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두 주택의 형태만을 가지고 구분하기란 전문가가 아니면 쉽지가 않다. 다 가구주택은 단독주택으로 분류되고 다세대주택은 공동주택으로 분류된다는 사실을 알고 있는 사람은 드물다. 단독주택에 대한 건축기준과 공동주택에 대한 건축기준은 전혀 다르다. 공동주택은 분양을 목적으로 하기 때문에 입 주하는 사람들의 주거환경을 확보하고, 입주자가 입는 피해를 예방하는 차 원에서 건축법 기준이 다가구주택보다 강하게 규제하였다.

다가구주택은 임대주택 또는 전세주택이다. 반면 다세대주택은 자신 명의 로 소유가 가능하고, 매매 등 재산권사용도 자유롭다.

일부 양심 없는 주택업자들(소위 집장사)이 다가구주택을 허위로 다세대주 택인양 분양하는 사례가 종종 있었다. 건축기준이 다세대주택보다 완화되는 점을 악용하여 대지이용도를 최고로 높여 다가구주택을 건립하고는 허위 분 양하는 일은 명백한 사기다. 주거환경이 열악함에도 다세대주택처럼 속여 입 주케 한다는 것은 범죄행위가 아닐 수 없다. 다가구주택은 건축물대장이나 등기부등본에 세대별 호수나 면적을 구분표시 할 수 없다. 다세대주택은 「101호 60㎡ 김 아무개」로 명확하게 표시되지만, 다가구주택은 등기부에 「60/660 김 아무개」로만 표시될 뿐이다. 건축물대장에는 그도 표시되지 않 는다.

이러한 불편한 문제는 두 건축물의 건축기준이 같아지게 되어 해결될 전 망이다. 그러나 5년 이내에 건축된 다가구주택을 다세대주택으로 변경하는 것은 당장 시행할 수 없다. 주차장법 시행령에서 주차기준이 같아졌지만 지 방자치단체의 조례를 개정하기 전에는 변경이 불가능하다. 다만 준공된 지 5 년이 지난 다가구주택의 변경 사용은 지금 당장 가능하다.

변경사용에 관한 절차도 쉬워졌다. 건축물의 모든 용도를 피난·안전등 유 사한 용도를 6개군으로 묶어 규제가 강한 쪽으로의 변경만 신고하고 그 반 대의 경우는 신고 없이 변경 사용이 가능하도록 개정되었다.

다가구주택과 다세대주택을 같은 군에 속하기 때문에 용도변경신고가 필 요 없다. 그러나 건축물대장의 내용은 변경해야 한다. 건축물대장 기재변경 신청은 관련법규정에 적합해야만 가능한 것이므로 주차기준이 같아질 때까 지는 기재변경이 안된다. (준공된 지 5년이 지난 경우는 가능함)

다가구주택이 다세대주택으로 바뀌면 세대별 호수가 지정됨으로 사실상 주민등록상의 주소지가 변경되는 효력이 있으므로 기존 다가구주택에 순수 하게 임대나 전세를 살고 있는 사람들이 주택임대차보호법 제3조제1항의 규 정에 의한 확정일자에 대한 대항력을 잃게된다. 이을 보호하기 위해 건축물 대장기재변경신청시 용도변경의 사실을 세입자에게 통보한 확인서나 우편물 내용증명을 첨부케 할 작정이다.

그리고 건축물대장 소관부서에서는 사전에 동사무소에 통보(FAX통보 가능)해야하고 동사무소에서는 이러한 사실을 세 입자에게 안내(전화로도 가능)하도록 제도화함으로 피해는 예방할 수 있으리 라 본다.

다세대주택 건축기준의 완화는 한 때 다가구주택이 호황을 누렸듯이 붐을 일으킬지도 모른다. 어쩌면 침체된 건축경기가 되살리는 불쏘시개가 될 수도 있을 것이다. 반면에 주거환경을 더욱 열악하게 할 것이 우려된다. 주차난을 비롯해 청소·환경·경관 등 각종 도시문제를 야기할 것이다.