| 주택의 공급이냐, 주거환경의 개선이냐? |
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| 작성자 :
윤혁경 | 등록일 : 2001-12-12
| 조회수 : 1905
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▶ 주택보급율의 허실
1997년 말 우리 나라의 주택수는 1천62만7천 호로 보급율은 무려 92%에 이른다. 1990년 이후 매년 60만 호씩 공급하기 시작하여 72.4%의 보급률이 무려 19.6%나 증가하게 되어 주택의 양적부족 문제는 상당히 해소되었다. 그러나 시골이나 지방도시에서는 보급율이 100%가 넘는다지만 서울 등 대도시의 경우는 그에 못 미치는 등 지역편중현상이 심하다. 같은 기간 서울시 주택보급율은 70.1%다. 여기서 주택보급율에 대해서 한가지 의문이 생긴다. 서울의 경우 29.9%가 부족하다는 말인데 그렇다면 그들은 현재 어디서 거주하고 있다는 말인가? 다리 밑이나 지하철 역, 토굴 등에서 노숙(路宿)한다는 말인가?
주택보급율은 총 주택수를 소요가구수로 나눈 백분율로 표시한다. 여기서 총 주택수라 함은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 병용주택의 주거용 수를 말하는데 공공임대주택과 민간임대주택을 포함한 수치이다. 소요가구는 우리 나라 총 가구에서 주택을 필요로 하지 아니하는 가구, 즉 하숙생이나 학생 등의 단독가구, 고아원이나 양로원 등의 집단가구를 제외한 가구를 말한다. 이는 대략 21.2%로 이를 제외한 78.8%의 가구를 소요가구로 산정한다. 여기서 문제가 있는 것은 다가구주택의 경우 실제 거주세대와 상관없이 1가구로 산정한다는 점이다. 다가구주택이 분양은 불가하다지만 암암리에 개인에게 분양된 상태이고, 설령 순수 임대의 경우라도 현실적으로는 단독가구가 거주하기에 충분한 환경(?)을 갖추고 있는 점을 감안한다면 이를 주택수에 포함하는 것은 당연하다. 이 다가구주택을 주택수에 포함하면 보급율은 85.5%에 이른다. 또한 오피스텔도 엄연히 주거의 한 형태로 존재하고 있음을 감안 이들 모두를 포함할 경우 서울의 주택보급율은 약 90%에 육박한다고 한다. 나머지 10%정도는 옥탑이나 지하공간, 단독주택의 곁방, 무허가 건물, 비닐하우스 등 다소 열악한 주거환경에서 생활하는 가구가 아닌가 생각된다.
▶ 주택보급율에서의 탈피
주택 200만 호 건설정책은 양적인 면에서는 괄목할만한 실적이 있었다. 무주택 서민들에게 집 없는 설움을 해소하도록 한 점에서는 긍정적인 평가를 받아 마땅하다. 반면에 주거환경을 개선하고 삶의 질을 개선했느냐 하는데는 반드시 그렇다고 볼 수는 없다. 개별공간은 주거환경이 개선된 것은 분명하다. 그러나 단지의 생활환경이나 주변지역의 주변환경은 오히려 악화되었다. 기존의 도시기반시설에 과부하를 초래하였고, 고층?고밀의 개발은 자연을 훼손하고 스카이라인의 파괴하는 등 도시경관상의 문제를 야기하였으며, 청소?주차?교육?문화?프라이버시 등 많은 환경문제를 유발시켰다.
이런 공과(功過)를 논외(論外)로 하고 우리 나라 전체의 주택보급율이 92%인 현 시점에서 주택정책을 어떤 방향에서 추진되는 것이 옳은 것일까? 주택공급을 우선해야하는가 아니면 주거환경의 수준향상에 중점을 두어야 할 것인가 하는 갈림길에 섰다고 본다. 현시점에서 100%의 주택을 보급한다고 하자. 그게 무슨 의미가 있느냐 하는 것이다. 아무리 많은 주택을 보급한다 하더라도 절대 입주가 불가능한 계층이 존재하기 때문이다. 빈곤층의 경우는 그림의 떡이 될 수밖에 없다. 지하에 월세를 살고 있는 세대에게 무상으로 주택을 제공한다 하더라도 임대료나 관리비를 부담할 수 없다면 입주는 불가능하다.
최근 IMF 여파로 주택시장이 얼어붙어 미분양 아파트가 10만세대가 넘는다고 한다. 이를 소화하기까지는 상당한 시간이 필요하리라 본다. 적어도 몇 년간은 주택의 보급에 그리 신경쓰지 않아도 될 것 같다. 별도의 활성화 대책을 세우지 않더라도 재건축이나 재개발로 자연적으로 증가되는 세대수만으로도 어느 정도의 수요는 감당할 수 있기 때문이다. 다만 저소득계층을 위한 공공임대주택의 건립은 년차별로 확충해 나가야 할 것이라 본다. 참고로 1998년도 국민주택기금 9조3천500억 원 중 농촌주택, 재개발임대, 공공임대, 사원임대, 근로복지 등에 28.4%인 2조6천572억 원이 배정되었다.
▶ 양(量)에서 품질에로의 전환
건립되는 주택규모의 제한과 분양가 통제가 해제됨으로 이제 주택시장은 완전 시장경제체제로 전환했다고 볼 수 있다. 그 동안의 사전분양제는 소비자의 선택권을 제한하였다. 상황이 바뀐 지금 사후분양제를 도입 소비자로 하여금 선택의 자유를 돌려주어야 한다. 물론 당장 이 제도의 시행은 주택건설업계에는 큰 부담이 될 수밖에 없겠지만 그렇다고 언제까지 사전분양제를 고집할 수도 없을 것이다. 자동차를 고르더라도 팸플렛을 보고, 색상을 보고, 디자인을 보고, 성능을 보고 선택한다. 주택도 다를 바 없다. 가격면에서는 자동차와 비교할 바가 아니면서도 소비자로서의 보호, 즉 선택권이 그리 자유롭지 못하다는 것은 시장경제논리상 말이 되지 않는 일이다. 같은 아파트 단지일지라도 1층에 거주하길 원하는 사람이 있는가 하면 아예 꼭대기 층을 원하는 경우도 있을 것이다. 아파트 가격을 더 준다하더라도 소위 전망이 좋은 로얄층을 원할 수도 있는 것이다.
주거환경이 다소 나쁘더라도 교통이 좋고 주위시설이 좋다는 이유로 선택할 수도 있지만 외부공간이 넓고 조경?휴게 시설이 잘된 단지를 고르는 사람도 있다. 그런 사람들이 필요한 아파트를 구입하게 해주는 것이 지금 해야 할 일이다. 뿐만 아니라 계약조건 등 기타의 분양조건이나 방법도 다양하게 제시하여 소비자가 자유롭게 선택할 수 있는 범위를 넓혀 주어야 한다. 분양가의 납부 방법이나 융자조건, 하자보증 방법이나 플러스 또는 마이너스 옵션제의 도입, 입주시 분양 아파트인근의 기준시가가 하락할 경우 분양가에서 하락한 비율만큼 보상해주는 시가보장제, 품질보증제나 성능보증제의 도입, 보증보험제의 도입 등 이제 소비자를 유혹할 수 있는 모든 방법이 동원되지 않으면 안될 시대가 머잖아 도래할 것이다. 팸플렛만 보고, 모델하우스만 보고 계약할 것이 아니라 건립된 현장에서 모든 정보와 서비스 조건을 파악한 다음에 선택할 수 있도록 해 주어야 할 것이다. 그렇다면 공급에서 이제 품질향상을 위한 정책으로 점차 선회해야 할 것이라 본다. 1996년 11월 서울시(주택국)에서 공동주택에 대한 지표적 심의기준을 마련하였다. 공동주택 1동의 입면적을 3,000㎡ 내지 3,500㎡로 제한하고, 입면차폐도를 두어 시각통로를 확보토록 하고, 구릉지변의 고도에 따른 층수를 제한하거나 아파트 단지의 규모와 단지 내 생활가능공간의 확보 면적에 따른 용적률의 차등적용 등 심의기준을 정하여 운영하였다.
그후 서울시립대학교(최찬환 교수)에 환경지표를 보완 개발토록 하여 1998년부터 보강된 기준으로 운영 중에 있다. 추가로 개발된 지표를 보면 단지내의 보도율을 50%이상, 도로와 지상 주차면적을 40%이하로, 구릉지의 절토와 성토시 조성되는 옹벽의 높이를 6m 이하로 제한하는 등의 기준과 공동주택 단지 안의 각종지표를 호수밀도로 산정 적용하는 방안을 제시하고 있다. 1998년 4월 10일자 개정된 서울시건축조례에서 일반주거지역 안에서 건립되는 공동주택의 용적률을 400%에서 300%로 하향 조정한 것도 이와 같은 맥락에서다. 최근 주거환경을 우선시한 현상들이 눈에 띄게 늘어나고 있다. 몇몇 아파트단지의 경우 아예 기존세대만을 위한 재건축을 추진하거나 계획을 세우고 있다. 세대수를 증가시켜 공사비의 부담을 줄이는 종래의 방법으로는 주거환경을 결코 개선할 수 없다는 것을 이해하게 되었고 아파트의 가치면에서도 훨씬 이익이라는 깨닫게 되었기 때문이다.
▶ 복지 주거기준의 제정
주거단지의 외부환경의 개선도 중요하지만 현재 보급된 주택의 개별 내부공간에 관해서도 눈을 돌릴 필요가 있다. 서울시에서는 주거환경의 실태를 조사하여 1997년 7월 복지주거기준을 설정 발표한바 있다. 지금까지의 보급정책에서 주거환경의 질적 개선 정책으로 방향을 선회하겠다는 발상의 전환으로 이는 획기적인 사건이다. 영국, 프랑스, 독일 등 유럽국가나 일본과 비교한 우리 나라의 주거수준은 절반에 불과하고, 서울의 경우도 전국 주거수준의 평균이하이다. 영국은 1919년 공영주택의 질적 수준을 유지하기 위하여 주택건설기준을 제정한 이래 꾸준히 개정 발전시켜 가장 오랜 역사를 갖고 있으며, 미국도 1940년대부터 주별로 각기 다른 Housing Code를 제정 운영해 왔고, 일본은 1976년 독일 퀼른의 주거기준(International Federation for Housing and Planning)을 모체로 한 가구별 주거기준을 마련 최저주거기준과 유도주거기준을 제정 운영하고 있다.
서울시가 제시한 기준 안을 보면 최저주거기준과 제1?제2유도기준 등 세 가지 유형을 제시하고 있다. 개인과 사회의 건강안전복리의 유지를 위해 모든 가구가 확보해야 할 수준의 최저기준, 즉 최하위계층을 위한 기준과 현재 중위계층에 해당하는 주거수준으로서 중?단기적인 유도를 위해 제1 유도기준을, 현재의 중?상위 계층에 해당하는 주거수준을 중?장기적으로 유도해야할 제2유도기준으로 구분하였다. 4인 가족을 기준으로 최저기준은 40㎡, 제1유도기준은 60㎡, 제2유도기준은 85㎡로 정하였다. 참고로 일본의 경우 같은 가족을 기준, 최저기준은 50㎡, 제1유도기준은 61.2㎡, 제2유도기준은 85.1㎡로 하면서 도시형의 기준은 91㎡로 정하고 있다. 최저주거기준을 해소하기 위해서는 저렴한 임대료의 공급임대주택의 공급과 저소득계층을 위한 임대료보조제도의 도입을 추진하면서 민간부분에서도 각종 세제나 제도적 지원을 통한 임대주택의 건립을 유도해야 한다.
1998년부터 매년 2000호의 공공임대주택을 공급한다면 2007년이면 최저기준미달가구는 완전 해소될 것으로 예측된다. 그러나 그렇게 되기까지 많은 난관이 기다리고 있다. 불청객 IMF가 찾아왔기 때문이다. 토지와 재원의 확보, 중앙정부와 지방정부간의 협력과 재정의 지원, 기존 시가지 정비와 적정개발을 위한 재정비 방향의 정립, 서울과 수도권지역의 향후 개발 가능성과 전망에 대한 정책의 결정 등 쉽지 않은 문제점이 산적하다.
▶ 두 마리의 토끼
두 마리 토끼를 다 잡는 것이 가장 바람직하다. 그렇지만 한 마리만 잡겠다고 한다면 어느 쪽을 선택해야 하는가? 정책방향을 결정짓는 것은 대단한 결단을 요한다. 능력 있는 포수는 두 마리 다 잡을 수 있겠지만 그러지 않을 경우 두 마리 다 놓칠 수도 있기 때문이다
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