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건축물의 하자보수 및 수선
독성 폐기물이 산업 공정상 발생되는 것은 불가피한 경우가 많이 때문에 이런 경우에는 합법적인 처리업자에게 처리비를 지급하여 독성 폐기물의 최종처리를 인수인계하고 있습니다. 그런데, 이것을 정상적인 방법으로 처리해야 하는 독성물 폐기물업자가 가장 간단한 방법으로 토지에 매립하다 환경문제를 야기 시켰다면 이것은 누구의 잘못이고, 누구에게 오염된 토지를 회복시키라는 판결을 내려야 할 것일까요? 답은 간단합니다. 요람에서 무덤까지, 즉 독성 폐기물을 만든 사업장이 반드시 책임지고 최종처리까지 해야한다는 것입니다.
상기의 이야기는 건축물의 하자보수와는 관계가 없는 듯하지만, 하자보수의 강화라는 측면에서는 시사하는 바가 많다고 생각됩니다. 다시 말해, 건축물이라는 것은 사용하는 기간에는 폐기물이 아니지만, 재건축 또는 리모델링 되면서 전체적으로 또는 부분적으로 폐기물로 형질이 변경된다고 봅니다. 따라서 건설시공자가 건축물을 건축할 당시부터 폐기물이 될 수 있는 확률을 낮추고, 사용 중에도 동일한 생각을 유지하기 쉬운 건축물로 설계 및 시공한다면, 좀더 유지관리가 용이하고, 지속 가능한 건축물을 개발해 나가지 않을까요.
1. 일반 건축물의 하자보수 관련 현행 법규의 문제점 및 개선방안
건축물의 하자담보책임은 특별한 규정이 없는 한 건설산업기본법 제28조 규정에 따른다. 건설시공자가 건축주(사업자)에게 법률이 정하는 기간까지 의무적으로 표 1과 같은 기간 동안 건물의 종류와 규모, 그리고 부위에 따라 적정 기간 동안 하자보수를 해주어야 한다. 이런 분류에 대해서는 여러 가지 경제적 여건에 의해 결정된 것이기 때문에 하자담보기간을 문제삼고자 하는 것이 아니라 아래와 같이 사유재산의 보호차원에서 발주자가 임의로 시공상황을 설정하고 사용상 변경할 수 있는 권리를 보호하고 있다.
① 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등의 기준미달로 인한 경우
② 발주자의 지시에 따라 시공한 경우
③ 발주자가 건설공사의 목적물을 관계법령에 의한 내구연한 또는 설계상의 구조내력을 초과하여 사용한 경우
이에 따라 발주자 개인적으로는 값싼 자재를 사용하여 초기공사비를 절약하고, 사용상에서도 많은 이익을 볼 수 있지만, 단기적으로는 추후에 건물을 사용하는 사람에게 유지관리비의 상승을 초래하고, 국가적으로는 리모델링이나 재건축에 의해 엄청난 손해를 야기 시킬 수밖에 없게 된다.
따라서 이에 대한 개선방향으로는 ①, ②의 경우에는 어떠한 상황에서도 생산자에게 책임이 있다는 것을 명문화하여 적정한 품질을 확보하도록 유도하고, ③과 같은 경우에는 정기적인 유지관리를 통해 구조내력을 초과하는 경우가 발생하지 않도록 관계법령을 강하시킬 필요성이 있다.
2. 공동 주택의 하자 보수 보증금 관련 법규의 문제점 및 개선방안
하자보수보증금은 시공을 해준 사업주체가 보수능력을 상실할 가능성에 대비하여 총공사비에서 대지가격을 뺀 공사비의 3%에 해당하는 금액을 보험이나 현금 등으로 예치해 두어야 하며, 10년이 경과되면 전액을 사업주체에게 반환하게 되어있다. 이 과정에서 사업주체가 사라지게 되는 경우에는 보증금은 반환처가 사라지게 되어 누군가가 불로소득을 얻게되는 문제점이 발생한다.
이와 같은 문제점을 해결하기 위해서는 하자 보수 보증금을 사업주체에게 받아내기 보다는 사업주체는 하자보수보증금만큼 공사비를 적게 받아 건물가격을 낮추어 준다. 상대적으로 낮은 건물가격에 입주한 세대는 하자보수보증금만큼 적당한 비율로 보증금을 내어 하자보수보증금을 확보해둔다. 이사를 할 경우에는 사용되고 남은 보증금을 비율에 따라 돌려 받고 새로운 세대가 이 부분만큼 충당하는 것이 타당할 것으로 사료된다.
3. 공동주택의 특별 수선 충당금 관련 법규의 문제점 및 개선방안
장기수선 계획에 의해 필요한 금액을 현 거주자에게 받는 것은 사용자가 요금을 부담한다는 원칙에 맞는다. 그러나, 현 거주자가 이사를 간다거나 세입자의 경우에는 실질적인 이익은 미래의 거주자나 건물의 실소유자가 있게되어 있기 때문에 특별 수선 충당금의 금액 또한 작게 책정되어 있어 현실성을 반영할 수 없는 문제점이 있다.
따라서, 이를 해결하기 위해서는 실소유자가 수선 충당금을 내는 것을 명문화시킬 필요가 있으며, 부여되는 금액도 현실화를 시켜 실질적인 수선이 가능할 수 있도록 하여야 한다.
지속 가능한 건축물의 개발은 단순하게 어느 일부분에서 품질 개선이나 제도 개선이 이루어진다고 이루어 질 수는 없는 것이다. 위에서 제안한 개선방안들이 현안은 해결할 수 있지만, 잠재적으로는 또 다른 문제를 야기 시킬 수 있다. 따라서 어떤 법을 개정함에 있어서 다양한 원인과 결과를 종합적으로 고찰하여 법을 개정한다면 인류 공동의 목표인 지속 가능한 개발도 가능할 것이다.
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