Untitled Document

1. 공동주택 일조기준의 변천

우리나라에 일조기준이 최초로 도입된 것은 ‘71.12.31 건축법시행령에서이다. 주거지역안에서 건축물의 높이는 그 부분으로부터 인접대지 경계선까지 수평거리의 1.5배에 진북방향은 8m를, 기타 방향은 17m를 가한 높이를 초과할 수 없도록 하였다. 그러나 일조라는 단어가 사용되지 않았다.

일조권이란 공식적인 단어가 사용된 것은 ‘76.4.11이 처음이다. 이 때는 정북과 정남 두 방향으로 일정거리를 띄우게 하였다. 그 결과 대지가 협소한 경우 2·3층을 넘지 못하게 됨에 따라 ’80년11월에 정북방향으로만 일조거리를 확보하는 것으로 개정되었다.

그러나 정북방향으로의 일조거리를 확보케 함으로 남쪽은 50cm만 띄우고, 북쪽으로만 공지를 만듦으로 국적불명의 건축물이 들어서는 등 상당한 문제가 제기되기에 이른다. 이에 대한 보완책으로 택지개발사업이나 재개발사업지 등 신규집단개발사업지의 경우 남쪽으로 일조거리를 확보케 하는 방안이 ’92년도에 도입되고, ’99년엔 그 범위를 확대하여 일단의 주택지 조성사업지구를 비롯하여 일조 해당 필지 소유자와 쌍방간의 협의가 이루어지는 경우까지 그 범위를 확대하게 된다.

공동주택에 대한 일조기준이 별도 도입된 것은 ’76년도의 일이다. 처음엔 아파트 와 아파트사이엔 그 높이 만큼을, 아파트 옆에 아파트 아닌 다른 건축물을 건축시에는 건축하는 그 건축물 높이만큼 띄우게 하였다. 이 때 인접지 경계선에서 떨어지는 거리는 별도로 정하지 아니하였고, 다만 일조에 해당하는 정남과 정북방향 부분만 그 높이의 1/2이상을 띄우게 하였다.

’77년에 개구부가 향하는 방향으론 그 높이의 1/2이상을 띄우게 하는 규정이 신설되게 된다.

동일단지안에 건립되는 공동주택 상호간에 떨어지는 거리와 인접대지경계선까지와의 거리를 산정함에 있어 변천 과정은 다음과 같다.

동지일을 기준하여 일정한 시간 연속일조가 가능한 경우는 떨어지는 거리를 따로 정할 수 있게 한 것은 ’89년도의 일로서 처음엔 연속 2시간으로 규정하였다가 ’92년엔 지방자치단체의 건축조례가 정하는 시간으로 변경하게 된다.

그러나 지방자치단체에선 아예 동 규정에 대한 시간을 제정하지 않는 등 실제적으로 운용하지 않은 경우가 대부분이었다. ’99년 다시 연속 2시간 일조가능 시간으로 개정하게 된다.

□ 공동주택 일조기준의 변천과정(건축법시행령을 기준으로)

사실 일선 행정기관에서 일조시간을 가지고 허가할 수가 없었다. 공인된 검정 프로그램이 개발되지 못했을 뿐만 아니라 몇 개의 프로그램이 개발되긴 하였지만 이를 근거로 허가처리 할 용기가 없었기 때문이었다.

2. 동지일 2시간 연속 일조 검정용 컴퓨터 시뮬레이션의 개발에 따른 우려

○ 주거환경의 열악화

현재 1.0배의 동간 이격거리를 기준으로 건축허가 처리되고 있음에도 주거환경에 대한 논란이 적지 않다. 만약 검정용 컴퓨터 시뮬레이션이 인동간격을 줄여서 건립세대수의 증가에 이용되어 진다면 주거환경을 악화시키는 또 다른 요인으로 악용되어질 것이라는 점이 우려된다.

공동주택의 주거환경은 주택200만호 건립정책을 수립한 1988년 이후부터다. 180%이던 용적률이 400%까지 완화되고, 인동간의 거리도 1.25배에서 1.0배까지 축소 조정됨을 기화로 초고층·고밀의 아파트가 등장하게 된다.

이로 인한 각종 도시문제가 야기되기 시작했다. 도로·교통·상하수도·전기·가스 등 도시기반시설에의 과부하를 초래함은 물론 재건축으로 인한 폐기물 발생, 자연환경의 훼손과 도시 스카이라인의 파괴는 물론이고, 외부공간과 녹지 휴게공간의 불합리한 배치 등 많은 문제를 양산하게 된다.

이러한 문제의 심각성을 깨달은 서울시는 98년에 용적률을 300%로 강화하고 실제 건축심의를 통하여 250%에서 280%정도로 유도하여 건축허가토록 하고 있다. 여기에 재개발기본계획을 수립하여 재개발이 예상되는 352개소를 정하여 허용 용적률을 180%에서 220%로 미리 지정해 두는 등, 용적률을 줄이도록 하였다.

□ 공동주택 건축기준의 변천과정(서울시의 경우)

○ 프라이버시의 침해

또한 동간거리가 줄어듦에 따라 상대방의 거실 내부가 들여다보이는 프라이버시 침해 문제가 대두될 것이다.

15층인 경우 현재 기준으로 보아 40∼45m 정도 이격되었는데 그래도 맞은편 거실내부가 보이지 않는 것은 아니다. 25층이라면 60∼70m 이상 되기 때문에 다소 여유가 있다.

염려되기는 일조 시뮬레이션 프로그램이 동간거리를 축소하는데 사용되어 질 것이라는 점이다. 동간 이격거리의 확보가 일조만을 위해 존재하는 것이 아니라 사생활보호측면도 있다는 것이다.

꼭 어쩔 수 없는 경우에만 사용되어질 수만 있다면 큰 문제는 없겠지만 보편적으로 모든 아파트단지가 이를 채택 사용한다면 분명코 문제가 생길 것이다.

○ 일조관련 진정의 증가

또 하나 걱정되는 것은 인근과의 일조분쟁이 증가할 것이라는 점이다. 현행 건축법에서 동간거리는 높이의 0.8배(실제는 1.0배), 인접대지경계선까지는 높이의 0.25배(실제는 0.5배)로 규정하고 있어 인접지가 상대적으로 더 불이익을 받는 기준이란 점에서 문제를 갖고 있다.

□ 현행 서울·5대 광역시의 공동주택 단지안의 일조기준

일조와 관련된 진정은 법규정과 관계없이 발생한다. 인접지 주민들도 단지안의 동간 띄우는 것만큼 요구한다는 점이다. 이 때 동 프로그램의 개발은 일조에 대한 진정 확산에 불을 붙이는 것이 아닌지 염려된다.

왜냐하면 현재까지는 특별한 경우가 아니면 시간대별 일조상태를 확인할 수 없었기 때문에 그나마 행정기관이 힘을 얻을 수 있었지만, 이를 쉽게 확인할 수 있게 된다면 피해를 입는 정도를 바로 증명할 수 있게 될 것이며, 그들은 설득력을 얻게 될 것이기 때문이다.

어떻게 단지안은 동지일 2시간 이상 연속하여 일조를 확보해야하고, 그 인접지역은 그렇지 않다면 법리상 평등의 원칙, 공평의 원칙에 문제가 생긴다.

그 동안 일조와 관련된 판례를 살펴보면 1980년대만 하더라도 「사회공동생활상 참아주는 것이 불가피할 때에는 감수해야 한다」고 판결하고 있다(‘82.9.14,대법 80다2859/89.5.9,대법 88다카4697)

그러나 1990년대에 들어서는 판결의 내용이 다소 변하기 시작했다. 환경권 등을 들어 피해자에게 동정적인 판결이 이루어지는 경우가 종종 있었다. 정당하게 허가 받은 내용에 대해 제재를 가하기 시작했다. (95.9.15,대법95다23378/97.7.22,대법96다56153)

’97년 서울 구로구에서 있었던 사건이다. 재개발사업으로 21층 아파트를 건립중 인근 주민들이 일조지장을 이유로 소송을 제기하게 되고, 서울고법에선 주민들에게 일부승소판결을 내리면서 「어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망, 조용하고 쾌적한 종교적 환경등이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있다」고 하면서 이 때 판결을 함에 있어 「건축법이나 문화재보호법의 위반이 반드시 전제되는 것이 아니다」고 판결(1997.7.22고법)하고 있다.

이 판결에서 인접지에 대하여 동지일 기준 8시에서 16시까지 연속해서 4시간, 9시에서 15시까지 연속하여 2시간 이상 일조가 확보되어야 한다고 주장하면서 컴퓨터 시뮬레이션을 감정결과로 제출했다는 점이다.

적어도 정부가 인정한 일조 시뮬레이션이 진정인의 일조피해를 입증하는 자료로 활용될 소지가 예상된다는 점에서 우려한다.

3. 모든 상황을 검정할 수 있는 컴퓨터 시뮬레이션 프로그램의 제작

프로그램을 개발하면서 쉽게 사용되어지도록 해야한다는 점이다. 다양한 형태(ㄱ, ㅁ, ㄷ, Y, T, E 타입 등), 대지 고저차(남고북저,남저북고,동고서저,동저서고 등), 배치형태(∠, ∥, ↙↖, ＿↗, ⊥, 」 등), 지역에 따른 태양고도(서울,부산,제주도 등) 등에 대한 모든 요인을 감안하여 명쾌한 답을 내릴 수 있는 프로그램으로 만들어야 한다.

제작된 프로그램은 충분한 실험과정을 거쳐 실제 인·허가 업무에 적용될 수 있는지 여부가 확인되어야 한다. 현재 유통중인 기존의 프로그램과 어떤 차이점이 있는지, 차이가 있다면 무엇이 얼마나 다른 것이지를 확인하고, 제작된 프로그램에 대한 어떠한 반론도 제기되지 못하게 완벽에 가깝게 제작되어야 한다.

왜냐하면 현장에선 10cm의 오차를 가지고 다투고 있을 뿐만 아니라 경우엔 따라서 1개층이나 1개동을 더 증축할 수도 있기 때문이다.

4, 확인절차에 대한 장치

현행 건축법 제8조 제4항 규정은 건축허가처리시 허가권자(담당 공무원)가 확인해야 할 법령의 조문을 열거하고 있다. 일조와 관련된 사항은 공무원이 확인해야 한다.

문제는 프로그램을 확인하는 과정이 쉽지 않을 것이라는데 있다. 누구나 쉽게 작동할 수 있는 경우라면 별 문제가 없겠지만 특별한 교육을 받지 않고는 어려울 것이며, 검색을 위한 시간도 만만치 않게 걸릴 것으로 본다.

서울 등 대도시의 경우는 그래도 나은 편이겠지만 지방의 경우까지 모든 공무원을 검정할 수 있는 공무원으로 교육시킨다는 것은 쉬운 일이 아니다.

일단 시뮬레이션으로 일조를 확인하는 것은 설계를 한 건축사나 건축사협회, 아니면 별도 검정기관을 두어 확인하는 제도로 개선하지 않으면 건축인·허가를 받기 위한 건축사들은 엄청난 불편을 겪을 것이다.

검정기관을 정함에 있어 이를 이용하는 건축사들이 불편하지 않게 조정할 필요가 있으며, 검정기관에 대한 권한과 책임을 분명히 해 두어야 한다. 잘못 검정에 대한 민·형사상의 책임을 물어야 한다. (서울대 + 건교부 / 일조 프로그램개발에 따른 공청회 2000.4.28)