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1999년 10월 주택건설촉진진법시행규칙이 개정되면서, 공동주택 사업진행의 편의를 위해 아파트 건설공사의 전체 75개 세부공사중에서 육안으로 부실시공 여부를 확인할 수 있거나, 규격자재를 사용하는 도배·도장·주방용구·가구공사 등 13개 공사 사항이 감리대상에서 제외되었다. 이에 따라, 공사의 품질확보와 부실공사 방지를 위하여 입주자들이 공사 상태를 직접 확인하고, 부실한 부분의 보수를 사업시행자에게 요구하는 방법과 절차가 2001년 3월 마련되었다.
입주자 사전점검 과정은 사업주체가 안내문 발송 후, 입주자가 현장 방문시 특정교육을 받은 후 현장점검 검토 후, 사업주체는 입주자가 요구하는 수정보완사항을 이행한 후 이를 재확인 받아야 한다. 우선 사업주체는 사전점검 안내문을 작성하여 사전점검 14일전까지 입주자에 등기우편으로 송부하고, 입주자가 현장에 도착하면 사전점이 효율적으로 실시될 수 있도록 입주자에게 점검과 관련된 교육을 실시한다. 점검교육은 입주자가 현장방문시 점검요령, 점검결과에 대한 기록 및 제출방법, 공사장 출입시 안전문제, 하자처리 절차 등을 포함하여야 하는데, 점검방법에 있어서 사용자재의 품질확인방법 등 이는 구체적으로 이루어져야 한다.
교육후 입주자는 주거전용부분과 공용시설부분을 입주자 사전점검표에 따라 직접 점검실시하는데, 사업주체는 입주자가 점검시 비교·확인이 용이하도록 현장내 견본주택을 설치하거나, 모델하우스에 사용된 견본자재, 사진 또는 인쇄물 등을 제공하고, 시공된 자재의 규격·재질 등에 관한 자료를 제공해야한다. 이에 따른 사전점검 결과에 다라 사업주체는 지적된 사항에 대하여 사업승인된 설계도서에 적합하게 보수완료하여야 한 후, 그 결과를 사업계획승인권자에게 제출한다.
이러한 입주자 사전 점검대상은 토목공사에 해당되는 조경공사, 부대시설공사와 건축공사 부문으로는 가구공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사, 도배공사, 주방용구공사, 기타잡공사 등이고, 기계설비공사로 위생기구공사가 있다. 이를 주거전용부분과 공용전용부분으로 나누어 살펴보면 다음과 같다.
여기서 짚고 넘어가야할 부분이 두 가지 있다. 첫 번째는 입주자의 사전점검이 사업주체의 교육과정과 철저한 준비가 이루어지더라도, 공동주택 건설에 대해 문외한이기 쉬운 개별 입주자가 부실여부를 검토하기에 어려운 사항 등이 사전점검에 포함되어 있다는 것이다. 두 번째로 공용전용부분의 사전점검에 있어 개별 입주자가 공동주택 단지내 전체 부분을 검토하기 어려운 주차장이나 건축물 외벽 등의 점검 등이 포함되어 있다는 것이다.
첫 번째로 건축물의 도장상태나, 돌공사 시공상태, 천장 마감상태, 도배지 시공상태 등을 입주자가 점검할 경우 사업주체의 사전교육이 선행된다 하더라도 전문적인 부분까지 입주자가 육안으로 구분하기 어렵다. 가령 사업계획에서 사용하기로 한 벽 타일이나 도장용 페인트 등을 사업주체가 표본으로 제시한다 하더라도 이것이 사업계획서에서 제시한 두께와 동일한 제품으로 시공되었는지를 비전문가인 입주자가 검토하기 어렵다. 물론 입주자의 육안으로 보기에 문제있는 부분에 대해서는 사업주체가 사용승인을 받기 위해 이를 보완, 수정함으로써 개별 주거공간에 대해 입주자가 사전점검하는 장점이 있지만, 경제적인 이유로 사업주체가 도장의 질을 떨어뜨리거나 바닥 마감에 있어 원래 계획과 다른 자재를 사용하더라도 이를 입주자가 판단하기 어렵고, 공동주택의 사용승인 후 입주자들은 고스란히 남아있는 이들 문제점에 따른 피해를 피할 수 없다. 특히 재건축과 관련하여 건축물 관리의 중요성이 대두되는 오늘날 이러한 전문적인 부분의 중요성은 더해지며, 입주자의 육안보다는 전문가의 검토가 이루어진 후 해당 건축물의 사용승인이 이루어지는 것이 바람직하다. 따라서 입주자의 사전점검 사항 중 전문적인 지식이 필요한 사항은 입주자가 육안으로 판단하는 것과 동시에 전문적인 건축물 감리에도 이를 포함시켜서 건축물이 사업계획에 따라 제대로 시공되었는지 충분히 검토가 이루어져야 한다.
두 번째로, 공용전용부분에 있어 주차장이나 보도블록 등 공동주택 외부공간의 시공상태 혹은 건축물의 외벽과 같은 부분은 입주자가 이를 모두 돌아다니고 살피기 어려운 부분이다. 삼만평에 15층 규모의 공동주택이 8동 들어간 아파트 단지에서 지하주차장이나 보도블록, 놀이터, 휴게소, 체육시설 등의 모든 부분을 개별 입주자가 살펴보기에 그 규모가 방대하다. 설혹 입주자의 사전점검 일정에 따라 공동주택 단지 모든 부분을 골고루 검토할 수 있도록 사업주체가 배당한다 하더라도, 이는 사업주체가 개별입주자의 입장에서 보면 정보를 제한하는 행위로 볼 수 있다. 뿐만 아니라 건축물의 외벽 상태의 부실과 같은 사항은 향후 건축물에 금이 감으로써 건축물 방수가 안 되고, 구조가 부실해지며 부동침하의 문제점을 발생시킬 수 있다. 이러한 사항을 개별 입주자가 공동주택을 한 바퀴 돌아보고 살펴보기에 건축물이 10층 이상일 경우 육안으로 살펴보기 어려움은 자명하다. 따라서 이와 같은 부분은 입주자가 사전점검을 통해 점검결과를 반영하는 것과 동시에 전문적인 감리에 의거 주차장이나 토목, 외부공간 조성 각 사항에 대한 검토가 병행되어야 한다. 이는 공동주택 단지 전체에 대한 시공검토가 이루어져서, 주택단지내 발생가능한 시공상의 문제점이 최대한 지적되고 보완할 수 있다.
입주자의 사전점검은 공동주택에 입주하려는 사용자가 직접 건축 상태를 점검한다는 취지에 있어 바람직하고, 입주자의 의사가 반영된다는 점에서 필요한 부분이다. 입주자가 자신이 살려고 하는 각 주거공간을 미리 살펴보고 이의 하자를 요구하도록 제도화함으로써, 입주 후 발생가능한 입주자의 불편사항을 사전예방할 수 있는 조치이기 때문이다. 하지만 현재 입주자 사전점검 사항 중에는 전문적인 지식이 필요하거나, 검토할 부분의 범위가 넓어서 개별 입주자가 전체적으로 살펴보기 어려운 문제점이 있다. 이와 같은 문제는 전문적인 지식이 필요한 사항은 입주자의 사전점검이외 전문적인 감리가 병행됨으로써 공동주택 관리의 효율성을 도모해야 한다. 그리고 입주자 개인이 검토하기 어려운 공용부문의 경우 이를 전문적으로 검사할 수 있는 단체 등에 의뢰를 통해 전체적인 건축시공검토가 이루어져야 한다.
이와 같은 공동주택 입주자의 사전검사 및 전문적인 감리의 병행은 공동주택 건설과정의 효율성을 떨어뜨릴 수 있다. 그러나, 용적률 180%이상의 고층 건물이 늘어나고 있는 오늘날, 2,30년 후 이들 건물들을 재건축해야할 상황에 처할 때 증가될 용적률 부분이 거의 없을 것을 감안하면 이들 건물의 재건축 사업타당성은 떨어질 것이다. 따라서 현재 신축되는 건물의 경우 재건축이 필요한 물리적 수명을 늘릴 수 있도록 체계적인 관리가 필요하며, 입주자의 사전검사와 전문적인 감리의 병행은 그 시작점이라 하겠다. 이러한 관점에서 현행 입주자의 사전검사 제도는 그 장점에 부가하여 앞서 언급된 바 등이 수정되어야 한다.
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