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종전 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획이 2000.7.1자로 도시계획법에 의한 지구단위계획으로 통합 변경되었다.
이는 도시 안의 특정한 구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고, 지속 가능한 도시개발을 위한 도시관리수단으로, 지역특성을 극대화하는 방향으로 도시기반 및 공공시설과 민간 건축물에 대한 종합적·체계적인 공간계획으로 이를 지구단위계획이라 한다.
서울시에서는 1983년 8월 세종로·종로·을지로의 도심지구를 지정하기 시작하여 120개소가 도시설계지구로 지정되었으며, 상세계획은 1995년부터 미아구역을 필두로 73개소가 지정되어 모두 193개 구역 45.55㎢가 지정되어 시가지 면적의 10.4%(서울시 전체 면적의 7.5%)가 지정되어 있는 실정이다. 앞으로 지구단위계획구역은 더욱 확대 지정될 것이 예측된다.
이 두 제도가 하나로 통합되고, 공동주택 재건축 등 단지계획 수준의 개발까지 지구단위계획으로 추진해야 하는 큰 변화가 건축시장에 불어오는 바람에 그 동안 건축법이나 주택건설촉진법에 의한 건축허가·사업승인을 받는 건축주나 건축사들의 입장에선 당혹스러울 것이다.
지구단위계획이 무엇이고, 구역지정과 계획수립 절차는 어떤 것인지, 그리고 지구단위계획 내용을 어떻게 작성할 것인지, 과연 건축사가 작성해야 하는지 아니면 도시계획기술사가 작성해야 하는지 등 모든 것이 생소할 것이다. 이에 따른 혼란이 건설경기불황과 함께 설계시장을 더욱 위축시킨다는 불만도 적지 않다.
그러나 불평불만만 하기보다는 적극적인 대처가 필요하다고 본다. 법과 제도가 변경된 이상 당장 이를 폐지하기 전에는 이에 따라야 한다. 새로운 제도를 도입한 정부의 입장에서 시작도 하기 전에, 문제점이 무엇인지도 검증해 보기 전에 폐지하거나 변경한다는 것은 현실적으로 불가능한 이상, 건축사들은 이 제도를 이해하고, 적극적으로 뛰어들어 주도적으로 설계시장을 개척해 나가는 것이 더 현명한 처세가 아닐까 한다.
지금까지는 건축물 하나만 보고 설계를 했다면 앞으로는 도시와 건축의 연관성을 염두에 둔 설계가 되도록 인식의 전환이 필요한 시점이라고 본다. 건축물이 도시에 어떤 영향을 미치는가? 그 건축물의 역할이 무엇인가? 주변여건이나 환경 등이 건축설계에 반영되어야 한다는 점이다. 좀 어려운 주문이 될 수도 있겠지만 도시기반시설이나 도시경관, 도시환경 등을 살피는 안목이 필요하다. 그것을 건축설계자의 몫이 아니라 도시계획전문가들의 몫이라고 생각해서는 안된다.
특히 앞으로는 공동주택의 재건축, 나홀로 아파트, 공장 이적지의 아파트, 학교·군부대 이적지의 공동주택 건립 등 단지차원의 지구단위계획이 증가할 것이고 이를 건축설계자가 직접 작성할 수 있기 때문에 그 역할은 매우 크다 할 것이다.
현재 20년이 지난 서울시의 공동주택 단지는 350여개소 15만가구에 이르고, 준공업지역의 공장 이적지는 56만㎡, 재개발 아파트 340여개소와 나홀로 아파트 등의 물량을 감안한다면 종전의 도심관리형 지구단위계획보다는 공동주택 건설을 목적으로 한 지구단위계획이 주종을 이룰 것으로 본다.

□ 지구단위계획은 누가 어떻게 수립하는가?

지구단위계획구역을 먼저 지정하고, 그 이후 3년 이내에 지구단위계획을 수립해야 한다. 3년 이내에 지구단위계획을 수립하지 않으면 구역지정이 실효 된다. 이 두 절차는 도시계획 수립절차에 준해서 처리된다.
구청장(또는 시장)이 입안(立案:도시계획을 세워 일을 추진하는 맨 처음 단계)을 하고, 주민의견을 들어(필요한 경우 구·시 의회 의견을 듣기도 함) 구·시 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종 시장이 결정한다. 구청장은 구역지정을 입안하기 전에 미리 시 도시계획위원회(소위원회)에 자문을 받아 구역지정에 대한 타당성을 먼저 검증을 받아 가능한 경우에만 구역지정을 입안한다.
재건축이나 나홀로 아파트 등 건립되는 건축물의 용도나 목표가 뚜렷한 경우는 구역지정과 계획수립 절차를 동시에 추진할 수도 있다.
재건축 등 민간개발사업을 전제로 한 경우는 구청장이 미리 구역을 지정할 수가 없다. 어느 단지가 먼저 개발행위가 일어날 수 있는 것인지를 알 수도 없고, 또 지구단위계획을 수립하기 위해 조사·검토·계획수립에 따른 전문가의 용역을 위한 비용조달이 쉽지 않기 때문에 구청장이 적극적인 행정을 하지 못하는 것이다.
결국 목마른 자가 샘을 판다고, 재건축 등 개발사업을 하고자 하는 자가 스스로 구역을 지정해 달라고 요구할 수밖에 없을 것이다. 이를 주민제안이라 하는데 뒤에서 이를 다시 설명하고자 한다.

□ 지구단위계획으로 사업을 추진할 경우 많은 기간이 필요하다고 하는데?

구역지정을 위한 입안에서부터 구역이 지정되기까지는 대상지역의 규모나 여건에 따라 대략 3개월에서 6개월 정도가 소요된다. 다만, 대상지역이 엄청나게 넓거나 그 내용이 복잡한 경우는 더 소요될 수도 있다. 가령 개포지구나 천호지구 같은 경우는 몇 달만에 끝나지 않는다. 지구단위계획을 수립하는 기간도 구역지정 기간과 마찬가지로 충분한 기간이 필요하다. 어쩌면 구역지정보다 더 걸릴지도 모른다. 개발계획에 대한 지역민들의 욕구와 도시계획위원회의 요구 사이를 조절하는 과정이 쉽지 않을 것이기 때문이다.
그러나 구역지정과 계획수립을 동시에 할 경우는 그 기간을 절반으로 줄일 수 있을 것이다. 규모가 상대적으로 적은 공동주택 단지형 지구단위계획의 경우는 동시에 추진하는 것이 바람직하다.

□ 어디에다 지구단위계획구역으로 지정하는가?

토지이용을 고도화하거나 지역특성을 살리기 위한 개발목표를 개별필지와 건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 일단의 지역을 대상으로 지정한다. 가령, 경관지구나 아파트지구, 문화지구나 사적건축물보전지구 등 특정한 목적을 달성하기 위하여 지정된 지구를 대상으로 지구전체 또는 일부분을 대상으로 한다. 테헤란로, 올림픽로, 마포로, 신촌, 대학로, 종로 등 도심부를 비롯하여 기 지정된 서울의 대부분 도시설계나 상세계획구역이 여기에 해당된다.
그리고 택지개발이나 재개발사업, 도시개발사업 대단위 개발사업 등 신규 개발지나 기존 도시의 재개발 등 집단사업이 필요한 구역을 대상으로 지정한다. 또한 이러한 사업으로 개발이 완료되어 10년이 지난 경우, 새로운 재개발이 일어날 때 고밀·난개발이 되지 않도록 의무적으로 지구단위계획구역으로 지정해야한다.
그 외에도 그린벨트를 해제하는 지역, 학교·군부대 등이 이전한 경우 등 특정지역의 기능을 강화시키고 도시의 기능이나 미관증진을 위해 꼭히 필요한 곳이라면 구역으로 지정한다.

□ 지구단위계획에는 어떤 내용이 포함되어 있는가?

대상 구역의 현안과 예상문제, 발전과정과 변화 양상을 검토하고, 개발하고자 하는 용도와 규모가 과연 지역여건과 미래 전망에 비추어 적정한 것인지를 검토한다. 도로·공원·교통 등 도시기반시설에 대한 검토, 자연경관과 주변환경에 대한 검토, 들어설 건축물에 대한 건폐율·용적률·높이·배치·형태·용도 등에 대한 적정성·타당성 등을 검토하여 도시문제를 최소화하고, 쾌적하고 편리하고 안전한 도시공간을 만들기 위한 최선의 방안을 강구해야 한다.

□ 재건축 아파트와 나홀로 아파트는 지구단위계획으로 수립해야 한다고 하는데?

저층 주택가에 한 두 동의 아파트가 우뚝 들어선다고 가정해 보자. 더구나 단독주택 필지를 여럿 사 모아서 돌출한 아파트를 건립한다면 주변의 기존 주거환경은 하루 아침에 파괴되고 만다. 일조·통풍은 물론 사생활 침해, 스카이라인과 도시경관의 훼손은 물론이고 이를 이유로 민원도 적지 않게 발생한다. 또한 그 주변은 조만간 아파트가 점령하게 되어 무질서하게 아파트가 입지하게 될 것이다. 난개발은 불을 보듯 뻔하다.
그래서 기존의 저층 시가지를 보전하면서 주거안정을 도모하는 차원의 규제가 필요하게 되었다. 서울시는 도시계획조례시행규칙을 2000.11.6자 제정 시행하면서 아파트건립부지 경계를 중심으로 200m이내에 4층 이하가 70%이상인 경우에는 건축허가를 하기 전에 반드시 지구단위계획구역으로 지정하도록 규정하고 있다.
뿐만 아니라 주택건설촉진법에 의한 공동주택을 재건축하는 경우, 부지면적이 1만㎡이상이거나 300세대 이상 건립하는 경우와 위의 나홀로 아파트 기준에 해당할 경우 지구단위계획으로 수립해야하며, 기타 규모의 재건축일지라도 자치구청장의 필요에 따라 지구단위계획을 수립할 수 있다.
준공업지역안의 공장 이적지에 공동주택을 건립하는 경우도 지구단위계획구역으로 지정하도록 서울특별시도시계획조례에서 정하고 있다.

□ 만약 구청장이 지구단위계획구역으로 지정하지 않을 경우 주민들이 구역지정을 요청할 수 있는가?

원칙적으로 구청장이 지구단위계획구역을 지정하고 계획을 수립해야 하나 현실적으로 재건축의 경우는 어려울 수밖에 없다. 결국 주민들이 구역지정과 계획수립의 입안해 달라고 구청장에게 제안할 수밖에 없다고 본다. 이는 종전에 없던 새로운 제도로 주민들을 도시계획에 적극적인 참여시키고자 하는 취지다.
예를 들면 지역이 낡아 새로운 개발이 필요하거나 반대로 저층 단독주택가를 보호할 목적으로 주민들이 합의하여 2∼3층 이상의 건축물이 들어설 수 없도록 하고자 하는 경우 주민제안을 할 수 있다. 공동주택의 재건축이나 나홀로 아파트가 입지되는 경우도 주민제안을 할 경우에 구청장이 적극적으로 추진할 수 있을 것이다.
구청장은 주민이 제안한 내용을 충분히 검토하여 60일 이내에 지구단위계획구역으로 입안할 것인가를 결정하고 그 결과를 통보해야 한다. 그 내용이 타당성이 있는 경우는 구역지정을 위한 입안절차를 밟을 것이다. 이 때 구청장은 서울시 도시계획위원회(소위원회)의 자문을 미리 받아 판단한다.

□ 주민제안은 누구든지 할 수 있나?

해당구역 토지면적의 80%이상 동의를 얻으면 주민제안을 할 수 있다. 이는 구역주민 대다수가 동의를 해야만 사업으로 진행될 수 있기 때문이다.

□ 주민제안시 어떤 서류를 제출해야 하나?

다음의 서류를 작성하여 제출해야 하는데 건립규모와 개발성격에 따라 선택적으로 조사하여 작성하면 된다. 제안서와 도시계획도서는 반드시 작성해야 하나 계획설명서에 포함될 내용은 그중 필요한 항목만 골라서 작성한다. 가령, 대규모 아파트의 경우는 모든 항목에 대해 검토해야 하겠지만, 소규모 단지는 몇 개의 항목만 검토할 수 있다. 그리고 도시계획입안을 위한 타당성을 입증하는 서류는 해당사항이 있을 때에만 제출하는 것이다.

① 제안서 다운
② 도시계획도서(계획도 및 계획조서)
– 도시기반시설의 배치와 규모에 관한 도시계획도 및 계획조서는 도시계획수립지침(건교부/2000.9.1)의 도시계획조서작성기준(도시계획도 표준 기준)에 따름
– 축척 1/1,000 ∼ 1/5,000의 지형도(수치지형도 포함)에 범례를 사용하여 작성
③ 계획설명서(기초조사 또는 예비조사 결과, 재원조달 방안, 환경성 검토 결과)
– 기초·예비조사(필요한 항목만 조사 작성)
· 인구 및 산업의 현황 · 토지 및 건축물의 이용현황
· 대상지역과 주변지역의 교통 및 경관현황
· 지구단위계획구역 지정의 필요성
· 대상구역의 문제점 및 지구단위계획 수립에 따른 기대효과
· 지구단위계획 수립의 기본방향 및 계획에 포함되는 내용
· 기타 지구단위계획구역 지정에 관하여 필요한 사항
④ 기타 도시계획입안의 타당성을 입증하는 서류

□ 건축계획이 포함된 경우 구역지정과 계획수립을 동시에 추진할 수 있는가?

물론이다. 구역지정과 계획수립을 각각 진행할 경우 그 기간이 배가 걸리기 때문에 재건축 등 아파트를 건축하는 단지형의 경우는 동시에 진행시킬 수 있다. 이 때 개략적인 개발계획안(건축계획)이 포함된 제안서를 작성하여야 하는데 다음 항목에 대한 검토가 있어야 안다. 건립될 규모와 개발성격을 감안하여 필요한 항목만 검토하면 된다. 가령, 상·하수도·전기·가스·통신 등 간선시설의 설치계획은 5천세대 이상의 대단지 아파트일 경우, 도로등 가로망 계획·교통처리 계획은 교통영향평가 대상인 경우나 특수한 입지인 경우에 검토하는 등 필요한 항목만 작성한다. ① 개발에 따른 종합개념(경관계획 포함) ② 주택용지·공원·녹지·세대밀도 등 토지이용계획 ③ 도로등 가로망 계획·교통처리 계획 ④ 건축선·용적률·건폐율·높이 등 건축계획 ⑤ 상하수도·전기·가스·통신 등 간선시설의 설치계획 ⑥ 기타 개발계획과 관련된 계획

□ 주민제안서는 누가 만드는가?

누구든지 작성할 수 있다. 주민들이 직접 작성해도 되고, 도시계획기술사, 건축사, 관련분야 교수 등 전문가의 도움을 받는 것이 편리할 것이다. 만약 아파트를 건립하는 지구단위계획이라면 당해 설계 건축사가 작성할 수도 있다. 대단위 단지는 건축사가 작성하더라도 도시계획관련 전문가의 도움을 받는 것이 좋을 것이다.

□ 주민제안서는 어떻게 작성하는가?

어떻게 작성하여도 무방하다. 위의 항목에 따라 적당한 방법으로 작성할 수 있다. 그러나 건축사들이 지구단위계획을 작성해본 경험이 없기 때문에 다소 혼란스러울 것이다. 서울시에서는 제안서 작성을 위한 안내서를 만들어 2001년 3월중으로 배포하고자 한다. 개략적으로 재개발사업계획 수립에 필요한 정도로 작성하면 될 것이다. 일단 서울시에서 만들고 있는 안내서에는 제안서 작성방법과 지구단위계획 수립을 위한 구체적 내용을 작성하는데 필요한 지침을 마련하는데 건립될 위치의 주변환경과 여건에 따라 적정한 기준들도 제시될 것이다. 가령, 한강변에 건립하는 경우와 구릉지나 역세권에 건립하는 기준이 같을 수는 없을 것이다.

□ 그럼 그 때까지 주민제안을 할 수 없는가?

아니다. 이미 2000.7.1자 건설교통부에서 제정 공고한 지구단위계획수립지침이 있기 때문에 이를 참고하여 작성하면 된다. 별도의 규정된 양식이 있는 것이 아니기 때문에 위의 취지를 잘 설명한 제안서이면 어떤 형태로 만들어도 문제가 안 된다.

□ 주민제안서를 받은 구청장은 무엇을 검토가?

주민이 작성한 제안내용을 다음 항목에 비추어 타당한지 여부를 판단하게 될 것이다. 구역지정을 입안하기 전에 구청장은 시 도시계획소위원회(지구단위계획)의 자문을 받아 구역지정에 따른 타당성을 검증 받아야 한다.
① 예비·기초조사 내용의 적정성 여부
② 자연 및 생활환경의 훼손 가능성 여부
③ 인구·교통유발의 심화여부
④ 도시계획시설의 설치·정비 및 구역지정의 적합성 여부
⑤ 지역·지구 및 구역지정의 적합성 여부
⑥ 지구단위계획구역 지정 및 계획의 적정성 여부
⑦ 도시생태의 훼손가능성 여부
⑧ 기타 도시계획과 관련하여 필요한 사항(2001.1 서울건축사신문)