계선에서는 그 높이의 1/2을 띄우던 것을 1/4로 완화하고, 단지안에서는 높이의 1배만큼에서 0.8배까지로 완화하는 등 주거환경을 악화시키는 일들도 겪었다.
동지일 2시간 연속일조기준이 등장한 것도 1989년의 일이다. 그러나 이 기준을 적용하여 허가를 해준 사례가 있다고 들어 본적이 없다.
결국 이 규정은 건축분쟁의 주요원인으로 작용하는데 기여하였을 뿐 아무 이득이 없었다.
앞으로 일조기준을 어떻게 정비해야 할 것인지에 대해서 상당한 논의가 있어야 할 것이다. 환경을 지키는 것도 중요하고, 아파트 분양가를 무제한 올리는 것도 문제가 있기 때문에 이에 대한 적절한 타협이 필요한데, 이는 국민적인 합의가 이루어져야 한다. (poar 2002.04)
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